[克而瑞]喊著活不下去，“蘇州們”樓、地市卻還這么瘋

??隨著各地陸續(xù)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，先是深圳、再有南京、蘇州等地樓市、地市迎來最強(qiáng)“反撲”。前有各種刺激預(yù)期、土拍降標(biāo)、放寬落戶等利好政策，后有項(xiàng)目開盤售罄消息不斷……60秒吸金12億、10分鐘搶光311套房等強(qiáng)勢(shì)吸睛；土地市場(chǎng)86家房企爭(zhēng)奪一宗地，6幅地塊拍出123.69億元、平均溢價(jià)率達(dá)11.63%。一邊是極度悲觀預(yù)期、高喊著“活不下去”，一邊卻是樓市搶房、地市搶地，購(gòu)房者、房企們?yōu)楹芜€是這么瘋？2020年全國(guó)樓市又將何去何從？

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??蘇州樓市快速?gòu)?fù)蘇

??項(xiàng)目熱銷主因一二手價(jià)格倒掛、有利可圖

??事實(shí)上，自2月下旬各地房企陸續(xù)復(fù)工以來，蘇州樓市一直處于穩(wěn)步復(fù)蘇之中。CRIC數(shù)據(jù)顯示，因疫情影響，2020年第4周-第8周蘇州一直“斷供”，商品住宅成交自第7周（2月17日-2月23日）開始周度遞增，第9周（3月2日-3月8日）達(dá)到了階段性高點(diǎn)，周成交17.58萬平方米，顯著超過了2020年周成交平均水平。成交的“起色”同時(shí)帶動(dòng)房企推盤，新增房源在第10周（3月9日-15日）迎來了集中爆發(fā)，單周推貨量達(dá)20.8萬平方米，而后周成交基本維持在13-14萬平方米。

??而針對(duì)近期“大火”的幾個(gè)樓盤，即3月20日開盤的碧桂園伴山瀾灣雅苑、龍湖首開湖西星辰、中旅名門府和3月22開盤的龍湖大境天成項(xiàng)目，無論是線上銷售還是線下選房的項(xiàng)目，幾乎都是“秒光”。其中龍湖首開湖西星辰更是實(shí)現(xiàn)了一分鐘銷售12億元的輝煌戰(zhàn)績(jī)。究其熱銷原因，主要與限價(jià)政策造成的一二手價(jià)格倒掛密切相關(guān)。據(jù)了解，龍湖首開湖西星辰就是名副其實(shí)的限價(jià)倒掛盤，由于被限價(jià)，備案均價(jià)僅約2.85萬元/平方米，總價(jià)約249萬元起，對(duì)比二手房，區(qū)域內(nèi)倒掛嚴(yán)重。與之毗鄰的萬科湖西玲瓏的小戶型精裝，近期普遍成交價(jià)為3.4萬元/平方米。

??此外就是人才落戶新政，影響了購(gòu)房人尤其是剛需購(gòu)房者的長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期——房?jī)r(jià)還要漲。3月20日，蘇州也發(fā)布人才落戶新政，指出有來蘇就業(yè)意愿并具有全日制本科學(xué)歷及學(xué)士學(xué)位以上的人員，在人士檔案轉(zhuǎn)入后可申請(qǐng)辦理落戶，同時(shí)大專學(xué)歷落戶，也從原來繳納社保滿2年的要求放寬到6個(gè)月。此舉效果有待后期檢驗(yàn)，但短期內(nèi)仍加重剛需購(gòu)房者的恐慌預(yù)期、增強(qiáng)投資購(gòu)房者的市場(chǎng)信心。

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??70余家房企溢價(jià)12%拼搶6宗地

??預(yù)期地方投資政策更“友好”

??四盤大賣的刷屏消息還未散去，與火爆樓市隨之而來的是土地市場(chǎng)。3月25日6宗因疫情影響延遲出讓的涉宅地塊開始競(jìng)拍，總建面約91萬平方米，集中分布在吳中區(qū)，高新區(qū)和相城區(qū)，引來了超70家房企爭(zhēng)奪，一天攬金約124億元，平均溢價(jià)率為11.63%，吳中區(qū)和高新區(qū)的部分地塊均經(jīng)過10輪以上的競(jìng)價(jià)。

??事實(shí)上，此次蘇州土拍市場(chǎng)火爆主要得益于房企樂觀預(yù)期強(qiáng)化，一方面早在2月19日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局就曾發(fā)文，取消結(jié)構(gòu)封頂和現(xiàn)房銷售，已成交的需要封頂或現(xiàn)房銷售的地塊，可以提前入市。此舉充分緩解了房企現(xiàn)金流的壓力，降低了房企拿地的隱性成本。另一方面，無論是對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行還是緩解地方財(cái)政壓力，市場(chǎng)對(duì)未來土地、銷售政策會(huì)更加“友好”的預(yù)期不斷強(qiáng)化。

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??蘇州并非“孤例”

??深圳、南京、成都等樓市已快速回歸正常水平

??隨著疫情得以有效控制,復(fù)工復(fù)產(chǎn)有序展開,全國(guó)樓市穩(wěn)步復(fù)蘇，蘇州并非孤例，事實(shí)上，通過我們對(duì)全國(guó)43個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交恢復(fù)進(jìn)程的數(shù)據(jù)分析和訪談?wù){(diào)研，可以看出，深圳、成都、福州、杭州、淮安、揚(yáng)州、嘉興、汕頭等多個(gè)城市成交表現(xiàn)已然達(dá)到甚至超過2019年4季度的平均水平。各地項(xiàng)目熱銷刷屏不斷，譬如深圳商務(wù)公寓屢開屢罄：3月7日，104套總價(jià)區(qū)間在2000萬-5000萬的太子灣云璽房源當(dāng)日售罄；3月16日，萬科星城288套小戶型公寓開盤七分鐘全部售罄。再如成都，近郊的江口水鎮(zhèn)項(xiàng)目3天到訪量超千組；節(jié)后“萬人搖”項(xiàng)目重現(xiàn)——恒大天府半島中簽率不足1.5%。而南京多個(gè)熱門項(xiàng)目陸續(xù)開盤，南京產(chǎn)登記中心更是在3月1日到24日，線上線下共計(jì)開出15742份購(gòu)房證明。由此可以看出，目前整體的樓市行情并沒有疫情時(shí)預(yù)期的那么“悲觀”，隨著“重災(zāi)區(qū)”武漢也即將迎來“解禁”，各地樓市也在穩(wěn)步復(fù)蘇，全國(guó)整體成交量已回升至去年6成左右水平，深圳、成都等9城已完全恢復(fù)至去年水平。

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??“經(jīng)濟(jì)不好、房?jī)r(jià)暴漲”的經(jīng)驗(yàn)主義

??2020年行業(yè)不必過分悲觀

??疫情帶來的全球性的經(jīng)濟(jì)沖擊已是不爭(zhēng)的事實(shí)，為對(duì)沖疫情的負(fù)面影響，中央和地方各類刺激政策不斷涌現(xiàn),尤其是樓市信貸微調(diào)被默許，疊加國(guó)外經(jīng)濟(jì)體新一輪量化寬松,國(guó)內(nèi)將跟進(jìn)降準(zhǔn)、降息的預(yù)期不斷發(fā)酵和強(qiáng)化，“先知先覺”的購(gòu)房人開始不淡定，“恐慌性”購(gòu)房、搶地集中爆發(fā)。這一預(yù)期主要基于房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱地位，基于屢屢被驗(yàn)證的歷史經(jīng)驗(yàn)主義……2008年次貸危機(jī)之后2009的房?jī)r(jià)翻倍、2014年供給側(cè)改革去庫(kù)存之后2015的房?jī)r(jià)翻倍。經(jīng)濟(jì)面臨大調(diào)整時(shí)，寬貨幣、寬財(cái)政以刺激消費(fèi)，隨之“買房抗通脹”的經(jīng)驗(yàn)主義再一次接棒。雖然 “房住不炒”的主基調(diào)也未發(fā)生根本改變，但無論是購(gòu)房者，還是房企，一邊高喊著“活不下去”，一邊實(shí)打?qū)嵉摹皳尫俊焙汀皳尩亍?。主要是無論疫情如何、經(jīng)濟(jì)如何，剛需的回旋空間很小，正如此前我們的調(diào)研數(shù)據(jù)也顯示，74%的購(gòu)房人群選擇延后置業(yè)而非取消，7%的意向購(gòu)房人已經(jīng)落實(shí)購(gòu)房，前期被疫情“耽擱”的需求集中釋放、成交短期快速回升基本符合預(yù)期；對(duì)于2020年的樓市，我們認(rèn)為，不必過分悲觀：（1）全年樓市成交并不會(huì)顯著失速，成交量也不會(huì)大幅下滑，大概率將呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)、總量回落10%以內(nèi)的走勢(shì)。（2）疫情之后，核心一、二線城市特別是長(zhǎng)三角諸如蘇州、南京、杭州等城市成交有望率先企穩(wěn)回升，房企投資重點(diǎn)也將日漸集中在這些核心城市。