[世邦魏理仕]2018年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2019年展望

北京I寫字樓市場(chǎng)核心區(qū)域新增供應(yīng)量占比創(chuàng)歷史新低，投資市場(chǎng)交易額創(chuàng)歷史峰值

??世邦魏理仕（CBRE）近日發(fā)布《2018年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2019年展望》。報(bào)告指出，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)、優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)和投資市場(chǎng)，呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：

??優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)：

??· 2018年全年寫字樓供應(yīng)量?jī)H達(dá)年初預(yù)測(cè)的52%，核心商務(wù)區(qū)若干項(xiàng)目延遲交付，新增供應(yīng)量占全市比重僅為10%，創(chuàng)歷史新低；

??· 四季度凈吸納量更錄得自2006年以來的首次負(fù)值，部分原因是政府加強(qiáng)金融監(jiān)管帶來核心商務(wù)區(qū)的減租退租；

??· 2019年，有近850,000平方米新項(xiàng)目計(jì)劃入市，整體空置率將會(huì)被進(jìn)一步推升，租金在經(jīng)濟(jì)環(huán)境挑戰(zhàn)下承壓。

??優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)：

??· 北京商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，2018年僅錄得29.8萬(wàn)平方米的新增商業(yè)面積，為近十年最低，并且大部分來自于房山、大興等郊區(qū)；

??· 2018年，起步于線上的品牌紛紛試水開設(shè)線下實(shí)體店。預(yù)計(jì)2019年，線上線下雙軌并行的發(fā)展模式將進(jìn)一步延續(xù)。

??優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)：

??· 2018年僅有一個(gè)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目入市，年末空置率僅錄得0.7%，供應(yīng)緊缺直接導(dǎo)致近五年最大租金漲幅至12.9%；

??· 以天津、河北為主的產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)充足，基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，對(duì)北京市場(chǎng)的補(bǔ)充作用逐步受到認(rèn)可，京津冀一體化發(fā)展初具條件，2019年將為倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)發(fā)展帶來更多機(jī)遇。

??投資市場(chǎng)：

??· 2018年度市場(chǎng)交易總額達(dá)到565億，同比上升47%，創(chuàng)造歷史峰值；

??· 中資投資者繼續(xù)活躍，且更趨偏好具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的項(xiàng)目；更多的可投優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和對(duì)北京各板塊基本面持續(xù)看好，推動(dòng)外資投資者頻頻出手，年內(nèi)投資額創(chuàng)歷史新高，占總投資額22%。

??一．優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)

??——核心商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)占比創(chuàng)歷史新低，非核心商務(wù)區(qū)更趨活躍

??2018年全年寫字樓供應(yīng)量?jī)H達(dá)年初預(yù)測(cè)的52%，核心商務(wù)區(qū)若干項(xiàng)目延遲交付，新增供應(yīng)量占全市比重僅為10%，創(chuàng)歷史新低。2019年新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)可達(dá)86萬(wàn)平方米，項(xiàng)目入市的不確定性將繼續(xù)成為市場(chǎng)活躍度的變量。

??2018年下半年凈吸納量出現(xiàn)拐點(diǎn)，占全年比重僅達(dá)35%，其中四季度凈吸納量更錄得2006年以來的首次負(fù)值，部分原因是政府加強(qiáng)金融監(jiān)管帶來核心商務(wù)區(qū)的減租退租。然而，來自傳統(tǒng)金融、大型TMT企業(yè)、聯(lián)合辦公、專業(yè)服務(wù)和生物醫(yī)藥的升級(jí)和擴(kuò)張需求依然旺盛，將在核心商務(wù)區(qū)更多的可租面積中找到落腳點(diǎn)，并支撐2019年的新增需求。

??2018年北京租賃市場(chǎng)的去中心化繼續(xù)高歌猛進(jìn)，以望京和奧體為代表的非核心商務(wù)區(qū)貢獻(xiàn)了全市90%以上的凈吸納量，而麗澤也迎來首批甲級(jí)寫字樓入市。在可租面積緊俏和租金優(yōu)勢(shì)縮小的制約下，望京和奧體的新租活躍度可能回落，但在租戶調(diào)整升級(jí)上仍有可為。而麗澤等新興非核心商務(wù)區(qū)也將致力于完善可達(dá)性和配套設(shè)施，為承接外溢需求發(fā)力。

??世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理 /華北區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓部執(zhí)行董事劉煥麗指出：“2018年北京寫字樓租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)高開低走的態(tài)勢(shì)，但年末市場(chǎng)需求出現(xiàn)的波動(dòng)也給業(yè)主們調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)，提升樓宇穩(wěn)定性創(chuàng)造了契機(jī)。展望2019年，隨著多個(gè)商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)量的增加和業(yè)主的租金預(yù)期回歸理性，租戶將獲得更多升級(jí)、搬遷和整合的機(jī)會(huì)，租賃市場(chǎng)有望重新活躍?！?/p>

??二．優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)

??——2018年新增供應(yīng)為近十年最低，北京商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代

??2018年北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)僅錄得29.8萬(wàn)平方米的新增商業(yè)面積，為近十年最低，并且大部分來自于房山、大興等郊區(qū)。主城區(qū)供地受政策限制，商業(yè)用地供地區(qū)域繼續(xù)外擴(kuò)。未來主城區(qū)商業(yè)新亮點(diǎn)將集中于存量商業(yè)的改造和更新。

??2018年，來自不同領(lǐng)域而起步于線上的品牌紛紛試水開設(shè)線下實(shí)體店。線下實(shí)體店在滿足消費(fèi)者即時(shí)消費(fèi)和對(duì)實(shí)體產(chǎn)品體驗(yàn)方面的優(yōu)勢(shì)是線上網(wǎng)店無法取代的，回歸線下是眾多品牌實(shí)現(xiàn)品牌升級(jí)、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要舉措。預(yù)計(jì)在2019年，線上線下雙軌并行的發(fā)展模式將進(jìn)一步延續(xù)。

??世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)商業(yè)部主管希諾表示：“北京商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，商業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力變得至關(guān)重要，市場(chǎng)上百貨項(xiàng)目調(diào)整、主題街區(qū)改造活動(dòng)不斷出現(xiàn)。在消費(fèi)升級(jí)的形勢(shì)下，消費(fèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)重品質(zhì)、重個(gè)性的特征。生鮮超市、跨界復(fù)合店、家居集合店、快時(shí)尚餐飲、新茶飲、潮牌和小眾設(shè)計(jì)師品牌等能夠滿足更高品質(zhì)的生活方式的業(yè)態(tài)表現(xiàn)突出，成為推動(dòng)消費(fèi)新增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?。?/p>

??三．優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)

??——供應(yīng)緊缺導(dǎo)致近六年最大租金漲幅京津冀一體化發(fā)展將為市場(chǎng)帶來更多機(jī)遇

2018年，北京市共有9宗工業(yè)地塊成交，年末全市主要工業(yè)園區(qū)土地價(jià)格報(bào)每平米2,227元，全年同比下降2.1%。2018年僅有一個(gè)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目入市，年末空置率僅錄得0.7%，由于供應(yīng)短缺而需求堅(jiān)挺帶來市場(chǎng)供求極不平衡，2018年全年租金同樣本比累計(jì)漲幅達(dá)到12.9%，創(chuàng)造了六年以來的歷史新高。本季度平均租金報(bào)每月每平方米47.3元/天/平米。

??2018年全年凈吸納量為15.5萬(wàn)平米，主要來源于5,000平米以上的第三方物流租戶的擴(kuò)張需求。但由于租金上行過快，加之2018年下半年經(jīng)濟(jì)、金融等宏觀環(huán)境出現(xiàn)不穩(wěn)定因素，市場(chǎng)上出現(xiàn)少量來自零售業(yè)、消費(fèi)品行業(yè)租戶的小規(guī)模退租，總體市場(chǎng)空置率繼上季度后持續(xù)環(huán)比上升0.1個(gè)百分點(diǎn)至0.7%。未來2019年上半年預(yù)計(jì)將有9-12萬(wàn)平米新增面積交付，其中有個(gè)別項(xiàng)目在等待獲得政府審批，存在轉(zhuǎn)變用途的可能性。

??世邦魏理仕中國(guó)華北區(qū)顧問及交易服務(wù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管李虹指出：“2018年北京市政府、規(guī)劃國(guó)土委先后三次出臺(tái)39、88、35號(hào)文，從產(chǎn)業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)主體以及建設(shè)項(xiàng)目等方面對(duì)北京市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展給予政策導(dǎo)向，同時(shí)北京產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)緊縮至歷史低位。然而以天津、河北為主的產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)充足，基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，對(duì)北京市場(chǎng)的補(bǔ)充作用逐步受到認(rèn)可，京津冀一體化發(fā)展初具條件，2019年將為倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)發(fā)展帶來更多機(jī)遇?！?br/>

??四．投資市場(chǎng)

??——本季度錄得9宗大宗交易，海外資本更為活躍

　　2018年第四季度，北京共錄得9筆大宗交易，交易總額達(dá)360億人民幣。外資表現(xiàn)活躍，完成其中的三筆，分別為領(lǐng)展收購(gòu)位于通州的京通羅斯福廣場(chǎng)，AEW收購(gòu)位于東二環(huán)的合生東方文華大廈，以及吉寶置地收購(gòu)海淀的碧生源大廈；而基匯資本以105億人民幣出售三里屯的盈科中心綜合體，帶來今年單體金額最大的投資交易。

??2018年市場(chǎng)交易總額達(dá)到565億，同比上升47%，創(chuàng)造歷史峰值。寫字樓交易以近六成份額重新占據(jù)主導(dǎo)優(yōu)勢(shì)，通州、麗澤和各商務(wù)園區(qū)等次級(jí)市場(chǎng)繼續(xù)吸引投資者關(guān)注。中資投資者繼續(xù)活躍，且更趨偏好具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的項(xiàng)目；更多的可投優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和對(duì)北京各板塊基本面持續(xù)看好，推動(dòng)外資投資者頻頻出手，年內(nèi)投資額為122億人民幣，創(chuàng)歷史新高，占總投資額22%。

??世邦魏理仕中國(guó)華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事紀(jì)剛指出：“隨著年末數(shù)個(gè)超大金額交易的完成，北京投資市場(chǎng)全年交易總額創(chuàng)造歷史紀(jì)錄。2019年市場(chǎng)投資選擇將更趨豐富，如過去三年地產(chǎn)基金收購(gòu)的多個(gè)項(xiàng)目完成改造和資產(chǎn)價(jià)值提升，部分資產(chǎn)持有者的退出將為市場(chǎng)帶來更多優(yōu)質(zhì)的可投資機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)北京的大宗市場(chǎng)交易量將穩(wěn)居高位?！?/p>