土拍新政下，南京土地市場熱度能否延續(xù)？

??為了降低近月來不斷攀升的地市熱度，南京于今年下半年開啟了“限房價、競地價”的拍地模式。在限售價政策下，7月10日和7月15日兩場土拍仍吸引了多家房企的關(guān)注，出讓的16宗地中有11宗觸頂成交，熱度甚至明顯高于7月3日那場非限價地塊的競拍。為何限價之下，這些地塊仍能吸引多家房企參拍？南京土地市場在下半年還能否繼續(xù)維持這樣的熱度？限價之下，企業(yè)又該采取怎樣的拿地策略？

??1、9宗地平均溢價率達(dá)15% 其中4宗地價房價比超過70％

??7月15日，南京計劃出讓10宗地，其中六合地塊因無人報名提前一天終止出讓，其余9宗宅地則成功于當(dāng)日出讓。從位置上來看，這9宗限價宅地分別位于鼓樓、雨花臺、棲霞、浦口和江寧，浦口和江寧的5宗宅地均有初始配建人才住房的要求。

??和上一批限價地出讓相同，本次土拍也吸引了多家房企的關(guān)注，最終這9幅地均成功出讓，合計攬金148.5億元，其中6宗地封頂成交，余下3幅位置相對一般的地塊底價出讓，平均溢價率為15%，市場熱度仍然處于較高水平。

??從成交地價水平來看，本次成交地塊的成交樓板價都不算高，大部分地塊的地價都在1萬~2萬元/平方之間，僅有鼓樓濱江地塊的地價超過了2萬元/平方米。再結(jié)合宗地上商品住宅毛坯銷售限制均價來看，除鼓樓濱江宅地和浦口城南中心宅地外，其余地塊的地價房價比均低于0.7，房價和地價上限之間均留下合理空間。不過，本次成交的9宗地中除雨花臺板橋地塊外，其余8宗地均有配建人才住房的要求，且其中六宗地進(jìn)人了競配建環(huán)節(jié)，對項目的利潤空間有顯著壓縮，特別是地房比最高的鼓樓濱江地塊，除去8400平方米的人才房建設(shè)后，實際可售樓板價已經(jīng)突破3萬元/平方米，地房比超過0.8，盈利空間明顯被壓縮。

??2、供地質(zhì)量下滑 南京土拍溢價已現(xiàn)下跌勢頭

??盡管南京最近兩次土拍成交地塊的溢價率平均都在15%之上，但相比南京“限價”政策前的幾次土拍溢價水平來看，這一溢價水平并不算高。從南京今年溢價率月度走勢來看，下半年初南京地市的熱度已經(jīng)出現(xiàn)了下滑趨勢，南京7月上半月的成交溢價率已經(jīng)降至9%，較最高點(diǎn)5月份下滑了11個百分點(diǎn)。

??市場熱度的下滑除了受限價政策影響外，更主要的原因還是由于本輪出讓地塊的素質(zhì)明顯不敵二季度。首先，從區(qū)位來看，7月15日出讓的9宗地中僅有鼓樓濱江地塊一宗來自主城區(qū)核心板塊，其余地塊均是位于南京目前主力開發(fā)的新城，如雨花臺板橋新城、新堯新城、江寧濱江等板塊,7月10日出讓的7宗地也是多來自這些新城板塊，而7月3日出讓的地塊雖然位于中心城區(qū),但出讓條件較為嚴(yán)苛，多附帶地下空間，開發(fā)難度較大，綜合素質(zhì)算不上優(yōu)越。對比二季度的幾場大規(guī)模土拍來看，南京均有多宗主城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地的供應(yīng)，特別是4月份，供應(yīng)的12宗宅地中有11宗位于主城區(qū)，板塊價值最高的河西板塊更是有5宗宅地入市成交，并且這些地塊的限制條件也相對較少。

??從高單價地塊成交占比的變化來看更能直觀得看出南京本輪供地質(zhì)量的下滑。以成交單價超過2萬元/平方米的土地幅數(shù)占比來看，7月上半月南京成交地塊中高單價地塊僅有3幅，占比僅有13%，是二季度以來的最低點(diǎn)，即使和二季度最低點(diǎn)5月相比，也大幅下降了7個百分點(diǎn)。

??03、新政之下地塊競拍熱度冷熱分化凸顯 中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地仍備受房企青睞

??南京上半年供地量并不多，除高淳和溧水外，總成交體量僅為505萬平方米，很多房企并未能完成在南京的增儲需求；而7月份三場土拍，南京城區(qū)就有335萬平方米體量的土地出讓，且基本為住宅用地。從參拍企業(yè)數(shù)量來看，“710”和“715”兩批限價地吸引了多家企業(yè)前來競拍，16宗地中有9宗地的參拍企業(yè)超過10家，部分熱點(diǎn)地塊如仙林G31地塊、雨花臺鐵心橋G29等均有20家以上的參拍主體。

??不過，從競拍輪數(shù)來看，在出讓的16宗地中，尚無競拍超過百輪的高總價地塊出現(xiàn)；特別是區(qū)位相較一般且有配建的地塊，參拍企業(yè)的競拍熱情并不高，如江寧濱江板塊的G43和G44號地由于位置較偏且均有5000平方米以上的人才房配建，最終僅有新城一家房企參拍。雖然這兩批限價地的毛坯銷售限價加上精裝價格后和目前周邊在售精裝新房銷售價格相比基本持平，但“限價政策”下也意味著這些地塊在出售時不能享受房價上漲的利好，盈利空間基本被鎖定在相對較窄的區(qū)間，因此房企在拍地時較為理智，對盈利空間的控制也十分謹(jǐn)慎。

??但區(qū)位優(yōu)越、素質(zhì)較好的地塊仍然備受房企青睞，企業(yè)競拍熱情仍然高漲。如在本輪土拍中，最受關(guān)注的鼓樓濱江G36地塊，由于該地塊是板塊內(nèi)近年來唯一出讓的住宅用地，吸引了17家房企競拍，進(jìn)入競配建后更是經(jīng)過42輪激烈爭奪才成交，是7月15日出讓的9宗地中競爭最激烈的一宗。

??4、房住不炒下熱點(diǎn)城市供地策略將有所轉(zhuǎn)變 但優(yōu)質(zhì)土地競爭將進(jìn)一步加劇

??7月以來，南京已有3場大規(guī)模土拍，是今年以來南京土地供應(yīng)量最多、土拍頻次最強(qiáng)，同時也是土拍限制最大的一個月。從本輪土地出讓條件來看，除了配建增加外，“限房價”也成為南京近期掛牌地塊的必備要求。另一方面，熱度上漲之下，城市主力供地區(qū)域也有所改變，如南京本月中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊入市占比已較上半年明顯減少，7月份新增掛牌地塊更是主要集中在高淳這樣的遠(yuǎn)郊區(qū)。以此來看，下半年南京仍有可能會進(jìn)一步增加土拍限制條件，減少優(yōu)質(zhì)土地入市。

??不僅是南京，今年上半年多個熱點(diǎn)二三線的市場熱度均明顯攀升。但鑒于 “房住不炒”的大環(huán)境沒有變化，近期深圳、寧波等熱點(diǎn)城市更是率先迎來樓市調(diào)控，下半年這些城市不可避免會迎來新一輪的政策調(diào)整以降低市場熱度，類似南京這樣減少優(yōu)質(zhì)地塊入市、增加土拍限制條件的情況會在更多城市出現(xiàn)。

??優(yōu)質(zhì)宅地入市比例減少之下，板塊冷熱不均的現(xiàn)象也將進(jìn)一步凸顯。如本次土拍中區(qū)位十分優(yōu)越的鼓樓濱江G36地塊在經(jīng)歷84輪競拍才成交，競拍熱度極高，但也有部分位置相對偏僻的土地底價出讓，甚至因無人參拍而提前終止出讓。但值得注意的是，優(yōu)質(zhì)宅地的拿地成本已經(jīng)高出多數(shù)企業(yè)預(yù)期，如鼓樓濱江G36地塊實際地房比高達(dá)0.8，盈利空間事實上并不及近遠(yuǎn)郊新城的一些宅地。

??故而，對于有意在二線城市增加土地儲備的企業(yè)而言，接下來一方面要做好優(yōu)質(zhì)地塊競爭熱度進(jìn)一步上升的準(zhǔn)備，適度提高拿地心理價位、理性退出競爭熱度過高的地塊爭奪，做到有的放矢，以免多輪“陪跑”影響拿地節(jié)奏；另一方面也應(yīng)將更多地塊納入吸儲候選，客觀評價相對一般區(qū)位的投資前景，在保證現(xiàn)金流安全、客觀評價項目周轉(zhuǎn)預(yù)期、盈利空間的前提下，亦可適當(dāng)投資二線城市遠(yuǎn)郊新城板塊。