[易居研究院]40城地市量價(jià)齊跌，二線城市全面降溫態(tài)勢初顯

??上海易居房地產(chǎn)研究院11月1日發(fā)布《2019年10月40城土地市場報(bào)告》。該報(bào)告顯示：

??10月，40城土地成交面積環(huán)比下降7.9%，移動(dòng)平均土地成交均價(jià)環(huán)比下跌3.8%，量價(jià)齊跌。40城土地成交溢價(jià)率連續(xù)4個(gè)月下降，表明土拍持續(xù)降溫，開發(fā)商高價(jià)拿地意愿不強(qiáng)，預(yù)計(jì)下半年溢價(jià)率仍將保持較低水平。當(dāng)前政策調(diào)控方針并未發(fā)生轉(zhuǎn)變，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月40城土地市場仍將繼續(xù)降溫。

??10月，一二線城市地市量價(jià)齊跌，三線城市量升價(jià)跌。一線城市成交量下降主要是因?yàn)樾枨鬁p弱而非土地供應(yīng)量不足；此前相對(duì)堅(jiān)挺的二線城市地價(jià)由8月份高點(diǎn)加速轉(zhuǎn)跌，同時(shí)成交量下降明顯，地市全面降溫態(tài)勢初顯。

??易居研究院研究員王若辰表示：在政策的影響以及市場內(nèi)在的地價(jià)調(diào)整需求下，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月40城土地市場將進(jìn)一步降溫，逐步向合理水平靠近。

??報(bào)告主要內(nèi)容如下：

??一、40城整體：量價(jià)齊跌，溢價(jià)率繼續(xù)下降

??1、土地成交建筑面積：10月環(huán)比下降7.9%，1-9月同比下降4.4%

??2019年10月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積4044.1萬平方米，環(huán)比下降7.9%，同比下降10.3%。7.30政策后，8月份土地成交量下降明顯，9月土地成交面積略微增長，10月份繼續(xù)快速下降，開始進(jìn)入較明顯的降溫趨勢之中。

??2019年1-10月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積43503.9萬平方米，同比下降4.4%，降幅繼續(xù)擴(kuò)大。

??2、土地出讓金收入：10月環(huán)比下降33.5%，1-10月累計(jì)同比增加15.7%

??10月，40個(gè)典型城市土地出讓金收入為1650.2億元，環(huán)比下降33.5%，同比增長0.2%，土地出讓金明顯減少。2019年1-10月，40個(gè)典型城市土地出讓金收入22097.6億元,同比增加15.7%，增速回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。

??分城市來看，2019年1-10月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、北京、武漢、和南京，土地出讓金總額分別為2284.7、1382.1、1332.2、1305.7和1282.1億元。其中，杭州土地出讓金最多，并且遠(yuǎn)超過第二名上海，說明土地出讓收入對(duì)地方政府財(cái)政收入貢獻(xiàn)度很大；南京和廣州同比增速超過70%。

??3、土地出讓均價(jià)：10月環(huán)比下跌3.8%，同比上漲23.9%

??10月，40個(gè)典型城市移動(dòng)平均土地成交均價(jià)為5090.7元/平方米，環(huán)比微幅下跌3.8%；同比上漲23.9%，為3月以來首次漲幅收窄。

??4、土地成交溢價(jià)率：14.3%，連續(xù)4個(gè)月下降

??10月，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為14.3%，相比9月下降2.4個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下降。

??分城市來看，10月份，40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為襄陽、東莞、沈陽、武漢和荊州，土地成交溢價(jià)率分別為44%、40%、33%、22%和22%。一線城市中，除了北京溢價(jià)率高于10%，廣州僅為3%，上海和深圳為0%。

??二、城市分類：二線城市全面降溫態(tài)勢初顯

??1、一線城市：成交面積環(huán)比下降36.8%，地價(jià)環(huán)比下跌1.4%

??10月，4個(gè)一線城市土地成交建筑面積為255.4萬平方米，環(huán)比下降36.8%。6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為14431.4元/平方米，環(huán)比下跌%，同比下跌2.5%。一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴(yán)厲，土地出讓面積相對(duì)有限，房企補(bǔ)庫存需求相對(duì)較大，因此其土地成交量不僅取決于需求量，更多時(shí)候還受到供給量的較大影響。9月，一線城市土地供應(yīng)量相比8月仍有小幅增長，成交數(shù)據(jù)通常滯后供應(yīng)數(shù)據(jù)一個(gè)月，因此10月份成交面積的下降更多是受需求量下降導(dǎo)致。

??2、二線城市：成交面積環(huán)比下降9.1%，地價(jià)環(huán)比下跌5.4%

??10月，二線城市土地成交建筑面積為2825.8萬平方米，環(huán)比下降9.1%；6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為4858.5元/平方米，環(huán)比下跌5.4%，跌幅擴(kuò)大。9月，二線城市地價(jià)接近2017年9月5421.9元/平方米的歷史高點(diǎn)，10月份初步確立反轉(zhuǎn)趨勢，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月地價(jià)將進(jìn)一步下跌，向合理水平回歸。

??3、三線城市：成交面積環(huán)比增長9.5%，地價(jià)環(huán)比下跌4.0%

??10月，三線城市土地成交建筑面積為962.8萬平方米，環(huán)比增長9.5%；同比下降10.9%。6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為2719.0元/平方米，環(huán)比下跌4.0%。

??隨著棚改目標(biāo)的大幅下降和購買力的透支，多數(shù)缺乏良好基本面配合的三線城市房地產(chǎn)市場未來幾個(gè)月地價(jià)或?qū)⒗^續(xù)下跌。

??三、結(jié)論和趨勢：地市全面降溫趨勢開始顯現(xiàn)

??7月30日中央政治局會(huì)議首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，每逢經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期便刺激房地產(chǎn)的預(yù)期被打破。同時(shí)，央行就房地產(chǎn)占用信貸資源，消費(fèi)貸、銀行理財(cái)?shù)荣Y金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場等問題進(jìn)一步探討解決，8月土地市場降溫明顯。

??10月，40城土地市場量價(jià)齊跌，其中相對(duì)堅(jiān)挺的二三線城市開始出現(xiàn)了較明顯的降溫態(tài)勢，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月將繼續(xù)降溫，逐步向理性水平靠近。