[世邦魏理仕]三季度全國(guó)寫字樓需求回暖，零售物業(yè)空置率創(chuàng)10年新低

??2019年第三季度，中國(guó)GDP增速錄得6%，符合政府年初設(shè)立的預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo)。今年9月，財(cái)新中國(guó)制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)(PMI)大幅反彈至51.4,實(shí)現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月回升；工業(yè)增加值同比漲幅提高到5.8%。10月中美雙方達(dá)成第一階段貿(mào)易協(xié)議，政府出臺(tái)多項(xiàng)支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和擴(kuò)大開放的政策措施。世邦魏理仕預(yù)計(jì)以上這些因素將在短期內(nèi)緩解市場(chǎng)壓力。

??寫字樓市場(chǎng)

??前九個(gè)月新交付面積創(chuàng)歷史新高，第三季度全國(guó)寫字樓租金指數(shù)環(huán)比下降0.6%?？罩妹娣e主要集中在中西部城市以及新興商務(wù)板塊，而一線城市核心商務(wù)區(qū)的平均空置率仍舊低于10%。在TMT行業(yè)租戶需求驅(qū)動(dòng)下，寫字樓凈吸納量錄得環(huán)比小幅增長(zhǎng)。

??隨著外資金融機(jī)構(gòu)在華經(jīng)營(yíng)范圍和所有權(quán)限制的放開，以及央行降低存款準(zhǔn)備金率和改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制等舉措令融資環(huán)境趨向?qū)捤?，預(yù)期外資機(jī)構(gòu)的新租與擴(kuò)租需求以及企業(yè)資本支出有望增加，將帶來寫字樓需求端表現(xiàn)的穩(wěn)步改善。

??零售物業(yè)市場(chǎng)

??今年前九個(gè)月，共有134個(gè)國(guó)內(nèi)外零售品牌在中國(guó)開設(shè)首店。第三季度，全國(guó)零售物業(yè)租賃需求保持強(qiáng)勁，空置率降至6.4%，創(chuàng)十年新低。

??2018年10月實(shí)施個(gè)人所得稅調(diào)整后，今年前三季度全國(guó)個(gè)人所得稅總計(jì)7,981億元，同比下降29.7%，由此所釋放的可支配收入增長(zhǎng)預(yù)計(jì)將持續(xù)利好消費(fèi)和零售物業(yè)市場(chǎng)。

??倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)

??倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)需求將繼續(xù)在消費(fèi)驅(qū)動(dòng)下保持穩(wěn)定。第三季度，受益于“雙十一”前電商短期租賃需求激增，市場(chǎng)凈吸納量環(huán)比躍升79%。冷鏈倉儲(chǔ)成為新的需求增長(zhǎng)點(diǎn)。

??盡管部分中西部城市短期內(nèi)面臨供應(yīng)過剩問題，但鑒于線上實(shí)物零售持續(xù)保持20%左右的年增長(zhǎng)，以及主要城市高標(biāo)倉庫供應(yīng)隨物業(yè)用地供應(yīng)收緊將逐步下降，我們預(yù)計(jì)高標(biāo)倉儲(chǔ)市場(chǎng)整體租金增幅仍優(yōu)于其它物業(yè)類型。

??投資市場(chǎng)

??第三季度大宗商業(yè)地產(chǎn)交易總額錄得450億人民幣，環(huán)比增長(zhǎng)2.5%。上海和北京兩地的大宗交易占據(jù)本季度總交易額的四分之三以上，其中寫字樓交易占據(jù)主導(dǎo)，反映出當(dāng)前投資者總體風(fēng)險(xiǎn)偏好依然較低。面對(duì)住宅銷售增速放緩、以及即將到來的債務(wù)到期，高杠桿壓力下的開發(fā)商資產(chǎn)出售意愿上升，預(yù)計(jì)2019全年大宗交易總額仍將突破2,000億人民幣。

??隨著美聯(lián)儲(chǔ)在第三季度內(nèi)兩次降息和中國(guó)LPR報(bào)價(jià)下調(diào)，我們預(yù)計(jì)市場(chǎng)資金成本的降低將在2020年逐步對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格形成一定的支撐。