[恒大研究院]客觀評價二十年來房地產(chǎn)的歷史貢獻

??一、房地產(chǎn)是拉動我國經(jīng)濟高增長的火車頭

??1998年國務院23號文明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點”，2003年國務院18號文進一步將房地產(chǎn)定位為支柱性產(chǎn)業(yè)。20年來，房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟發(fā)展火車頭，當之無愧。一是行業(yè)體量大，對經(jīng)濟增長直接貢獻高；二是產(chǎn)業(yè)鏈條長、關聯(lián)行業(yè)多，房地產(chǎn)投資和消費帶動一大批上下游行業(yè)發(fā)展。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資帶動建筑業(yè)以及水泥、鋼鐵、有色金屬、挖掘機等上下游制造業(yè)；房地產(chǎn)消費，既直接帶動與住房有關的家電、家具、家紡、裝潢等制造業(yè)；也明顯帶動金融、媒體服務、互聯(lián)網(wǎng)、物業(yè)管理等第三產(chǎn)業(yè)。2018年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為6.6%，房地產(chǎn)對上下游相關行業(yè)增加值的拉動占GDP的比重為9.2%，二者合計占比高達15.8%。

??房地產(chǎn)提供的土地出讓金和稅收收入，有力支持了地方政府推進大規(guī)模基礎設施建設、工業(yè)稅收減免和地價補貼，幫助中國制造業(yè)在過去20年的國際競爭中脫穎而出，為國家創(chuàng)造大量外匯收入，使出口成為拉動經(jīng)濟發(fā)展的重要馬車。2012至2018年，全國300城工業(yè)用地成交樓面價累計漲幅僅4.2%，而住宅用地成交樓面均價累計漲幅達178.6%。1998-2018年，全國公路、鐵路里程分別由127.9萬公里、6.6萬公里增長至485萬公里、13.2萬公里。

??房地產(chǎn)是最重要的貨幣創(chuàng)造媒介之一，推動信用擴張和經(jīng)濟發(fā)展。第一，我國金融體系以間接融資為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量高、價值穩(wěn)定，作為最重要的抵押物為信用擴張創(chuàng)造基礎條件。2018年末，上市銀行貸款余額中抵押貸款占比42%，其中四大國有銀行為45%。抵押貸款超10萬億的上市銀行的抵債資產(chǎn)中，房地產(chǎn)占比高達76.4%。第二，在快速工業(yè)化、城鎮(zhèn)化階段，大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)建設是經(jīng)濟發(fā)展、城市建設的引擎。房地產(chǎn)項目投資金額高、單體規(guī)模大，需要信貸支持。2018年房地產(chǎn)開發(fā)貸占金融機構(gòu)貸款余額9.5%，支撐起相當于全社會固定資產(chǎn)投資18.6%的房地產(chǎn)開發(fā)投資。第三，在住房市場化國家，住房貸款是支持居民購買住房、改善居住條件的重要手段，是居民部門的主要負債，也是金融機構(gòu)的重要資產(chǎn)投向。以美國、日本和德國為例，2017年居民住房貸款占總負債的比重分別為67.4%、64.5%和72.4%，占金融機構(gòu)貸款余額的比重分別為24.1%、24.5%和39.8%。2018年我國居民住房貸款余額占居民總負債的56.4%，占金融機構(gòu)貸款余額的18.9%，均低于發(fā)達國家水平。

??二、房地產(chǎn)是地方政府進行大規(guī)模基礎設施建設的主要財政來源

??1994年分稅制改革后，事權下沉、財權上移，地方政府財政壓力加大。房地產(chǎn)為地方政府籌集穩(wěn)定的財政收入。

??房地產(chǎn)相關稅收是地方政府的重要稅收收入。與房地產(chǎn)相關的稅種主要有11個，其中契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和房產(chǎn)稅為房地產(chǎn)專項稅收。隨著房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，房地產(chǎn)相關稅收規(guī)模持續(xù)擴大。2017年房地產(chǎn)行業(yè)貢獻地稅1.3萬億，2018年5項房地產(chǎn)專項稅共1.8萬億元，分別占當年地方本級稅收收入的19%、23.7%。

??土地出讓金是地方政府最重要的預算外收入，也是當前單項占比最高的地方政府本級財政收入。通過房地產(chǎn)，地方政府以市場化的方式變現(xiàn)國有土地使用權的未來價值。1998年，土地出讓金規(guī)模507.7億元，占地方本級財政收入的10.2%，2018年土地出讓金規(guī)模增長至6.5萬億元，占地方本級財政收入的比例提升至66.5%。

??土地抵押貸款是城市政府關鍵的外部融資來源。房地產(chǎn)發(fā)展帶來的巨額土地增值紅利，讓地方政府的土地資產(chǎn)大幅增值，成為重要的信貸抵押物。以自然資源部監(jiān)測的84個城市為例，15年底土地融資余額達11.3萬億元。

??三、房地產(chǎn)是我國快速城鎮(zhèn)化的發(fā)動機

??改革開放以來，我國城鎮(zhèn)化進程進入快速發(fā)展時期。1978-2018年，城鎮(zhèn)人口由1.7億人增長至8.3億人，40年間增長3.8倍；1981-2017年，全國城市建成區(qū)面積由7438平方公里增長至56225平方公里，增長6.6倍。

??房地產(chǎn)為城市發(fā)展提供啟動資金。對于尚處起步和快速擴張期的城市，除了需要提供教育醫(yī)療、環(huán)衛(wèi)綠化、治安消防等政府公共服務，更亟需大規(guī)模建設道路交通、水電氣暖供應、城市管網(wǎng)等基礎配套設施，傳統(tǒng)預算內(nèi)收入難以提供充足資金。1999-2018年，全國地方本級一般公共預算支出合計148.5萬億元，而地方本級一般公共預算收入僅82.7萬億元。土地出讓收入成為地方政府啟動城市建設的重要財源，1999-2018年，全國土地出讓收入合計43萬億元，覆蓋地方本級一般公共預算支出的29%。

??房地產(chǎn)幫助農(nóng)轉(zhuǎn)非人口在城鎮(zhèn)安居樂業(yè)。一是為農(nóng)業(yè)剩余勞動力提供充足的就業(yè)崗位和較高的收入水平。2018年農(nóng)民工總?cè)藬?shù)2.9億人，其中建筑業(yè)從業(yè)占比18.6%；建筑業(yè)月平均工資4209元，比農(nóng)民工整體水平高13.1%。隨著物管服務、房產(chǎn)中介、長租公寓等勞動力密集型細分領域快速發(fā)展，房地產(chǎn)將承接更多的農(nóng)業(yè)剩余勞動力就業(yè)轉(zhuǎn)移。二是為大量新增城鎮(zhèn)人口提供住房。1998-2018年，我國經(jīng)歷了世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進程，城鎮(zhèn)化率年均提升1.3個百分點，城鎮(zhèn)常住人口年均增加2000萬人。房地產(chǎn)通過市場化手段調(diào)動社會資源大規(guī)模建設住房，不僅解決了福利分房時代下的城鎮(zhèn)住房短缺問題，還有效滿足了快速城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的新增住房需求。1995年全國城鎮(zhèn)存量住房面積尚且僅66.8億平， 2018年大幅提升至276億平。

??房地產(chǎn)加速城市開發(fā)進程、提升城市開發(fā)水平。一是改善城市面貌。多樣化的房地產(chǎn)項目為城市風貌注入多元化色彩。棚戶區(qū)和舊城改造改善了城市功能和面貌，但資金需求大、協(xié)調(diào)難度高，需要房企支持。二是減輕政府統(tǒng)一規(guī)劃和建設的壓力，土地出讓后除道路外的部分都可由房企完成。商業(yè)性房地產(chǎn)項目開發(fā)，往往還需要在紅線內(nèi)建設園林綠化、學校醫(yī)院、社區(qū)商業(yè)等相關配套設施。三是推動新區(qū)建設和發(fā)展，加速城市擴張。政府部門需要借助房企豐富的專業(yè)開發(fā)運維經(jīng)驗，打造聚攏人氣的商圈、環(huán)境優(yōu)美的住宅區(qū)和運營規(guī)范的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

??四、房地產(chǎn)是提高居民居住品質(zhì)實現(xiàn)消費升級的有力保障

??房改是一次供給側(cè)改革，大幅提高了住房供給效率，激發(fā)了老百姓對居住品質(zhì)的追求，展現(xiàn)出嶄新的生活方式。

??房改有效提高居民住房條件。一是家庭住房面積增加。城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由1998年的18.7平方米增至2018年的39平方米，增長1.1倍，年復合增幅3.8%。二是樓房占比提高，平房占比下降。2000-2015年，全國平房住戶占比由63.1%降至38.7%，年均下降1.6個百分點。三是住房設施明顯改善。2000-2015年，城鎮(zhèn)家庭中擁有獨立廚房的住戶占比由84.7%升至92.4%，年均提升0.5個百分點；擁有獨立抽水廁所的住戶占比由42.1%升至74.2%，年均提升2.1個百分點。

??房地產(chǎn)推動居民住房消費實現(xiàn)了多層次升級。一是購房觀念升級。1998年前買公房，解決“有房住”的問題，此時消費者的觀念是有房就行，多數(shù)公房沒有成熟規(guī)范的小區(qū)。1998年后買帶小區(qū)的商品房，實現(xiàn)對便民化居住服務的需求。物業(yè)管理行業(yè)也從無到有、逐漸發(fā)展成熟。進入21世紀購買品質(zhì)住宅，對園林綠化、建材品質(zhì)、一體化裝修等提出高要求，追求更有視野的生活理念，實現(xiàn)“住好房”。二是消費區(qū)域升級。城市間由低能級城市到高能級城市升級，由中小城鎮(zhèn)向區(qū)域內(nèi)核心城市和大都市圈升級；城市內(nèi)由老區(qū)舊宅到新區(qū)新房升級。三是消費品牌升級。購房需求從缺乏建設標準和服務保障的地方中小房企向標準化運營、服務完善的品牌房企集中。2009-2018年，TOP3、TOP10和TOP20房企的市占率由3.5%、8.1%和11.8%分別增至12.6%、26.9%和 37.4%。憑借品牌溢價、精裝交房、智能家居、優(yōu)質(zhì)物業(yè)等優(yōu)勢，品質(zhì)住宅占據(jù)主流。以精裝修為例，90年代末首次在廣州、上海等城市出現(xiàn)，2005年恒大率先開啟全精裝交房的業(yè)內(nèi)風潮，2018年全國全裝修滲透率提升至23%以上，一線城市則提升至56%。

??五、房地產(chǎn)是增加居民收入、財富和消費的主力軍

??房地產(chǎn)帶動居民收入增長，促進居民財富增值，讓居民消費能力提升、消費底氣增強。第一，房地產(chǎn)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈條長，吸納大量就業(yè)人口，增加居民收入。2017年房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)444.8萬人，建筑業(yè)就業(yè)人數(shù)2643.2萬人，合計占城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)的7.3%。第二，房地產(chǎn)是我國居民資產(chǎn)的壓艙石，房地產(chǎn)市場發(fā)展帶動資產(chǎn)增值。2000-2018年，城鎮(zhèn)住房總價值從17萬億增長至261萬億，人均住房價值從3.7萬元增長至31.4萬元，分別增長14.4倍和7.5倍。

??房地產(chǎn)為居民消費持續(xù)升級提供堅實保障。衣食住行是居民基本生存需求，在消費中優(yōu)先滿足。20年來，隨著城鎮(zhèn)居民收入快速增長，家庭恩格爾系數(shù)從44.7持續(xù)下降至27.7。城鎮(zhèn)家庭消費結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，1985至2018年，用于吃穿用的支出占比由75.4%快速下降至40.9%，而用于居住和交通通訊的占比從6.9%大幅增加至37.3%。要實現(xiàn)消費的進一步升級，必須依靠居住條件的群體性成規(guī)模持續(xù)改善。房改有效激活了住房市場，1978至2018年，城鎮(zhèn)居民套戶比從0.81上升至1.09，實現(xiàn)了從全民蝸居到基本適居的飛躍，為消費繼續(xù)升級打下堅實的物質(zhì)基礎，未來用于教育醫(yī)療、休閑娛樂等的支出將進一步上升。

??隨著全精裝交房和配套完善的小區(qū)式住宅推廣、家居環(huán)境改善，房地產(chǎn)對建材、家電家具等下游產(chǎn)品消費帶動力大幅增強。1998-2018年，商品房銷售面積由1.2億平增長至17.2億平，帶動水泥和鋼材銷量由6.2億噸增長至32.6億噸，家用電冰箱、洗衣機、彩電和空調(diào)由0.67億臺增長至5.6億臺。