[克而瑞]大灣區(qū)規(guī)劃落地后珠海、中山、江門和肇慶四城樓市變化及其發(fā)展研判

??受益于粵港澳大灣區(qū)遠景規(guī)劃，釋放巨大的改革制度紅利，粵港澳大灣區(qū)將對標打造成全球第四大經濟灣區(qū)。灣區(qū)交通、經濟、產業(yè)等快速發(fā)展，高素質人才大量引進，有望給粵9城房地產市場提供更為堅實的需求支撐，市場前景長期看好。 

??相較于廣州、深圳、佛山、東莞和惠州市場關注的焦點城市，珠海、中山、江門和肇慶市場關注度較低，部分城市市場數據也不透明。而從我們實際調研情況來看，粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃落地后，長期被市場所忽視的4城市場熱度不盡相同，整體呈現珠海、中山、江門和肇慶市場熱度依次遞減。

??大灣區(qū)市場現狀

??粵九城樓市對政策敏感性高，城市間廣泛滲透購房需求多向外溢

??1、房地產市場對調控政策敏感度高、受其影響大 

??2016年3月深圳率先升級限購，2017年3月廣州跟進升級限購，隨后廣、深兩市房地產市場明顯降溫，投資性需求梯次離場。而從市場走勢來看，深圳、廣州成交量分別于2015年、2016年創(chuàng)歷史新高，隨后成交量均高位回落。近年來，深圳、廣州成交量仍處下行通道，但同比跌幅明顯收窄，2018年深圳、廣州成交量同比分別微降0.4%和4.8%。另外，2016年國慶期間東莞、珠海和佛山重啟限購令，核心城市投資性需求被迫離場，成交量皆高位回落。相較而言，珠海市場對政策敏感性頗高，因政策嚴厲打壓，珠海市場步入調整期，成交量連續(xù)兩年低位運行。鑒于粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃釋放巨大改革紅利，粵9城房地產市場將明顯受益，市場前景可高看一線。 

??2、房地產市場規(guī)模呈現不同的城市梯隊 略 

??3、核心城市與三四線城市市場輪動特征明顯 略 

??4、廣深調整到位，三四線調整周期短、庫存風險可控 略 

??5、房價漲幅趨緩，因放松限價廣州房價結構性拉升 略

??珠海

??政策松綁、利好兌現后市場顯著轉暖，中長期仍可高看一線

??1、政策環(huán)境：政策執(zhí)行松動局部取消限購，全面放寬人才落戶 

??2016年10月珠海重啟限購限貸，2017年4月限購限貸政策再升級，非戶籍居民家庭社保繳存年限由原先的1年增至5年，珠海房地產市場就此步入長達兩年的調整期。當年5月，土拍實行最嚴限售令，部分土地嚴格限定自項目竣工驗收之日起10年內不得抵押、轉讓及銷售。 

??2018年4月“珠海英才計劃”出爐，各類人才可分別享受住房補貼、生活補貼、現金獎勵等，其中頂尖人才即可享受200萬元獎勵，還可申請600萬元住房補貼等各種優(yōu)惠。毫無疑問，“珠海英才計劃”可謂是含金量最高、保障力最足、覆蓋面最廣的人才政策，珠海將對標打造大灣區(qū)人才高地。 

??步入2019年以來，政策執(zhí)行層面開始出現“松動”跡象，大專以上學歷可落戶，非戶籍家庭只需開無房證明即可購房。限貸層面，首套房首付3成，利率上浮10%；二套房貸款結清首付4成，未結清首付5成，利率上浮15%。限售層面，斗門區(qū)限售3年，其他區(qū)域限售5年。限簽層面，網簽備案高低搭配，結構性維穩(wěn)全市房價。 

??2、房地產市場：限購松綁后樓市快速轉暖，但短期規(guī)模仍難突破前期高點 略 

??3、土地市場：近年來地價逐級提升，2018年土拍降溫地價高位回調 略 

??4、經濟與人口：經濟已達世界發(fā)達地區(qū)水平，產業(yè)人口加速凈流入 略 

??5、發(fā)展規(guī)劃：旅游業(yè)發(fā)達，正轉型升級“三高一特”現代產業(yè) 略 

??6、市場預判：對外來定居和投資吸虹效應強勁，中長期市場仍可高看一線 

??近期，受惠于政策局部松綁，珠海房地產市場明顯升溫，外省市投資客大量進場。我們認為中長期珠海市場仍可高看一線，主要原因不乏以下三點：其一，珠海經濟發(fā)展水平較高，并有較強產業(yè)發(fā)展基礎，城市經濟向好發(fā)展有望給房地產市場提供需求支撐；其二，隨著粵港澳大橋通車以及更多大灣區(qū)規(guī)劃利好逐步兌現，珠海作為連接港澳的橋頭堡城市，必將收獲更多的改革制度紅利。未來兩岸三地之間的市政交通將進一步完善，產業(yè)聯動將進一步加強，或多或少將利好珠海房地產市場；其三，最強人才新政大幅放寬落戶門檻，產業(yè)人口大量導入，必將給房地產市場帶來不菲的增量購房需求。

??7、附錄-市場調研：樓市、地市齊轉暖，渠道分銷拓客外省市客戶持續(xù)增多 略

??中山

??灣區(qū)利好下市場回溫但仍不及2016年，中長期產業(yè)發(fā)達、需求有支撐

??1、政策環(huán)境：限購、限貸、限價從嚴執(zhí)行，人才落戶成效顯著 略

??2、房地產市場：受政策、規(guī)劃等影響波動較大，落戶放寬后供求重回高位 

??2014-2015年中山房地產市場明顯供過于求，房價基本穩(wěn)定在4000-6000元/平方米。受東進戰(zhàn)略以及深中通道正式動工等多方面因素影響，大批投資客蜂擁進場，2016年中山房地產市場異常火熱，成交量價皆提速上漲。而在備案價嚴格限制下，市場一度出現“雙合同”。 

??2017年3月，中山限購、限貸、限價、限簽等調控政策層層加碼，房地產市場逐漸回歸理性，全年成交量同比腰斬。當然限簽也是成交量陡降的重要因素，市場交易數據難免“失真”。房價整體仍處上升通道，市中心房價升至1.8-1.9萬/平方米高位。 2018年中山樓市運行以“穩(wěn)”為主，人才落戶新政漸顯成效，供求均回到歷史高位，全年成交量再次突破700萬平方米。各區(qū)域市場明顯分化，火炬開發(fā)區(qū)、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)和南朗鎮(zhèn)成交依舊活躍，成交量明顯高于其他區(qū)域；東區(qū)、火炬開發(fā)區(qū)和石岐區(qū)仍是價格高地，房價位居市場前列。 

??2019年1季度，隨著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃正式落地，中山房地產市場有所轉暖，但整體熱度不及2016年。本地客戶對房價異常敏感，一旦房價逐級上漲，成交量將大幅回調。統(tǒng)計數據顯示，項目售價每漲1000元/平方米，成交量將減少約60%。整體而言，本輪市場回暖核心動因在于省外購房客戶量明顯增加，反觀本地客戶以及廣深外溢投資客相較理性。

??3、土地市場：供地集中在2013年之前，市場規(guī)模受到土地供給較大制約 略 

??4、經濟與人口：人口持續(xù)凈流入、常住戶籍人口比約2，居民收入高于全省平均 略 

??5、發(fā)展規(guī)劃：各鎮(zhèn)產業(yè)基礎良好但相對獨立封閉，未來打造“一城雙核”格局 略 

??6、市場預判：短期內需支撐市場整體平穩(wěn)，待深中通道通車或將迎來外溢回歸 

??整體來看，中山市場有產業(yè)經濟支撐，仍以本地自住需求支撐，整體運行平穩(wěn)，同樣受益于區(qū)位優(yōu)勢，與珠海、廣州、佛山等交界地方存在一定量的外溢客。與此同時，中山已加入搶人大戰(zhàn)，放寬大專以上學歷畢業(yè)生及技能人才、特殊專業(yè)人才入戶條件，進而將釋放出一部分購房需求。此外，在粵澳港大灣區(qū)建設中，確立了中山“打造珠江西岸區(qū)域性綜合交通樞紐”的戰(zhàn)略定位，中山的地理優(yōu)勢將被激活，作為珠江西岸的區(qū)域科技創(chuàng)新研發(fā)中心，特別是隨著深中通道正式通車以及其他規(guī)劃利好逐步兌現，中山的房地產市場有望迎來深圳等地外溢客群的回歸。 

??7、附錄-市場調研：市場預期轉好省外投資客增多，本地以及廣深客群依舊理性 略

??江門

??短期市場降溫成交放緩，內生市場有需求，下行壓力可控

??1、政策環(huán)境：限購、限貸力度相較溫和，限定“豪宅線”控房價 略 

??2、房地產市場：規(guī)模穩(wěn)定在300萬方，2018年下半年市場降溫成交放緩 略 

??3、土地市場：近年品牌房企加速進入，地王頻出之后合作開發(fā)將成常態(tài) 略 

??4、經濟與人口：人口持續(xù)凈流入使人口規(guī)模近500萬，居民收入低但增速高于省均 略 

??5、發(fā)展規(guī)劃：以工業(yè)立市，構建“1+6+N”、“5+1”的產業(yè)發(fā)展新格局 

??新一輪規(guī)劃顯示，江門將繼續(xù)堅持以工業(yè)立市為根本，形成功能互補、協(xié)同發(fā)展的“1+6+N”、“5+1”的產業(yè)發(fā)展格局，著力推動產業(yè)向集聚化、規(guī)模化、中高端邁進，打造珠三角新的增長極。具體而言： 

??優(yōu)化“1+6+N”園區(qū)產業(yè)布局，突出特色、錯位發(fā)展，加快推進先進裝備制造、大健康醫(yī)療、現代服務業(yè)、高端海洋等產業(yè)創(chuàng)新和集聚發(fā)展。其中，“1”是以高新區(qū)為示范區(qū)，“6”是以蓬江濱江新城、新會銀洲湖新城、鶴山工業(yè)城、臺山工業(yè)新城、開平翠山湖科技產業(yè)園、恩平工業(yè)園6個分園區(qū)為功能區(qū)，“N”是以大廣海灣經濟區(qū)、中歐（江門）中小企業(yè)國際合作區(qū)、環(huán)五邑大學創(chuàng)新經濟圈為拓展區(qū)。 

??著力構建“5+1”重大產業(yè)發(fā)展平臺，力促資本、技術、人才等創(chuàng)新要素與產業(yè)對接，帶動精細化工、水暖衛(wèi)浴、五金不銹鋼等傳統(tǒng)優(yōu)勢產業(yè)轉型升級和提質增效，并戰(zhàn)略布局及發(fā)展新能源汽車電池、智能制造等新興產業(yè)，進一步推動全市工業(yè)向高端化發(fā)展，支持實體經濟做大做強。其中，“5”是指粵澳（江門）產業(yè)合作示范區(qū)、珠西新材料集聚區(qū)、深圳-江門產業(yè)園、臺山工業(yè)新城拓展區(qū)、開平翠山湖科技產業(yè)園拓展區(qū)等5個萬畝園區(qū)，“1”是指江門人才島。 

??6、市場預判：短期大灣區(qū)規(guī)劃利好有限，預計市場整體運行平穩(wěn) 

??展望未來，粵港澳大灣區(qū)屬長期發(fā)展規(guī)劃，規(guī)劃利好兌現周期較長，短期對江門房地產市場利好程度有限。預計2019年江門房地產市場整體運行平穩(wěn)，成交量同比基本持平，或者小幅回升。而在限購政策的作用下，外來投資客早已退場，本地客群仍是市場成交主力。當然，江門是以工業(yè)立市，有較強產業(yè)發(fā)展基礎，產業(yè)人口持續(xù)涌入，有望帶來一定數量的增量購房需求。長期來看，隨著產業(yè)轉型升級，更多高素質產業(yè)人口不斷涌入，本地居民購買力持續(xù)提升，有望利好江門房地產市場，市場前景謹慎樂觀。 

??7、附錄-市場調研：到訪、去化回落之勢尚未改善，本地客占比超8成 略

??肇慶

??灣區(qū)規(guī)劃利好尚難兌現，人口、產業(yè)基礎薄弱，市場下行壓力大 

??1、政策環(huán)境：僅限貸，不限購、不限價、不限簽也不限售，對市場行政干預度低 略 

??2、房地產市場：市場規(guī)模相對較小，2018年下半年市場供求明顯失衡 略 

??3、土地市場：2017年地王頻出、品脾房企持續(xù)增多，2018年量縮價新高 

??2017年，肇慶土地市場明顯升溫，成交量、價顯著提升，全年經營性土地成交建面1187萬平方米，創(chuàng)歷史新高，同比大增205%；成交樓板價1212元/平方米，同比大漲971%。品牌房企拿地熱情高漲，碧桂園、恒大、保利等繼續(xù)深耕肇慶市場，中海、新城、美的等首次入駐，致使土拍競爭愈加激烈，頻出高溢價地塊。9月底，敏捷總價18.65億元摘得端州區(qū)151區(qū)七星一路北側地段地塊，樓板價5709元/平方米，刷新全市單價、總價地王紀錄。 

??2018年，土地市場跌宕起伏，上半年市場熱度慣性延續(xù)，屢有高價地出讓。5月，中梁總價9.77億元競得端州區(qū)151區(qū)學院路東側地段地塊，樓板價6443元/平方米，再度刷新全市單價地王紀錄。另外，高要、廣寧、封開等5個區(qū)縣地價皆創(chuàng)新高，市場熱度可見一斑。不過，2018年下半年土拍市場明顯轉冷，底價成交、流拍已成市場常態(tài)，全年流拍地塊多達22宗，年末部分流拍地塊二次掛牌降價出讓。整體而言，品牌房企拿地熱情不減，碧桂園、恒大、龍光等拿地動作頻頻。新進房企持續(xù)增多，年內中梁、華潤、時代等7家房企皆首進肇慶。 

??2019年一季度，土地市場未見好轉跡象，成交量、價全線回落，經營性土地成交建面96萬平方米，同比下降74%；成交樓板價1059元/平方米，同比下跌17%。土拍競爭不甚激烈，新晉出讓地塊大都底價成交，流拍也時有發(fā)生。典型如高要區(qū)PM-2018-22號地塊，已是第三次掛牌，終因無人報價第三次流拍。 

??4、經濟與人口：產業(yè)薄弱、居民收入較省均低30%，人口持續(xù)流出后近年有回流跡象 略 

??5、發(fā)展規(guī)劃：輻射大西南、拓展“泛珠”經濟腹地，但產業(yè)、交通皆是短板 略 

??6、市場預判：大灣區(qū)規(guī)劃影響甚微，市場下行壓力較大，市場規(guī)模將持續(xù)低位 

??展望未來，肇慶房地產市場依舊面臨較大的下行壓力，預計市場規(guī)模將持續(xù)低位運行。究其原因不乏以下三點：其一，2017年以來，肇慶大量供地，市場供求關系顯著失衡。短期內，供過于求的市場格局難以逆轉，新增供應量整體仍處高位，但本地置業(yè)需求趨于飽和，市場觀望情緒愈加濃重。其二，肇慶產業(yè)發(fā)展基礎薄弱，人口持續(xù)凈流出，增量購房需求著實寥寥。受制于前期房價過快上漲，本地居民購買力難免透支，很大程度將抑制市場需求有序釋放。其三，大灣區(qū)規(guī)劃利好短期難以兌現，產業(yè)、交通仍是經濟發(fā)展的短板，其對肇慶房地產市場影響更是有限。 

??7、附錄-市場調研：未來預期普遍悲觀，各區(qū)域房價普降5%-10% 略