[戴德梁行]新冠肺炎疫情后中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)：2020年前景可期

??上海，2020年3月6日 —— 新冠肺炎在中國(guó)的爆發(fā)是一次空前的事件，它的影響遍及全國(guó)各地，廣泛影響了社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。戴德梁行最新發(fā)布研究報(bào)告《新冠肺炎疫情后的復(fù)蘇——2020前景可期》。戴德梁行大中華區(qū)租戶研究及華東區(qū)研究部主管Shaun Brodie指出，新冠肺炎疫情預(yù)計(jì)將在多個(gè)維度影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，建議房地產(chǎn)投資者、開(kāi)發(fā)商和租戶在2020年及以后密切注意十幾個(gè)“值得關(guān)注的”發(fā)展領(lǐng)域和行業(yè)趨勢(shì)。

??寫(xiě)字樓物業(yè)：遠(yuǎn)程辦公將改變工作場(chǎng)所，TMT、醫(yī)療健康、金融和零售業(yè)（擁有強(qiáng)大線上業(yè)務(wù)的零售商）等行業(yè)將成為寫(xiě)字樓業(yè)主的目標(biāo)租戶，健康和幸福感將被優(yōu)先考慮。

??1. 遠(yuǎn)程辦公改變工作場(chǎng)所

??戴德梁行中國(guó)區(qū)企業(yè)服務(wù)部董事總經(jīng)理魏超英表示：“在此次大規(guī)模遠(yuǎn)程辦公趨勢(shì)之下，我們希望中國(guó)的寫(xiě)字樓業(yè)主和租戶重新考慮這種工作方式，并且對(duì)辦公樓層布局和工作場(chǎng)所空間利用重新合理安排。業(yè)主可能會(huì)考慮將更多的共享辦公空間和公共區(qū)域納入寫(xiě)字樓，而租戶可能會(huì)考慮將更多共享辦公桌、團(tuán)隊(duì)協(xié)作空間和會(huì)議室?！?拋開(kāi)硬件不談，遠(yuǎn)程辦公這一新工作方式的成功還取決于，員工自身，包括時(shí)間管理、任務(wù)分配、及時(shí)且高效的進(jìn)度匯報(bào)、團(tuán)隊(duì)協(xié)作、定時(shí)舉行會(huì)議。

??2. 2020年需要關(guān)注的租賃需求行業(yè)

??展望2020年，鑒于年初疫情的爆發(fā)、國(guó)家總體政策方向、以及當(dāng)前和預(yù)期的宏觀經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)，我們認(rèn)為，2020年寫(xiě)字樓業(yè)主應(yīng)該主要關(guān)注四個(gè)行業(yè)領(lǐng)域，這四個(gè)行業(yè)可能會(huì)對(duì)未來(lái)一年中國(guó)的寫(xiě)字樓需求產(chǎn)生積極影響，它們是TMT、醫(yī)療健康、金融業(yè)、零售業(yè)（擁有強(qiáng)大線上平臺(tái)）

??3. 將健康和幸福感放在首位

??未來(lái)，為了取得租戶的信任和信心，寫(xiě)字樓業(yè)主將提供及時(shí)有效的健康安全保護(hù)措施的。本次疫情將催生未來(lái)辦公物業(yè)提升，熱感成像、空調(diào)過(guò)濾殺菌系統(tǒng)等智能健康樓宇技術(shù)將受到市場(chǎng)關(guān)注，將員工的健康和幸福感放在首位，以此提高租戶粘性，并拓展建筑的商業(yè)前景。

??零售物業(yè)：全功能最優(yōu)化的全渠道銷售模式是必然趨勢(shì)，數(shù)字化智能化將進(jìn)一步發(fā)展，零售營(yíng)銷模式將變革轉(zhuǎn)型。

??4. 全渠道發(fā)展成為必然

??戴德梁行中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)董事總經(jīng)理甄士奇認(rèn)為：“在短期內(nèi)，由于疫情導(dǎo)致的客流減少會(huì)對(duì)零售業(yè)的銷售額產(chǎn)生影響。而中長(zhǎng)期來(lái)看，我們預(yù)期中國(guó)零售額增長(zhǎng)率將恢復(fù)到疫情爆發(fā)前的水平。更重要的是，受疫情的影響，全渠道平臺(tái)推動(dòng)零售產(chǎn)品和服務(wù)銷售重要性得到凸顯。展望未來(lái)，中國(guó)線下/線上全渠道零售服務(wù)或?qū)⒓铀侔l(fā)展與深度融合?！?/p>

??5. 數(shù)字化智能化進(jìn)一步發(fā)展

??數(shù)字化和智能化已成為零售行業(yè)發(fā)展的重要方向。新冠肺炎疫情的爆發(fā)向許多零售商證明，數(shù)字化和智能化零售建設(shè)可以進(jìn)一步優(yōu)化。展望未來(lái)，我們期望零售商會(huì)更加重視這兩項(xiàng)的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，其中包括客戶關(guān)系管理、數(shù)據(jù)深度挖掘、個(gè)性化產(chǎn)品、智能供應(yīng)鏈管理，從而提高消費(fèi)者的購(gòu)物體驗(yàn)，提高門(mén)店銷售業(yè)績(jī)。

??6. 營(yíng)銷模式變革

??新冠肺炎疫情過(guò)后，會(huì)有更多的零售商將拓展新的營(yíng)銷模式，利用直播平臺(tái)、短視頻與廣大消費(fèi)者互動(dòng)，不僅營(yíng)銷產(chǎn)品和服務(wù)，而且提高客戶的購(gòu)物體驗(yàn)。

??工業(yè)物業(yè)：工業(yè)4.0將被進(jìn)一步整合采用，高品質(zhì)物流空間的需求將進(jìn)一步增長(zhǎng)。

??7. 工業(yè)4.0

??中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管、董事總經(jīng)理蘇智淵認(rèn)為：“從中長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，為了更好地面對(duì)類似疫情再次發(fā)生，我們預(yù)計(jì)更多在中國(guó)運(yùn)營(yíng)的制造商將采用工業(yè)4.0運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)來(lái)緩解生產(chǎn)和分銷短缺，特別是在其中的柔性制造環(huán)節(jié)，通過(guò)智能化生產(chǎn)線能夠迅速協(xié)助企業(yè)在不同產(chǎn)品之間進(jìn)行轉(zhuǎn)換。這一點(diǎn)可以從最近大量的汽車制造企業(yè)轉(zhuǎn)而開(kāi)始生產(chǎn)口罩可以看到端倪，一個(gè)企業(yè)在遇到突變環(huán)境是否能迅速轉(zhuǎn)身，可能會(huì)成為未來(lái)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。我們也會(huì)密切關(guān)注這方面的趨勢(shì)落實(shí)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域可能帶來(lái)的變化?！?/p>

??8. 物流倉(cāng)儲(chǔ)需求激增

??新冠肺炎的爆發(fā)將使更多中國(guó)人轉(zhuǎn)而選擇網(wǎng)上購(gòu)物。因此，電子商務(wù)將在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演更重要的角色。更大規(guī)模的電子商務(wù)活動(dòng)將進(jìn)一步推高中國(guó)對(duì)優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)空間的需求。房地產(chǎn)投資者和開(kāi)發(fā)商不再僅聚焦于核心城市/地區(qū)，而是將不斷擴(kuò)大其在全國(guó)省會(huì)城市和交通樞紐城市的布局。

??數(shù)據(jù)中心物業(yè)：鑒于互聯(lián)網(wǎng)在新冠肺炎爆發(fā)期間及未來(lái)的廣泛使用，對(duì)數(shù)據(jù)和信息處理及存儲(chǔ)的需求將上升，這也意味著數(shù)據(jù)中心對(duì)機(jī)架空間的需求將增加。

??9. 數(shù)據(jù)流激增推進(jìn)數(shù)據(jù)中心發(fā)展

??目前，中國(guó)的數(shù)據(jù)中心正處于發(fā)展初期。未來(lái)，在疫情爆發(fā)對(duì)中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)活躍程度產(chǎn)生的推動(dòng)下，以及加速發(fā)展的云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)和人工智能等技術(shù)，中國(guó)數(shù)據(jù)中心將會(huì)需要更多的機(jī)架來(lái)處理數(shù)據(jù)和信息。根據(jù)中國(guó)IDC圈的數(shù)據(jù)顯示，隨著機(jī)架需求和數(shù)據(jù)中心的增加，預(yù)計(jì)到2020年底，中國(guó)數(shù)據(jù)中心的市場(chǎng)規(guī)模將超過(guò)2000億元人民幣。

??酒店物業(yè)：在新冠肺炎爆發(fā)后，酒店服務(wù)質(zhì)量和清潔將是最重要的，因?yàn)檫@兩個(gè)因素對(duì)于贏得客人的信任，進(jìn)而提高酒店的入住率至關(guān)重要。

??10. 服務(wù)質(zhì)量和清潔至關(guān)重要

??此次疫情的爆發(fā)給中國(guó)酒店業(yè)帶來(lái)了復(fù)雜且艱巨的挑戰(zhàn)。隨著游客重新開(kāi)始旅行出游，酒店業(yè)也將逐漸復(fù)蘇，全國(guó)酒店將提高服務(wù)質(zhì)量并嚴(yán)格把關(guān)清潔程度，以贏得客人的信任，從而提高他們的入住率。

??住宅物業(yè)：許多住宅投資者和開(kāi)發(fā)商將傾向于考慮把家庭辦公區(qū)，智能快遞柜等可以服務(wù)于整個(gè)社區(qū)的元素納入其未來(lái)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

??11. 居家辦公場(chǎng)所

??目前還不清楚居家辦公是否會(huì)成為中國(guó)辦公的新趨勢(shì)。但有一點(diǎn)是清楚的，在不久的將來(lái)，中國(guó)將有許多住宅物業(yè)的潛在消費(fèi)者，在經(jīng)歷了這次居家辦公的經(jīng)歷之后，可能會(huì)考慮傾向于購(gòu)買(mǎi)一個(gè)包含工作、學(xué)習(xí)區(qū)域的住宅物業(yè)。考慮到這一需求，許多住宅投資者和開(kāi)發(fā)商很可能需要在未來(lái)中國(guó)的住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃中將這類區(qū)域的設(shè)計(jì)納入更多的考量。

??12. 智能快遞柜或進(jìn)一步激增

??一旦新冠疫情結(jié)束，住宅投資者、開(kāi)發(fā)商、住宅物業(yè)管理公司和居民都將不會(huì)忽視智能快遞箱對(duì)于全國(guó)大型住宅社區(qū)的作用。我們預(yù)計(jì)將來(lái)住宅社區(qū)會(huì)安裝更多的智能交付系統(tǒng)。

??房地產(chǎn)投資：門(mén)戶一線城市仍將是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資的重要目的地。

??13. 一線城市依舊熱門(mén)

??新冠肺炎疫情帶來(lái)的下行壓力將在中長(zhǎng)期內(nèi)逐漸消失。短期內(nèi)，一些業(yè)主可能由于資金緊張而折價(jià)出售一些房產(chǎn)，將吸引許多投資者。此外，從今年4月1日起，全國(guó)范圍內(nèi)將取消基金管理公司外資股比限制，這意味著中國(guó)資本市場(chǎng)對(duì)外開(kāi)放的步伐進(jìn)一步加快，對(duì)未來(lái)中國(guó)地產(chǎn)投資活動(dòng)將是一個(gè)利好消息。

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