[恒大研究院]疫情之后，房地產(chǎn)投資如何走？

??2019年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資132194億元，比上年增長(zhǎng)9.9%，對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要的壓艙石作用。

??當(dāng)前，防控工作積極推進(jìn)、疫情初步得到有效控制。疫情將如何影響房地產(chǎn)投資？今年房地產(chǎn)投資下行壓力如何？房地產(chǎn)還能否發(fā)揮好壓艙石作用？面對(duì)疫情沖擊，政策該如何穩(wěn)定房地產(chǎn)投資？

??本文從先行指標(biāo)、實(shí)物和價(jià)格因素、成本結(jié)構(gòu)等三個(gè)維度入手，研判疫情后的房地產(chǎn)投資形勢(shì)。

??一、受疫情影響，預(yù)計(jì)2020年房地產(chǎn)投資難以高位運(yùn)行，若無(wú)政策應(yīng)對(duì)，全年房地產(chǎn)投資增速將降至5.7%，較2019年回落4.2個(gè)百分點(diǎn)。

??但我們相信一定會(huì)有充分及時(shí)的政策以對(duì)沖疫情影響，預(yù)計(jì)全年增速可達(dá)8%。

??從先行指標(biāo)看，2019年拿地增速放緩決定2020年投資增速回落，疫情沖擊今年一季度土地成交，也將影響下半年開(kāi)工。土地是房地產(chǎn)投資的原材料，因此拿地是房地產(chǎn)投資的最佳先行指標(biāo)。全國(guó)來(lái)看，土地成交領(lǐng)先房地產(chǎn)投資9-12個(gè)月。2019年全國(guó)宅地成交規(guī)劃建面同比微增0.6%，2020年1月同比下降37.9%，而2018年全年為增長(zhǎng)26.3%，拿地增速的大幅回落，決定了2020年投資進(jìn)一步下行的總體趨勢(shì)。分城市能級(jí)看，若不做應(yīng)對(duì)，一線城市投資增速6.8%、較2019年回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，占比10.9%、上升0.1個(gè)百分點(diǎn)；二線城市增速5.8%、回落3.1個(gè)百分點(diǎn)，占比36.6%、與2019年持平；三四線城市增速5.5%、回落5.7個(gè)百分點(diǎn)，占比52.5%、下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。若各城市能盡快加大加快優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，并簡(jiǎn)化流程促開(kāi)工，對(duì)沖一季度土地成交驟降對(duì)投資的影響，預(yù)計(jì)一、二、三四線城市全年投資增速分別為8.0%、8.5%和7.7%。

??從實(shí)物和價(jià)格因素看，施工與價(jià)格因素對(duì)投資拉動(dòng)均將有所回落，疫情重點(diǎn)沖擊實(shí)物因素。若不做應(yīng)對(duì)，預(yù)計(jì)2020年實(shí)際投資增速5.0%、較2019年回落2.1個(gè)百分點(diǎn)，主要由于拿地和新開(kāi)工增速下行的滯后影響，而疫情直接導(dǎo)致開(kāi)復(fù)工推遲，造成施工增長(zhǎng)的放緩；預(yù)計(jì)價(jià)格因素同比增長(zhǎng)0.7%、回落1.9個(gè)百分點(diǎn)，主要由于全球經(jīng)濟(jì)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)總需求不足，因此PPI也有小幅下行壓力。若政策能優(yōu)先保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的安全健康施工條件、促?gòu)?fù)工促施工，盡快結(jié)束施工復(fù)工持續(xù)推遲的影響，預(yù)計(jì)實(shí)際投資增速和價(jià)格因素增速分別為6.5%和1.5%。

??從成本結(jié)構(gòu)看，土地支出增速回落較多、建安支出增速小幅回落。若不做應(yīng)對(duì)，預(yù)計(jì)2020年土地購(gòu)置費(fèi)增速4%、較2019年回落10.5個(gè)百分點(diǎn)，主要由于2019年土地成交價(jià)款同比下降8.7%，由2018年全年的增長(zhǎng)18.0%大幅回落；土地成交價(jià)款領(lǐng)先土地購(gòu)置費(fèi)約9個(gè)月，預(yù)計(jì)2020年土地購(gòu)置費(fèi)拉動(dòng)投資增速1.3個(gè)百分點(diǎn)，較2019年減少3.1個(gè)百分點(diǎn)，將是今年投資增速的首要拖累因素。預(yù)計(jì)建安支出增速6.6%、回落1.3個(gè)百分點(diǎn)，主要由于2016年前后銷(xiāo)售期房臨近交房，房企建安工程有較強(qiáng)韌性，但疫情沖擊項(xiàng)目復(fù)工，預(yù)計(jì)今年房屋施工面積增速5.5%、回落3.2個(gè)百分點(diǎn)；單位建安支出增速1%、由降轉(zhuǎn)升。若政策予以充分應(yīng)對(duì)，預(yù)計(jì)土地購(gòu)置費(fèi)和建安支出增速分別為9%和7.6%。

??二、疫情對(duì)房地產(chǎn)投資的直接沖擊集中在一季度，但影響將持續(xù)全年

??疫情直接影響開(kāi)發(fā)商拿地和開(kāi)竣工進(jìn)度，預(yù)計(jì)影響主要集中在一季度。受疫情影響，多地暫停或延期土地出讓?zhuān)糠殖鞘幸呀?jīng)延期至3月。短期內(nèi)受交通管制、人員流動(dòng)限制、物料供應(yīng)短缺等影響，全國(guó)大部分地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目完全復(fù)工的時(shí)間將比往年至少推遲20至30天。

??疫情導(dǎo)致土地市場(chǎng)大幅收縮、區(qū)域分化更顯著。總量上看，土地市場(chǎng)成交規(guī)模明顯下降，2020年1月，全國(guó)住宅用地招拍掛成交金額同比下降21%，克而瑞監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市在春節(jié)后兩周（1月31-2月13日）的土地總成交量同比2019年春節(jié)后兩周下降62%。分區(qū)域看，熱點(diǎn)一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊吸引力依舊強(qiáng)勁，且呈現(xiàn)金額大、聯(lián)合體拿地特征，如2月20日上海徐匯濱江地塊成交價(jià)310.5億成新總價(jià)地王、25日北京海淀西北旺地塊歷經(jīng)72輪競(jìng)拍。三四線土地市場(chǎng)下行壓力更大，出讓地塊呈現(xiàn)體量減小、總價(jià)下降趨勢(shì)，2月，全國(guó)三四線城市推出地塊平均單宗規(guī)劃建面4萬(wàn)平、起拍總價(jià)0.33億元，環(huán)比1月均下降20%，其中，住宅用地平均單宗規(guī)劃建面4.9萬(wàn)平、起拍總價(jià)0.67億元，環(huán)比1月分別下降26%和17%。

??疫情全面沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，對(duì)房地產(chǎn)投資影響將持續(xù)至年底。一是疫情導(dǎo)致房企銷(xiāo)售回款銳減但剛性支出仍可觀，現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)壓力將約束房企投資；二是疫情沖擊年初土地交易，土地是房地產(chǎn)投資的原材料，將影響下半年開(kāi)工；三是購(gòu)房需求的不確定性將持續(xù)影響房企投資節(jié)奏。

??三、危就是機(jī)，期待房地產(chǎn)政策升級(jí)

??政策應(yīng)充分發(fā)揮逆周期調(diào)節(jié)，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，從而穩(wěn)投資、穩(wěn)增長(zhǎng)，發(fā)揮好房地產(chǎn)的壓艙石作用。

??盡管目前已有多個(gè)地區(qū)出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持政策，但從全局來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)政策還需要兩方面升級(jí)，一是盡快將地區(qū)性政策向全國(guó)性政策升級(jí)、向更多省市區(qū)域推開(kāi)，二是升級(jí)政策組合，針對(duì)房企拿地、融資、開(kāi)復(fù)工、竣工等分別出臺(tái)有效的政策組合拳。

??一是穩(wěn)定土地市場(chǎng)。加大加快優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，適度放寬土地出讓條件；降低土地出讓競(jìng)買(mǎi)保證金比例；調(diào)整土地價(jià)款繳付方式或期限，允許延期或分期支付。

??二是穩(wěn)定房企現(xiàn)金流。保持房地產(chǎn)信貸適度增長(zhǎng)，對(duì)于房企上半年到期的債務(wù)予以展期或續(xù)貸；房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、部分市政建設(shè)配套費(fèi)等稅費(fèi)應(yīng)延期或減免征收；調(diào)低預(yù)售條件要求；放寬預(yù)售資金監(jiān)管。

??三是穩(wěn)定房企開(kāi)復(fù)工。優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批流程，建立項(xiàng)目審批綠色通道、在線審批通道，推行承諾審批、容缺后補(bǔ)、以函代證等靈活審批方式；減免各類(lèi)工程建設(shè)保證金、農(nóng)民工工資保證金等報(bào)建費(fèi)用。

??四是穩(wěn)定竣工交樓。一方面，適度放寬竣工驗(yàn)收條件，如允許交樓后繳齊首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金；另一方面，免除房企因疫情造成的延期交樓責(zé)任，確保工程質(zhì)量。

??（作者為恒大研究院首席房地產(chǎn)研究員）