[貝殼研究院]北京新房商品住宅市場周度點評

??上周北京新房商品住宅市場成交量價均降。其中成交面積14萬㎡，環(huán)比下降23%，貝殼研究院認(rèn)為，隨著疫情逐漸穩(wěn)定，6月積壓的簽約量陸續(xù)完成，以及近期供應(yīng)端的動力不足，使得上周成交面積回落。具體來看，朝陽區(qū)和大興區(qū)仍然為全市的主力成交區(qū)域，上周兩區(qū)域合計成交量占全市的40%，但成交面積環(huán)比前一周分別有不同程度的下降，朝陽區(qū)下降12%，大興區(qū)下降45%。因核心區(qū)成交量的減少，成交結(jié)構(gòu)影響上周成交均價環(huán)比下降5.8%，仍在合理范圍，長期看價格保持穩(wěn)定。 

??上周新發(fā)布住宅項目預(yù)售證4個，新增供應(yīng)面積1.63萬㎡，均來自朝陽區(qū)。上周庫存面積與前一周基本持平為1147萬㎡，按照近8周成交速度計算，當(dāng)前存量出清周期持續(xù)下降至22個月。貝殼研究院認(rèn)為北京新房市場在整體供需平衡的情況下，新房存量出清周期將保持穩(wěn)定。

??從成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，180平米大戶型產(chǎn)品近期成交占比不斷上升，上周達(dá)到40%，超過90平米以下產(chǎn)品，貝殼研究院認(rèn)為，受經(jīng)濟下行、投資渠道收窄影響，北京市場高端客群資產(chǎn)配置偏好重回房地產(chǎn)市場，拉動大面積產(chǎn)品成交量上漲，但長期看受90/70項目供應(yīng)影響，市場成交比例將有所波動，但短期內(nèi)大面積產(chǎn)品成交量將保持相對高位水平。

??分區(qū)域來看，上周朝陽區(qū)與大興區(qū)環(huán)比27周成交面積都有所下滑，但仍對整體市  場成交起到較明顯的拉升作用。成交面積排名第三、四位的區(qū)域分別為順義和昌平，成交面積分別為1.39萬㎡和1.27萬㎡，分別占總成交面積的10%和9%。

??分面積段來看，市場主力面積段為90平以下和220平以上。從成交占比來看，近1個月大面積段產(chǎn)品成交占比顯著提升，上周180平以上產(chǎn)品成交占比為40%，與第25周相較，占比提升了2成。貝殼研究院認(rèn)為，房地產(chǎn)市場逐漸穩(wěn)定情況下，一方面高收入人群的資產(chǎn)配置將更青睞于房地產(chǎn)市場，另一方面在“7090”政策（即新建商品房住宅項目的戶型比，90㎡以下的套型建筑面積，必須占到整個項目總面積的70%以上）的影響之下，未來改善型大面積產(chǎn)品的稀缺性將更加突出，因此大面積產(chǎn)品關(guān)注度將維持相對高位水平。

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