[恒大研究院]中國住房市值報告：2019

??導(dǎo)讀：當(dāng)前中國住房市值是多少？在國際處于什么水平？上述問題關(guān)系到認(rèn)清中國房地產(chǎn)市場未來、住房政策調(diào)整等。以恒大研究院8月報告《中國住房存量報告：2019》為基礎(chǔ)，我們首次測算了全國、各省級、各地級單位的住房市值。

??摘要：

??現(xiàn)有住房市值研究均存在明顯問題，或夸大其辭，或混淆口徑。網(wǎng)文流傳“2017年中國房產(chǎn)市值達(dá)65萬億美元，超美國、歐盟、日本總和”，在量上錯誤地把商品房等同于商品住宅，且誤以高估的人均住房面積計算導(dǎo)致高估住房存量，在價上把規(guī)模龐大、但缺乏流動性的農(nóng)村住房按商品房價格計算。

??本文的研究思路是：以市價法測算中國不同類別的城鎮(zhèn)住房市值，以成本法測算中國農(nóng)村住房市值，并主要以O(shè)ECD公布的國際住房市值數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)推算當(dāng)前值作為比較。

??中國住房市值有多大？1）2018年中國住房市值321萬億元，是GDP的3.6倍，占股債房市值的71%。2000-2018年，中國住房市值從23萬億元增至321萬億元，年均增長15.7%；其中，住房存量增加、房價上漲分別貢獻(xiàn)11%、89%。人均住房市值從1.8萬元增至23萬元，年均增長15.2%，高于人均GDP年均增長的13.8%。住房市值年均增速超過名義GDP的13%，因此住房市值與GDP的比例從233%增至356%。住房市值占股債房市值的比例由75%波動下降至71%；2000年比例較高的主要原因在于當(dāng)時資本市場初步發(fā)展，股市債市規(guī)模合計7.7萬億元，僅相當(dāng)于GDP的77%。

??2）東部地區(qū)住房市值占全國超6成，粵京滬蘇浙魯6省住房市值占5成。分地區(qū)看，2018年東部、中部、西部、東北地區(qū)住房市值占比分別為63.2%、17%、15.4%、4.4%，而對應(yīng)的住房存量占比分別為37.9%、29.4%、26.4%、6.3%，東部地區(qū)住房市值占比明顯超過住房存量主要在于房價較高。分省看，全國51%的住房市值集中在廣東、北京、上海、江蘇、浙江、山東6個沿海發(fā)達(dá)省份；除寧夏外，其余省份的住房市值與GDP的比例均大于150%，北京、上海、浙江、福建、天津等8省超過330%。

??3）一線住房市值占全國四分之一，66城住房市值與GDP比例大于350%。分線看，一線、二線、三四線住房市值占全國比重分別為25%、31%、44%，而其住房存量占比分別為4.1%、19.8%、76.1%，住房市值與GDP的比例分別為693%、345%、259%。一二線住房市值高主要源于人口長期集聚下的人地嚴(yán)重錯配和貨幣長期超發(fā)，房價明顯較高。具體來看，住房市值與GDP的比例小于150%、在150%-250%之間、在250%-350%之間、大于350%的地級單位分別有47、120、103、66個。

??其中，住房市值與GDP的比例小于150%的城市多在西部地區(qū)，經(jīng)濟(jì)相對落后，人口總量小且長期外流。住房市值與GDP的比例大于350%的城市主要分為兩類：一是北京、上海、深圳、杭州、南京、廈門等核心城市；二是三亞、麗水、大理、恩施等旅游城市?？梢园l(fā)現(xiàn)，城市層面住房市值與GDP的比例高低與該城市房地產(chǎn)風(fēng)險大小并無明顯聯(lián)系。

??中國住房市值在國際處于什么水平？1）與發(fā)達(dá)國家相比，中國住房市值及與GDP、股債房市值的比例均較高，但人均住房市值低。從住房市值看，2018年中國為47萬億美元，明顯大于美國的26萬億美元、日本的10萬億美元、英法德三國合計的28萬億美元。從住房市值與GDP的比例看，2018年中國為356%，高于美國、日本、德國、英國、法國的126%、208%、238%、320%、341%。中國住房市值及其與GDP比例較高源于人地錯配，一二線高房價，三四線高庫存，導(dǎo)致全國住房市值高。從住房市值占股債房市值的比例看，2018年中國為71%，高于美國的28%、日本的37%、英國的51%、法國的58%、德國的66%。但從人均住房市值來看，2018年中國為3.3萬美元，遠(yuǎn)低于美國、日本、英國、法國、德國的7.9、8.1、13.6、14.1、11.5萬美元。中國住房市值與股債房市值的比例較高還在于中國資本市場發(fā)育不成熟，直接融資比例較低，導(dǎo)致股票、債券市值較低。

??2）與發(fā)達(dá)國家相比，中國居民家庭配置房產(chǎn)比例較高。2018年中國居民家庭住房資產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中占比達(dá)到57%，高于英國的49%、日本的37%、美國的24%、德國的22%。在中國較高房產(chǎn)比例的另一面，則是較低比例的金融資產(chǎn)配置。2018年中國居民金融資產(chǎn)配置占比為40.4%，遠(yuǎn)低于美國的70.6%、日本的63.9%、英國的53.4%，略高于法國的39.2%。

??政策建議：1）以人地掛鉤和金融穩(wěn)定為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)長效機(jī)制，建立居住導(dǎo)向的新住房制度。包括：以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)；保持房地產(chǎn)金融政策穩(wěn)定；轉(zhuǎn)變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，豐富供應(yīng)主體；推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，抑制投機(jī)型需求。

??2）振興資本市場，促進(jìn)居民家庭優(yōu)化資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)。包括：提高直接融資比重，建立市場主導(dǎo)型金融體系；進(jìn)一步推行注冊制，提高機(jī)構(gòu)投資者占比，引導(dǎo)價值投資理念；繼續(xù)加大證券欺詐的懲處力度，加快修訂《證券法》，聯(lián)動修改《刑法》等相關(guān)法律。

??風(fēng)險提示：結(jié)合城鎮(zhèn)住房來源結(jié)構(gòu)假設(shè)了各類城鎮(zhèn)住房的折價系數(shù)；農(nóng)村住房市值以成本法估算但未考慮折舊。

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