[戴德梁行]新冠肺炎疫情下的商業(yè)地產(chǎn)或衍生發(fā)展新趨勢

??上海，2020年2月13日——享譽全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行，今日發(fā)布研究報告《新冠肺炎疫情對中國商業(yè)地產(chǎn)的影響及應(yīng)對》，重點關(guān)注該疫情對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生的潛在影響，并分析市場各方的應(yīng)對及其可能衍生的趨勢。戴德梁行研究院副院長張曉端表示：“疫情的發(fā)生對于商業(yè)地產(chǎn)造成不可避免的影響，但市場各方均積極摸索應(yīng)對，在此過程中啟發(fā)的思考與嘗試也往往衍生出行業(yè)發(fā)展的新趨勢?！?/span>

??2019年以來，全國多地甲級寫字樓市場在宏觀環(huán)境不佳及供應(yīng)放量等因素的影響下已然走弱，而在疫情影響下，寫字樓市場將進一步承壓。戴德梁行中國區(qū)企業(yè)服務(wù)部董事總經(jīng)理魏超英提到：“當前企業(yè)對置換、擴張辦公物業(yè)較為審慎，甚至當營收受到影響時削減高昂的寫字樓租賃成本成為重要選擇。中小型企業(yè)將面臨更大的短期財務(wù)流動性風(fēng)險，或?qū)k公租賃市場造成影響，這些無疑將減少或延遲寫字樓新增需求，各業(yè)主對客戶的爭奪將進一步加劇?！蓖瑫r從供應(yīng)層面來看，受到疫情的影響，投資減緩、施工周期延長，市場供應(yīng)也會明顯變緩，這也會從一定程度來緩解寫字樓供應(yīng)壓力。戴德梁行大中華區(qū)租戶研究及華東區(qū)研究部主管Shaun Brodie認為：“零售、貿(mào)易、酒店、娛樂等行業(yè)受到較大沖擊，租賃活動或?qū)⑹湛s；金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)等受到的直接影響則比較小，也將會成為未來業(yè)主爭取續(xù)租、擴租的重要對象；而另一方面，醫(yī)藥與醫(yī)療設(shè)備，線上游戲、遠程教育等互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)將快速發(fā)展, 從而引發(fā)其擴租或新租的辦公租賃需求?！?/p>

??在疫情結(jié)束之前，商業(yè)市場無疑受到最直接的沖擊，除了實體商業(yè)受到的直接影響外，由于缺少場景，線上商業(yè)同樣受到波及。零售業(yè)中短期前景依然不明朗，大型購物中心市場空置率將有所推升，同時整體平均租金則面臨下調(diào)。戴德梁行中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)董事總經(jīng)理甄士奇表示：“此次疫情的突發(fā)事件會成為商業(yè)零售業(yè)重整再出發(fā)的一個機遇點。大浪淘沙，行業(yè)門檻會進一步加高。而食品安全、公共衛(wèi)生、配套設(shè)施等方面也會迎來新的升級，滿足消費者對于健康安全要求的新標準?！?/p>

??疫情控制在短期內(nèi)會對物流業(yè)造成一定影響，保稅倉受到出口影響可能面臨一定壓力。然而從中長期來看，高標倉儲受到的影響有限，尤其是在華東、華南等區(qū)域，物流用地供應(yīng)緊張，高標倉在熱門城市仍有大量需求。目前持續(xù)的限制外出措施促使人們更多的選擇在線購物，這將會促進線上零售業(yè)、物流部門和供應(yīng)鏈的進一步發(fā)展。

??疫情發(fā)生后，無論寫字樓或商業(yè)項目的經(jīng)營者、業(yè)主方、租戶、商戶以及設(shè)施管理、物業(yè)服務(wù)公司等市場各方均積極摸索應(yīng)對，這些將啟發(fā)市場新的趨勢

??辦公樓市場

??1．對線上平臺及智能化在內(nèi)的整體辦公生態(tài)的打造，成為辦公物業(yè)運營中的新趨勢

??疫情期間，在線辦公工具得到更好的普及與推廣，企業(yè)及用戶對遠程交流與在線共享的接受度也得以提升。這些辦公習(xí)慣及模式的變化對于涉及在線辦公工具及平臺的相關(guān)企業(yè)顯然會構(gòu)成直接利好，擴大市場規(guī)模及影響力，同時也提示實體辦公場所的運營者及業(yè)主在優(yōu)化辦公物業(yè)產(chǎn)品的同時，也更關(guān)注包括線上平臺及智能化在內(nèi)的整體辦公生態(tài)的打造，而非僅僅局限于常規(guī)辦公模式下使用者在有限時間內(nèi)的產(chǎn)品體驗。

??2．著重塑造健康、綠色、安全的工作場所

??對空氣質(zhì)量關(guān)注度的提升轉(zhuǎn)換為對物業(yè)空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)的關(guān)注。智能樓宇管理、健康安全管理將是提升寫字樓市場競爭力的主要因素。

??3．提高物業(yè)設(shè)施的管理水平和應(yīng)對突發(fā)公共事件的能力

??未來，能夠應(yīng)對突發(fā)公共事件的寫字樓將受到租戶的信任，增強客戶粘性。同時對企業(yè)用戶來說，專業(yè)特色的物業(yè)服務(wù)團隊如具備特殊行業(yè)清潔和安全能力的團隊，有望在更大的市場需求下迎來發(fā)展機遇，同時物業(yè)服務(wù)及管理企業(yè)的信息化平臺搭建也將進一步提速。

??4．減免租金及靈活調(diào)整租賃政策，以期保護產(chǎn)業(yè)、客戶的良性發(fā)展

??經(jīng)營者及業(yè)主的積極應(yīng)對，靈活主動的共擔(dān)風(fēng)險舉措將一定程度減緩租戶的損失，對租戶乃至產(chǎn)業(yè)的保護也是對客戶及市場需求的保護。對于受疫情沖擊較大的中小型企業(yè)集中的辦公物業(yè)、入市時間不長且租賃壓力較大的新辦公物業(yè)、以及承擔(dān)產(chǎn)業(yè)扶持功能的國有辦公物業(yè)而言，以減免租金的方式與租戶共同承擔(dān)風(fēng)險不失為保護企業(yè)和產(chǎn)業(yè)的一種選擇。而對于較為成熟的高品質(zhì)物業(yè)，租戶抗壓能力總體相對較大，預(yù)計業(yè)主更具針對性的調(diào)整租賃政策會成為主流方式——允許租戶提前使用租期內(nèi)的免租期、適當延長新租戶的免租期等。

??商業(yè)市場

??1．采取防疫安全措施，降低商業(yè)場所的疫情風(fēng)險及損失

??為降低疫情發(fā)生的風(fēng)險，部分商場選擇了暫停線下商場營業(yè)或縮短營業(yè)時間的臨時性措施。而在依然營業(yè)的商場中，安全防疫措施主要在提升商場內(nèi)部通風(fēng)，加強公共區(qū)域的衛(wèi)生及消毒，加強對工作人員的宣導(dǎo)、保護與健康檢查，消毒、防護用品的配備，對商戶的安全檢查，對所有進入人員的體溫檢測及熱門店面的人員限流，以及對突發(fā)狀況的應(yīng)急預(yù)案等方面。

??2．租金減免政策，與商戶共克時艱

信息來源：戴德梁行研究院

??3．商戶主動自救，線上線下結(jié)合模式升級——線上線下靈活切換，關(guān)注社群營銷，關(guān)注線下配送的安全性

??近年不少實體零售商家在電商沖擊下已經(jīng)開拓線上渠道，此次疫情將進一步加大零售品牌對線上渠道的拓展和優(yōu)化提升，與線下渠道進一步融合，實現(xiàn)靈活切換；也促使運營商進一步思考統(tǒng)籌整合商戶，完善線上線下相結(jié)合的戰(zhàn)略。與此同時，依托實體店面積累的優(yōu)質(zhì)客戶資源，以社群營銷的方式配合物流配送也一定程度減少了實體交易銳減的損失。同時，線下配送的安全性受到前所未有的關(guān)注。此前在工業(yè)物流領(lǐng)域已有嘗試的無人機、無人車、機器人帶來的無人配送未來也有望更廣泛的運用于物流配送的各個環(huán)節(jié)。

??4．遠程教育、線上醫(yī)療/藥店、新零售生鮮超市、泛娛樂等業(yè)態(tài)在疫情之下也得以更快速發(fā)展，也將對商業(yè)模式構(gòu)成影響

??5．非核心商業(yè)迎來進一步發(fā)展

??經(jīng)過多年的發(fā)展，不少中國城市的核心商圈的商業(yè)競爭日趨激烈，但在居住人口密集的區(qū)域、尤其依托軌道交通拓展輻射的非核心商業(yè)將越來越受到市場關(guān)注，并出現(xiàn)越來越多的成功案例——隨著職住一體化的推進，非核心商業(yè)，有望以其前瞻性設(shè)計，配合硬件優(yōu)勢的打造，在未來承接一些外溢的消費和一些外溢的商戶。但與此同時，其交通的便利性、周邊社群的屬性與整合營銷、“最后一公里”的打通都會成為其重要元素。

??6．商業(yè)建筑上也將更多考慮綠色、健康、開放空間

??當下多數(shù)購物中心都是內(nèi)向型的購物盒子，疫情爆發(fā)后，開放式街區(qū)、通風(fēng)性較好、戶外空間較多的“購物中心”，反而能夠接納人流需求。預(yù)計未來“購物中心”在建筑形態(tài)上會有更多的空間余地，相信泛健康也將是未來一個主要的基調(diào)。