[克而瑞] “鶴崗們”收縮型城市特征及樓市前景研判

??導(dǎo) 讀

??在城市不斷分化的大背景下，收縮型城市房地產(chǎn)市場將如何走向？哪些城市更有望擺脫收縮泥潭？

??[文藝城市圖案分割線]

??◎  研究員 / 楊科偉、柏品慧、李詩昀

??近年來，受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移疊加人口結(jié)構(gòu)變化等多方面因素影響，收縮城市數(shù)量明顯增多。典型如東北地區(qū)，因資源枯竭、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，以鶴崗為代表的多個城市一度淪為空城。而在城市不斷分化的大背景下，這類收縮城市房地產(chǎn)市場將如何走向？哪些城市更有望擺脫收縮泥潭？

??01

??產(chǎn)業(yè)、人口變化改變城市化增長邏輯

??收縮型城市始被關(guān)注（本節(jié)有刪減）

??2019年末，“五萬一套房”的東北城市鶴崗引發(fā)關(guān)注，作為中國四大煤礦基地之一、典型的資源型城市，鶴崗的興衰沉浮與煤炭行業(yè)牢牢捆綁。近年來，隨著煤炭行業(yè)逐步邁入去產(chǎn)能、調(diào)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化期，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)單一的鶴崗就業(yè)機會明顯減少、人口大量流失、城建逐步破敗，城市進入新一輪“收縮周期”。

??鶴崗絕非收縮城市的孤例，一度繁華的攀枝花、大慶等城市都在完成階段性發(fā)展使命后陷入收縮，逐漸淡出歷史主舞臺。近年來，我國收縮城市的案例呈明顯增多的趨勢。

??事實上，城市本就不可能永遠擴張，一味遵循城市不斷擴張、人口持續(xù)增長的單一發(fā)展邏輯既不符合歷史客觀規(guī)律，也有悖于追求資源合理配置、實現(xiàn)社會總效益最大化的初衷。可以預(yù)見的是，在經(jīng)濟增長減速換擋、人口總量趨于平穩(wěn)的時代背景下，在鼓勵生產(chǎn)要素合理充裕流動、逐步放開戶籍限制的政策引導(dǎo)下，收縮型城市會越來越多。

??02

??31城市：從人口、經(jīng)濟及財政收入

??三維度篩選收縮型城市（略）

??一、收縮城市特征：人口減少、經(jīng)濟衰退、市容衰敗

??參考國際權(quán)威研究聯(lián)盟——收縮型城市國際研究網(wǎng)絡(luò)（SCIRN）的定義，收縮城市是指人口總量大于10萬且人口密集、城市大部分區(qū)域連續(xù)2年以上出現(xiàn)人口流失且經(jīng)歷經(jīng)濟變革或結(jié)構(gòu)調(diào)整等問題的城市。

??城市收縮通常有三方面特征——人口減少、經(jīng)濟衰退、市容衰敗，具體來說：

??人口減少是城市收縮的首要特征，既包含人口尤其是勞動年齡人口的機械流出，也包含因少子化和老齡化等結(jié)構(gòu)性因素導(dǎo)致的人口自然衰減。

??經(jīng)濟衰退是城市收縮的另一大表征，體現(xiàn)在地區(qū)生產(chǎn)總值負增長、財政收入下滑等方面。但需要指出的是，經(jīng)濟衰敗并非城市收縮的必有特征，一方面產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整引發(fā)的城市收縮可能伴隨著經(jīng)濟增長，另一方面過去地方“唯GDP論”的政績觀和發(fā)展觀長期占據(jù)主導(dǎo)地位，在此特殊背景下，城市收縮常常與經(jīng)濟增長并行不悖。

??在經(jīng)歷了較長時期的人口流失、經(jīng)濟衰退后，城市收縮的第三表征為城市空間衰敗或品質(zhì)下降，譬如基礎(chǔ)設(shè)施更新明顯滯后、商業(yè)和住宅空置率明顯提升、城區(qū)內(nèi)空地荒地明顯增多。

??值得說明的是，在城市收縮過程中，人口減少、經(jīng)濟衰退、市容衰敗三者之間的影響機制并非一維的、線性的，而是多維的、循環(huán)的反饋過程。

??二、篩選標準：城區(qū)人口減少為主，GDP及財政收入下滑為輔（略）

??三、收縮城市地域分布相對集中，東北地區(qū)占比近四成（本節(jié)有刪減）

??03

??四大類型：

??依不同收縮動因內(nèi)在經(jīng)濟特征劃分31城市（略）

??一、收縮動因：資源枯竭、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、傳統(tǒng)人口輸出及核心城市周邊

??依據(jù)收縮動因，可以將31個收縮城市劃分為以下4類：

??其一，資源枯竭型城市，包括鞍山、大慶、撫順、阜新、鶴崗、淮北、雞西、攀枝花、石嘴山、烏海和營口。資源枯竭型城市大都套上了資源的“魔咒”，隨著資源趨于枯竭，產(chǎn)業(yè)陷入“休克式”劇烈調(diào)整，本地人口被迫向外遷移。

??其二，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整型城市，包括巴彥卓爾、赤峰、佛山、衡陽、佳木斯、洛陽、三明、沈陽、通化和長治。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整優(yōu)化的過程中，產(chǎn)業(yè)人口結(jié)構(gòu)隨之動態(tài)優(yōu)化調(diào)整，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)人口向外遷移，新興產(chǎn)業(yè)人口則逐步聚集，階段性出現(xiàn)城區(qū)人口總量凈流出的局面。

??其三，傳統(tǒng)人口輸出型城市，包括白城、達州、嘉峪關(guān)、揭陽、金昌、遂寧和中衛(wèi)。受限于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、經(jīng)濟欠發(fā)達，傳統(tǒng)人口輸出型城市頗有“甘為他人做嫁衣”的味道，本地人口不斷向周邊省市以及經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)聚集。

??其四，核心城市周邊衛(wèi)星城市，包括嘉興、遼陽和玉溪。這類衛(wèi)星城市大都在核心城市“1小時通勤圈”，經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入、市政配套等多方面較核心城市皆存較大差距，疊加產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的短板效應(yīng)，人口長期被吸附，本地人口仍向核心城市聚集。

??二、資源枯竭型：產(chǎn)業(yè)被“休克”，失業(yè)率高企下人口加速外流（本節(jié)有刪減）

??資源枯竭型城市往往伴隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)“休克式”劇烈調(diào)整，原先的支柱型產(chǎn)業(yè)被抽離，新興替代性產(chǎn)業(yè)發(fā)展不振，致使GDP增長失速，乃至滑下負增長區(qū)間。而在失業(yè)率高企的作用下，本地人口加速向外遷移。

??典型如鶴崗，早先是東北重要的老工業(yè)基地，與雞西、雙鴨山、七里河并稱為“黑龍江四大媒城”。不過，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)過于單一化，煤炭采掘及上下游衍生產(chǎn)業(yè)長期占據(jù)最大的經(jīng)濟比重。

??隨著煤炭資源趨于枯竭，疊加供給側(cè)改革淘汰落后產(chǎn)能，鶴崗產(chǎn)業(yè)單一化的弊端盡顯，第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值由2012年170億元降至2014年81億元，累計跌幅超5成。而在煤炭這一傳統(tǒng)支柱型產(chǎn)業(yè)步入衰退期后，新興替代性產(chǎn)業(yè)長期缺位，第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值持續(xù)低位徘徊，鶴崗已然套上了“資源魔咒”的枷鎖。

??隨著大量的落后產(chǎn)能陸續(xù)被關(guān)停，鶴崗失業(yè)人員明顯增多，2015年城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員達1.8萬人。聯(lián)系到未登記的失業(yè)人員并不在少數(shù)，鶴崗實際失業(yè)人員將遠高于登記量。并且，因工作技能相較單一，失業(yè)人員再就業(yè)普遍困難，致使失業(yè)率高企。2013-2017年，鶴崗城鎮(zhèn)登記失業(yè)率皆超4.1%，明顯高于同期全國平均水平。

??三、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整型：短期陣痛性調(diào)整，長期人口虹吸效應(yīng)不減（本節(jié)有刪減）

??產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整型城市短期陣痛，經(jīng)濟增速減速換擋，甚至階段性步入負增長區(qū)間。但隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整到位，長期經(jīng)濟發(fā)展依舊向好。尤其是二線以及強三線城市，人口虹吸效應(yīng)不減，產(chǎn)業(yè)調(diào)整周期也相對較短。

??典型如沈陽，乃是我國的裝備制造業(yè)基地，被譽為東方的“魯爾”，重工業(yè)極其發(fā)達。

??近年來，沈陽產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整漸顯成效，二產(chǎn)占比持續(xù)走低，三產(chǎn)占比則穩(wěn)步提升，服務(wù)業(yè)已然成為拉動經(jīng)濟平穩(wěn)向好發(fā)展的核心驅(qū)動力。2013-2019年，沈陽二產(chǎn)占比由51.7%降至33.7%，凈減少18個百分點；三產(chǎn)占比則由43.8%升至61.9%，凈增加18.1個百分點。

??作為省會城市，沈陽在遼寧省具備較強吸附力，省內(nèi)三四線城市外遷人口仍不斷向省會城市聚集。2012年以來，沈陽常住人口穩(wěn)步提升，常住戶籍人口比皆超1.1，顯示人口虹吸效應(yīng)不減。2018年以來，受惠于人才新政持續(xù)發(fā)力，沈陽戶籍人口提速增長，年均增量皆在10萬人左右，說明外來人口仍一致看好沈陽，更愿意長期落戶居住生活。

??四、傳統(tǒng)人口輸出型：經(jīng)濟始終是短板，低收入倒逼人口加速外流（本節(jié)有刪減）

??傳統(tǒng)人口輸出型城市勞動力資源豐富，但產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對薄弱，經(jīng)濟短板效應(yīng)明顯，居民收入水平整體偏低。因此，本地人口更愿意外出務(wù)工，人口不斷向省會城市以及經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)遷移，且有加劇的趨勢。

??典型如遂寧，乃是傳統(tǒng)的人口輸出型城市，百萬級勞動人口終年外出打工。

??四川省經(jīng)濟可謂是成都一家獨大，成都經(jīng)濟規(guī)模優(yōu)勢顯著，GDP長期領(lǐng)跑全省。2018年，成都GDP多達15343億元，遠高于第二名綿陽2304億元。雖然遂寧位于成渝兩大核心城市輻射范圍，但經(jīng)濟發(fā)展不振，2018年全市GDP1221億元，在全省21個地級市中排名倒數(shù)第8位。

??受限于經(jīng)濟發(fā)展不振，疊加收入水平偏低，長期以來遂寧均是人口輸出型城市，常住戶籍人口比低于0.9，每年將近50萬戶籍人口凈流出，終年外出打工的勞動力更在百萬級。2016-2018年，遂寧常住人口由330萬人降至320萬人，兩年間常住人口凈減少約10萬人，顯示人口正加速外流。

??五、核心城市周邊型：經(jīng)濟地域性倒掛，人口由主城區(qū)向郊縣轉(zhuǎn)移（本節(jié)有刪減）

??核心城市周邊衛(wèi)星城市經(jīng)濟基本面地域性倒掛，緊鄰核心城市的下轄郊縣更能享受一體化規(guī)劃利好，人口吸附力較強，經(jīng)濟發(fā)展水平較高，居民也有著更高的收入水平；相對遠離核心城市的主城區(qū)一體化規(guī)劃利好程度有限，人口吸附力、經(jīng)濟以及居民收入水平遠不及下轄郊縣。

??典型如嘉興，地處上海與杭州兩大核心城市中間，隸屬于環(huán)滬、環(huán)杭1小時通勤圈。

??分區(qū)域來看，嘉興主城區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對薄弱，并無核心支柱型產(chǎn)業(yè)，下轄郊縣產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對堅實，海寧、桐鄉(xiāng)皆匯集了皮革、化纖等特色支柱型產(chǎn)業(yè)。2018年，海寧、桐鄉(xiāng)經(jīng)濟規(guī)模優(yōu)勢明顯，GDP總量均在900億元左右，南湖區(qū)、秀洲區(qū)經(jīng)濟規(guī)模稍遜一籌，GDP總量僅在600億元左右。

??正由于各區(qū)縣產(chǎn)業(yè)能級、經(jīng)濟發(fā)展水平皆存在較大差距，居民收入水平更是差距明顯。2018年，海寧居民收入高居全市首位，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入多達60600元，其次分別為海鹽、嘉善和平湖，人均可支配收入皆超58000元，桐鄉(xiāng)略低，人均可支配收入達56707元。反觀南湖區(qū)、秀洲區(qū)居民收入水平明顯偏低，人均可支配收入僅在52000元左右，遠不及下轄郊縣。

??嘉興人口呈“發(fā)散式”聚向，意即下轄郊縣人口虹吸效應(yīng)明顯，人口從主城區(qū)向下轄郊縣轉(zhuǎn)移。2018年，海寧、桐鄉(xiāng)人口更具規(guī)模優(yōu)勢，戶籍人口都在900萬人左右，南湖區(qū)、秀洲區(qū)人口規(guī)模略顯偏低，戶籍人口均在600萬人左右，甚至不及平湖。

??04

??四大基本面：

??剖析樣本城市研判收縮型城市樓市特征及前景(略）

??一、資源枯竭型：就業(yè)缺失、人口外流，購房需求衰竭使樓市步入衰退（略）

??1、市場規(guī)模：樓市步入衰退期，成交量價持續(xù)低位運行

??長期以來，鶴崗房地產(chǎn)市場異常低迷，成交面積持續(xù)低位運行。2016年以來，鶴崗樓市成交持續(xù)縮量，年均商品房成交面積基本維持在10萬平方米左右，真實反映房地產(chǎn)市場已然步入衰退期，市場需求明顯不濟。2018年，商品房成交12萬平方米，同比下降8%。

??與此同時，鶴崗房價長期低位運行，商品房成交均價基本維持在3000元/平方米附近窄幅波動。而在2016年三四線城市市場全面轉(zhuǎn)暖、房價普漲的大背景下，鶴崗房價卻不升反降。2018年，商品房成交均價降至2941元/平方米，同比下跌3%。

??值得擔(dān)憂的是，即使打折降價，鶴崗購房需求并未有所提振，成交面積依舊維持在較低水平。

??2、潛在供應(yīng)：土地消化周期長期超3年，去化壓力不容小覷（略）

??3、潛在需求：本地人口加速外流，潛在購房需求陷入衰竭

??受困于煤炭資源枯竭，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)“休克式”劇烈調(diào)整，鶴崗本地人口被迫加速外流。2009年-2018年，鶴崗戶籍人口從109.4萬人降至99.5萬人，十年間戶籍人口凈減少約9.9萬人。2015年以來，鶴崗本地人口漸有加速外流的趨勢，戶籍人口凈減少量穩(wěn)步提升。尤其是2017年，戶籍人口降至101萬人，同比凈減少約3萬人。受此影響，鶴崗潛在購房需求持續(xù)衰竭，樓市成交規(guī)模大概率仍將持續(xù)低位運行。

??4、支付能力：房價收入比持續(xù)下移，但實際支付能力有限（略）

??二、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整型：產(chǎn)業(yè)、人才騰挪成敗與否是關(guān)鍵，未來仍有增長可能（略）

??1、市場規(guī)模：樓市有所回暖，成交量價穩(wěn)步提升（略）

??2、潛在供應(yīng)：有序供地下長期去化壓力大幅緩解（略）

??3、潛在需求：新晉落戶人口提速增長，潛在購房需求可觀

??2018年以來，在經(jīng)歷了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期后，沈陽人口快速上漲，潛在增量購房需求較為可觀。一方面，沈陽常住人口穩(wěn)步提升，尤其是2018年，常住人口同比增長2.2萬人。另一方面，沈陽人才政策成效顯著，戶籍人口提升增長，年均戶籍人口增量都在10萬人左右。鑒于新晉落戶人口購房意愿較強，潛在增量購房需求十分可觀。

??4、支付能力：房價收入比略高，市場購買力并未明顯透支（略）

??三、傳統(tǒng)人口輸出型：潛在自住需求及購買力皆不濟，樓市步入瓶頸期（略）

??1、市場規(guī)模：樓市步入瓶頸期，成交規(guī)模增長上限盡顯（略）

??2、潛在供應(yīng)：供地略顯過量，長期去化壓力仍有隱憂（略）

??3、潛在需求：凈遷出人口持續(xù)提升，潛在購房需求增長受限

??揭陽乃是傳統(tǒng)的人口輸出型城市，本地人口長期凈流出。2014年以來，受限于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展不振，揭陽對周邊省市的人口吸附力持續(xù)下降，遷入人口大幅減少，遷出人口卻穩(wěn)步提升。2018年，揭陽遷入人口降至4.34萬人，較2014年減少52%，遷出人口升至11.8萬人，較2014年增加47%。上述兩方面因素共同導(dǎo)致揭陽凈遷出人口持續(xù)提升，2015年-2018年累計凈遷出人口多達26.44萬人。受此影響，揭陽潛在購房需求增長明顯受限，成交規(guī)模進一步上行空間也將非常有限。

??4、支付能力：房價收入比突破合理區(qū)間，購買力明顯不濟

??揭陽居民收入水平明顯偏低，2019年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入低至26746元，遠低于全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入42359元。而在前期房價快速上漲的作用下，揭陽房價收入比持續(xù)提升，2019年進一步升至7.7，顯示本地居民購買力明顯不濟，相較低廉的收入水平實難承受高額的購房消費支出，尤其是低收入群體買房貴且難等問題愈加突出。

??四、核心城市周邊型：產(chǎn)業(yè)吸附與核心外溢需求支撐，樓市現(xiàn)周期性行情（略）

??1、市場規(guī)模：在調(diào)控政策打壓下樓市進入平穩(wěn)期

??嘉興樓市呈明顯的外溢型市場特征，即市場行情并不完全獨立，而是與核心城市上海的政策松緊及市場冷暖密切相關(guān)。譬如，2016年嘉興商品住宅成交面積升至432萬平方米的歷史高位，同比實現(xiàn)翻番，主要原因在于同年3月“滬九條”的橫空出世，非上海戶籍購房條件由“社保在3年內(nèi)在累計繳納2年以上”調(diào)整為“自購房之日前連續(xù)繳納滿5年”，嚴苛的限購條件致使大量需求外溢至嘉興。2017年以來，在限購、限貸政策打壓下，嘉興房地產(chǎn)市場逐步降溫，成交規(guī)模趨于穩(wěn)定。

??2、潛在供應(yīng)：宅地供應(yīng)持續(xù)偏緊，長期去化壓力可控（略）

??3、潛在需求：常住人口穩(wěn)步提升，潛在內(nèi)生性、外溢性需求充足（略）

??4、支付能力：房價收入比偏高，外溢客群購買力仍堅挺（本節(jié)有刪減）

??受限于近年來房價快速上漲，嘉興本地置業(yè)客群購買力明顯透支，房價收入比在2016年、2017年間出現(xiàn)躍升，2019年更是升至9.4高位，明顯高于合理區(qū)間。不過，上海外溢置業(yè)客群購買力依舊堅挺。2019年，上海房價收入比高達16.6，但假使外溢至嘉興購房，房價收入比則降至7.1，仍處合理區(qū)間。因此，嘉興仍能吸引大批上海外溢的低層剛需以及投資性需求，且外溢客群普遍有著較強購買力。

??05

??總結(jié)
??更看好產(chǎn)業(yè)調(diào)整與核心城市周邊城市樓市前景（略）

??一、資源枯竭型城市樓市前景堪憂，傳統(tǒng)人口輸出型城市也不容樂觀

??以鶴崗為代表的資源枯竭型城市房地產(chǎn)市場前景堪憂，受限于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)“休克式”劇烈調(diào)整，失業(yè)率高企下本地人口加速外流，潛在購房需求已然陷入衰竭，房地產(chǎn)市場更是步入衰退期，成交量價大概率將持續(xù)低位運行。并且，資源枯竭型城市土地財政依賴度較高，供地長期過量，長期去化壓力著實不容小覷。

??以揭陽為代表的傳統(tǒng)人口輸出型城市房地產(chǎn)市場前景仍不容樂觀，受限于經(jīng)濟短板效應(yīng)，居民收入水平明顯偏低，本地人口持續(xù)凈流出，潛在購房需求增長受限。而在房價快速上漲的作用下，市場購買力明顯不濟，房地產(chǎn)市場步入瓶頸期，成交規(guī)模進一步提升空間有限。并且，傳統(tǒng)人口輸出型城市存在供地過量的市場慣例，長期去化壓力仍有隱憂。

??二、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及核心城市周邊城市短期謹慎、長期仍有結(jié)構(gòu)性機會

??產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整型城市房地產(chǎn)市場前景短期謹慎樂觀，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中難免會出現(xiàn)階段性調(diào)整陣痛期，經(jīng)濟增速減速換擋，勞動力供需不匹配也易誘發(fā)摩擦性失業(yè)，或多或少將波及潛在購房需求及購買力。其中，以沈陽為代表的經(jīng)濟基本面相較出眾的二線以及強三線城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整基本到位后人口虹吸效應(yīng)不減，增量剛需以及存量改善性需求依舊堅挺，市場前景著實可期。

??短期內(nèi)，以嘉興為代表的核心城市周邊衛(wèi)星城市房地產(chǎn)市場更易受調(diào)控政策、核心城市市場周期影響，一旦調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，市場必然明顯降溫。而在房價快速上漲的作用下，衛(wèi)星城市本地客群購買力明顯透支，其對核心城市外溢客群的依賴度更是有增無減。長期來看，在一系列政策利好加持下，核心城市與衛(wèi)星城市之間的市場價值將重構(gòu)，具體涉及產(chǎn)業(yè)協(xié)作互補、經(jīng)濟聯(lián)動發(fā)展、人口雙向流動等多領(lǐng)域。而在高科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)加速引進、高素質(zhì)人才大量導(dǎo)入的作用下，衛(wèi)星城市市場前景仍可高看一線。