[戴德梁行]北京二季度寫字樓市場(chǎng)租金繼續(xù)下調(diào) 零售市場(chǎng)空置率上升加速品牌更替

??北京，2020年6月30日——享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問(wèn)公司戴德梁行，近日發(fā)布《2020年二季度北京寫字樓零售市場(chǎng)報(bào)告》。戴德梁行北區(qū)研究部主管魏東表示：“受到疫情的影響，2019年底及2020年一季度累計(jì)的寫字樓租賃需求在二季度逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，整體市場(chǎng)吸納量較一季度有明顯上升；隨著疫情的逐漸減緩，北京零售市場(chǎng)各項(xiàng)目的客流量也逐漸恢復(fù)?！?/p>

??新冠肺炎疫情對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)的影響二季度開始顯現(xiàn)

??新冠肺炎疫情令本應(yīng)于2020年初入市的項(xiàng)目推遲了入市時(shí)間。本季度新項(xiàng)目的入市共為北京全市帶來(lái)約36.2萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。至此，北京全市和五大核心商圈市場(chǎng)空置率繼續(xù)上揚(yáng)，達(dá)到16.2%和9.9%，分別環(huán)比上升2.4和1.9個(gè)百分點(diǎn)。受到疫情的影響，2019年底和2020年一季度累計(jì)的租賃需求在二季度才逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。雖然市場(chǎng)上仍然不乏有一些企業(yè)租戶出現(xiàn)了退租、縮減面積等現(xiàn)象，但新入市項(xiàng)目的提前預(yù)租加之延后的市場(chǎng)租賃成交致使二季度北京全市和五大核心商圈寫字樓市場(chǎng)凈吸納量較一季度有所好轉(zhuǎn)，分別為35,800平方米和50,523平方米。

??租金優(yōu)惠吸引租戶

??新冠肺炎疫情導(dǎo)致北京寫字樓市場(chǎng)租金繼續(xù)下調(diào)

??戴德梁行北區(qū)寫字樓部主管廉峰哲表示：“自二季度大多數(shù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)復(fù)產(chǎn)復(fù)工后，寫字樓業(yè)主們紛紛將租賃策略重心從維持租金水平轉(zhuǎn)向提升出租率，為了盡快提高入駐率和最大限度的減少自身?yè)p失，業(yè)主們?yōu)樽鈶籼峁┝藘?yōu)惠的租金之外，還有更加靈活的交付狀態(tài)及更大的免租力度。至此，二季度北京全市和五大核心商圈寫字樓有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣358.5元和404.8元，分別環(huán)比下降5.0%和4.5%，同比下降9.5%和7.3%。其中，麗澤金融商務(wù)區(qū)受目前高空置率的影響，租金環(huán)比降幅最大，高達(dá)13.3%，其次為燕莎和中央商務(wù)區(qū)，租金分別環(huán)比下降6.3%和5.4%，其余各商圈租金環(huán)比也都有所下降，范圍區(qū)間在2%-4%之間。

??客流量逐漸恢復(fù)，商場(chǎng)空置率上升加速品牌更替

??2020年二季度，北京零售市場(chǎng)無(wú)新項(xiàng)目開業(yè)，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量為1,412萬(wàn)平方米，其中購(gòu)物中心存量達(dá)1,219萬(wàn)平方米，占比達(dá)86.3%。

??二季度，雖然市場(chǎng)在逐漸恢復(fù)，但仍有不少品牌門店因成本壓力而選擇關(guān)閉，各項(xiàng)目空置率均有不同程度上升。整體來(lái)看，全市主要購(gòu)物中心因品牌更替及疫情的疊加影響，上半年閉店數(shù)量上升明顯，尤其是非核心商圈承租力較弱的品牌門店。而另一方面，一些有開店計(jì)劃的品牌，也隨著消費(fèi)的回暖選擇進(jìn)入市場(chǎng)，其中本土品牌居多。如，格力電器正式入駐北京SKP；日系服裝品牌Public Tokyo在三里屯太古里南區(qū)開業(yè)；美妝品牌完美日記北京首店入駐歐美匯購(gòu)物中心。

??隨著疫情的逐漸緩解，北京零售市場(chǎng)各項(xiàng)目的客流量也逐漸恢復(fù)。4月30日，北京正式降低應(yīng)急響應(yīng)級(jí)別，消費(fèi)者出門購(gòu)物的意愿也大幅恢復(fù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，五一期間，核心商圈主要項(xiàng)目的客流量及銷售額都有明顯提升。如，CBD商圈的SKP營(yíng)業(yè)額已與去年同期持平；三里屯商圈的太古里客流量較節(jié)前增長(zhǎng)53%左右。目前各商場(chǎng)大部分門店都恢復(fù)營(yíng)業(yè)、餐飲也恢復(fù)堂食，但影院、KTV等娛樂(lè)場(chǎng)所仍然沒(méi)有開放。

??由于疫情的影響，一季度北京社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降21.5%，但網(wǎng)上零售顯示出強(qiáng)勁增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)15.9%。

??戴德梁行北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管孟祎認(rèn)為：“受二次疫情影響，下半年商業(yè)市場(chǎng)將會(huì)面臨更大挑戰(zhàn)。對(duì)于餐飲、休閑娛樂(lè)類業(yè)態(tài)來(lái)講，目前的客流量及經(jīng)營(yíng)情況都受到部分影響。此類業(yè)態(tài)預(yù)計(jì)面臨一段時(shí)間經(jīng)營(yíng)調(diào)整及品牌洗牌。據(jù)統(tǒng)計(jì)，下半年仍將有24.8萬(wàn)平方米的新增優(yōu)質(zhì)零售空間進(jìn)入市場(chǎng)，這些項(xiàng)目能否順利開業(yè)，也將很大程度上取決于疫情控制的情況及工程復(fù)工的效率。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，經(jīng)歷過(guò)二輪疫情的北京商業(yè)市場(chǎng)，項(xiàng)目租金、業(yè)主經(jīng)營(yíng)水平、全渠道營(yíng)銷及創(chuàng)新能力、更加健康安全的購(gòu)物環(huán)境、餐飲品牌的質(zhì)量監(jiān)控等，都將成為品牌方及業(yè)主考量的重要標(biāo)準(zhǔn)。

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