[克而瑞]現(xiàn)房庫存,不可承受之重

沈曉玲 查明儀2020-05-19 08:14:58

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時(shí)間:2020-05-19
  • 報(bào)告類型:市場報(bào)告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??2019年房企增速明顯放緩,疊加疫情影響,現(xiàn)房若持續(xù)增長無疑是雪上加霜。因此行業(yè)視角向去庫存回歸,如何解決現(xiàn)房問題成為重點(diǎn)。龍湖前些年被詬病現(xiàn)房庫存高,通過近兩年結(jié)構(gòu)改善已經(jīng)取得很大成效,其現(xiàn)房占比已經(jīng)從15、16年的10%-13%,降至近三年的6%-7%。

??在房地產(chǎn)特殊的預(yù)售制度下,項(xiàng)目一般在未竣工前就陸續(xù)入市銷售并提前實(shí)現(xiàn)售罄,所以如果項(xiàng)目在竣工后仍未售完,將作為現(xiàn)房銷售,被認(rèn)為去化存在困難。在當(dāng)前市場靜淡,融資端受阻且企業(yè)銷售放緩的環(huán)境下,這部分現(xiàn)房占用著部分無法及時(shí)變現(xiàn)的資金,影響資金周轉(zhuǎn)同時(shí)加重了去化壓力。通過研究典型上市房企中現(xiàn)房占比較大,即庫存積壓較為嚴(yán)重的企業(yè),具體分析數(shù)據(jù)背后的銷售結(jié)構(gòu)和運(yùn)營模式,可以找到相應(yīng)原因并為企業(yè)改善現(xiàn)狀提供建議。

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??整體庫存積壓情況改善,現(xiàn)房占比降至10%

??近五年,典型上市房企整體現(xiàn)房去化情況持續(xù)改善。整體來看,房企現(xiàn)房占比持續(xù)收斂,由2015年末的18.9%降至2019年末的10.5%。但具體來看,典型房企中仍有過半房企2019年現(xiàn)房占比上升,說明去化壓力在市場上仍普遍存在。

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??部分房企現(xiàn)房庫存壓力大,前十占比超二成

??就2019年庫存壓力最大的10家房企而言,現(xiàn)房占比均大于20%,至少超出平均值12個(gè)百分點(diǎn)。我們發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)存在一些共同特征,比如土地儲(chǔ)備布局不合理、緩慢的周轉(zhuǎn)模式、結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏把控不當(dāng)、高地價(jià)項(xiàng)目入市意愿不強(qiáng)等等。雖目前這些企業(yè)同處于高壓行列,但基于企業(yè)去化能力不同,周轉(zhuǎn)效率、盈利能力以及產(chǎn)品力等表現(xiàn)各異,后續(xù)情況或出現(xiàn)分化。因此可以把這類已經(jīng)存在現(xiàn)房壓力的房企分為三類:第一類是去化承壓型房企,這類企業(yè)不僅庫存壓力大,并且去化能力一般,包括合生創(chuàng)展、富力、遠(yuǎn)洋等。只有在“售現(xiàn)房”和“穩(wěn)去化”兩端發(fā)力,才能在存貨指標(biāo)上有所突破;第二類是結(jié)轉(zhuǎn)延遲型房企,這類企業(yè)主要受結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏的影響,已售現(xiàn)房未在當(dāng)期交付暫時(shí)拉高了現(xiàn)房占比,包括禹洲、銀城國際等。若結(jié)轉(zhuǎn)問題影響了經(jīng)營數(shù)據(jù),仍需加強(qiáng)管控,積極推動(dòng)項(xiàng)目交付;第三類是機(jī)會(huì)型房企,這類企業(yè)雖庫存壓力大,但整體去化能力強(qiáng),包括保利置業(yè)、寶龍等。若企業(yè)后續(xù)謹(jǐn)慎運(yùn)營,保持存貨轉(zhuǎn)化的高流動(dòng)性或者適當(dāng)調(diào)整價(jià)格策略,也許能改善現(xiàn)狀擺脫困境。

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??去化承壓型房企現(xiàn)房銷售迫在眉睫

??合生創(chuàng)展現(xiàn)房占比達(dá)35%,較去年有所下降但仍高于其余房企。2015年合生創(chuàng)展的現(xiàn)房占比就高達(dá)34%,遠(yuǎn)超出行業(yè)平均值,在2018年這一數(shù)值甚至攀升至42%,雖在2019年下降7個(gè)百分點(diǎn),但仍處于35%的高位。企業(yè)現(xiàn)房積壓主要源于其戰(zhàn)略規(guī)劃,如今房企多采用 “高周轉(zhuǎn)、高杠桿、輕資產(chǎn)”模式加速發(fā)展,而合生創(chuàng)展依然堅(jiān)持“高端住宅,精品大盤”的模式,保持深耕一線城市的戰(zhàn)略布局。雖一線城市項(xiàng)目能保障較高的獲利空間和讓利尺度,但仍不抵高端產(chǎn)品客群有限和大盤滯銷帶來的負(fù)面影響,目前企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率僅為0.12。此外,雖目前土儲(chǔ)總量不大,但按其銷售速度來看,去化周期達(dá)到10年以上。但19年現(xiàn)房占比下降且存貨周轉(zhuǎn)率微升,主要是因?yàn)槠?8年底開始積極推售剛需及改善型住宅產(chǎn)品。并且企業(yè)在粵港澳大灣區(qū)擁有大量資源,乘著灣區(qū)政策利好的東風(fēng),應(yīng)把握機(jī)會(huì)積極推售。長期來看,通過調(diào)整銷售結(jié)構(gòu)和運(yùn)營戰(zhàn)略,局面或?qū)⒕徛纳啤?/p>

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??結(jié)轉(zhuǎn)延遲型房企交付推后拉高現(xiàn)房占比

??銀城國際已竣工存貨占比上升17個(gè)百分點(diǎn)至28%。據(jù)企業(yè)2019年土儲(chǔ)明細(xì),已售未結(jié)轉(zhuǎn)現(xiàn)房占現(xiàn)房總量建面的76%,但企業(yè)營收由2018年的50.7億元同比上升79.3%至90.9億元,或存在把控結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏的可能。禹洲集團(tuán)現(xiàn)房總量連續(xù)兩年上升,占比達(dá)42%。2018和2019年,禹洲集團(tuán)現(xiàn)房總量分別同比增長61%和60%,同時(shí)2019年現(xiàn)房占比上升14個(gè)百分點(diǎn)至42%,明顯高出行業(yè)平均值。主要是由于在竣工項(xiàng)目中,已售未交現(xiàn)房部分建面占比高達(dá)69%,已售現(xiàn)房未及時(shí)交付致使現(xiàn)房比例虛高并且導(dǎo)致營收負(fù)增長。因此,企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格把控項(xiàng)目周期,提高房屋質(zhì)量,妥當(dāng)安排項(xiàng)目進(jìn)程,以及時(shí)完成交付結(jié)轉(zhuǎn)。

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??機(jī)會(huì)型房企妥善運(yùn)營可改善局面

??保利置業(yè)加速去化,現(xiàn)房占比大幅減小。2017年,保利置業(yè)現(xiàn)房占比為29%,處于高壓行列,2018年更是上升6個(gè)百分點(diǎn)至35%。針對(duì)這個(gè)情況,企業(yè)在 2018年業(yè)績發(fā)布會(huì)上曾表示,將加速去存貨,提高資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度。自此去化效果顯著,2019年保利置業(yè)的現(xiàn)房總量同比下降了24%,同時(shí)現(xiàn)房占比下降了9個(gè)百分點(diǎn)至24%。雖然目前現(xiàn)房占比仍處于較高水平,但基于企業(yè)目前去化表現(xiàn),或可持續(xù)改善。具體來看表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:首先企業(yè)運(yùn)營管理能力強(qiáng),毛利率為34.97%,同比微升且強(qiáng)于行業(yè)平均水平;其次企業(yè)積極完善銷售回款考核機(jī)制,使得銷售回款率大幅上升5個(gè)百分點(diǎn)至93%,使得持有現(xiàn)金穩(wěn)步上漲;最后,即使企業(yè)全國化布局進(jìn)程中三四線貢獻(xiàn)占比逐漸加大,但銷售均價(jià)仍能保持在18429元/平的水準(zhǔn),對(duì)比其5804元/平的土地成本,有充分的利潤和價(jià)格調(diào)整空間。

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??多端把控緩解現(xiàn)房銷售重壓

??通過分析現(xiàn)房占比較高房企的情況,可以把解決方法總結(jié)為以下四點(diǎn):一是從投資端調(diào)整結(jié)構(gòu),投資低風(fēng)險(xiǎn)城市,均衡土儲(chǔ)布局并且減少高溢價(jià)拿地;二是從產(chǎn)品端把控風(fēng)險(xiǎn),明晰產(chǎn)品定位,提升產(chǎn)品質(zhì)量,打造暢銷項(xiàng)目;三是從銷售端加強(qiáng)營銷,針對(duì)去化慢的項(xiàng)目或者現(xiàn)房,需加大宣傳力度,豐富營銷舉措,盡快消化庫存以打通資金鏈;四是從運(yùn)營端管控交付節(jié)奏,提高項(xiàng)目質(zhì)量,加快竣工及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn),在疫情當(dāng)下更需妥當(dāng)安排項(xiàng)目進(jìn)程。

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