[易居研究院]2020年二季度50城住宅綜合收益率研究報(bào)告

??上海易居房地產(chǎn)研究院07月14日發(fā)布《2020年二季度50城住宅綜合收益率研究報(bào)告》。該報(bào)告顯示：

??50城住宅綜合收益率有所回升，但除非房?jī)r(jià)漲幅超預(yù)期，三季度將有所下降，三季度后或見(jiàn)底回升。從租金收入來(lái)看，2019年三季度租金收益率保持穩(wěn)定；從房?jī)r(jià)來(lái)看，按照市場(chǎng)規(guī)律，2020年三季度50城房?jī)r(jià)仍將穩(wěn)步上漲，但由于2019年三季度基數(shù)較高，按照目前房?jī)r(jià)緩慢的上漲幅度，預(yù)計(jì)2020年三季度綜合收益率或略有下降，但三季度后大概見(jiàn)底回升。

??二季度，一二線城市住宅綜合收益率上升，三線城市下降。展望三季度，預(yù)計(jì)二線城市住宅綜合收益率基本保持平穩(wěn)，一線和三線城市綜合收益率由于2019年三季度基數(shù)較高，或?qū)⒂兴陆怠?/p>

??易居研究院研究員王若辰表示：平均來(lái)看，持有住宅投資的綜合收益率合理水平為每年8%左右，其中房?jī)r(jià)漲幅在5%左右，租金收益率在3%左右。目前50城住宅的綜合收益率較低，是因?yàn)檎w市場(chǎng)處于降溫期，部分一二線城市來(lái)說(shuō)處于復(fù)蘇初期，大多數(shù)三四線城市仍在尋底過(guò)程中。

??報(bào)告主要有以下幾部分組成：

??住宅綜合收益，是指持有住宅一年的房?jī)r(jià)上漲收益與租金收益的總和。住宅綜合收益率計(jì)算方法為：（過(guò)去一年房?jī)r(jià)的上漲收益+過(guò)去一年的租金收益）/一年前的房?jī)r(jià)，同時(shí)設(shè)定持有住宅一年的租金收益在一年前開(kāi)始持有時(shí)就已經(jīng)確定，因此綜合收益率的計(jì)算公式又可以簡(jiǎn)化為：一年前的租金收益率+房?jī)r(jià)同比漲幅。如：2020年二季度住宅綜合收益率=2019年二季度末租金收益率+2020年二季度房?jī)r(jià)同比漲幅。

??一、50城住宅綜合收益率概況

??2020年二季度， 50個(gè)典型城市綜合收益率（即從2019三季度開(kāi)始持有住宅至2020年二季度的收益率）為3.1%，環(huán)比增長(zhǎng)0.5個(gè)百分點(diǎn)。

??展望未來(lái)，由于2019年三季度基數(shù)較高，按照目前房?jī)r(jià)緩慢的上漲幅度，2020年三季度綜合收益率或?qū)⒂兴陆?，但三季度后租金收益率大概?jiàn)底回升；從租金收入來(lái)看，2019年三季度租金收益率保持穩(wěn)定，因此預(yù)計(jì)2020年三季度住宅綜合收益率或?qū)⒂兴陆怠?/p>

??二、三類城市住宅綜合收益率比較

??1、一線城市

??2020年二季度，一線城市綜合收益率為9.7%，環(huán)比增長(zhǎng)1.3個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)4個(gè)季度增長(zhǎng)。

??展望未來(lái)，2019年三季度末，一線城市租金收益率略有上升，因此將提升2020年二季度住宅綜合收益率。一線城市房?jī)r(jià)前期已有較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整，有一定的企穩(wěn)回升的需求。一季度一線城市房?jī)r(jià)漲幅明顯擴(kuò)大，二季度收窄，隨著深圳調(diào)控政策趨嚴(yán)，預(yù)計(jì)三季度漲幅不會(huì)超過(guò)一季度，同時(shí)由于2019年三季度基數(shù)較高，預(yù)計(jì)2020年三季度一線城市住宅綜合收益率基本持平。

??2、二線城市

??2020年二季度，二線城市綜合收益率為3.2%，環(huán)比增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)，首次企穩(wěn)回升。

??展望未來(lái)，2019年三季度，二線城市租金收益率略有下降；房?jī)r(jià)方面，不同能級(jí)的二線城市市場(chǎng)表現(xiàn)不同，但整體開(kāi)始小幅上漲，但漲幅小于一線城市，預(yù)計(jì)2020年三季度二線城市住宅綜合收益率將保持穩(wěn)定或略有增長(zhǎng)。

??3、三線城市

??2020年二季度，三線城市綜合收益率為1.1%，低于一二線城市，環(huán)比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，目前仍處于尋底過(guò)程中。

??展望未來(lái)，2019年三季度，三線城市租金收益率環(huán)比有所增長(zhǎng)，將提升2020年三季度住宅綜合收益率。三線城市房?jī)r(jià)仍處于調(diào)整期，預(yù)計(jì)三季度漲跌幅較小，由于2019年三季度基數(shù)較高，預(yù)計(jì)2020年二季度三線城市綜合收益率將有所下降。

??三、50城住宅綜合收益率排名

??住宅綜合收益率排名前5的城市分別為深圳（21.4%）、西寧（21.3%）、唐山（14.6%）、銀川（13.6%）和沈陽(yáng)（10.8%）。綜合收益率為負(fù)的城市有煙臺(tái)（-15.3%）、濟(jì)南（-12.1%）、贛州（-10.9%）、青島（-13.8%）、錦州（-7.6）和福州（-6.5%）等共16城，這意味著，如果2019年二季度末在這些城市購(gòu)買住宅并持有至2020年二季度，將發(fā)生虧損。

??二季度，50城中26個(gè)城市綜合收益率環(huán)比差值為正，占比略超5成，相比2020年一季度城市數(shù)量增加7城；環(huán)比差值為負(fù)的城市為24城，占比不到5成。數(shù)據(jù)表明2020年二季度大部分城市住宅綜合收益率相比2020年一季度提高。

??2016年二季度至2020年二季度，住宅累計(jì)綜合收益率最高的前5個(gè)城市分別為西安（137.7%）、唐山（133.1%）、大理（122.6%）、無(wú)錫（121.2%）和海口（121.2%）；最低的5個(gè)城市分別為錦州（25.2%）、上海（37.5%）、溫州（40.8%）、桂林（43.2%）和烏魯木齊（46.8%）。50城中，累計(jì)收益率最高和最低西安和錦州的年均復(fù)合收益率分別為24.2%和5.8%，即便是最低的錦州也高于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率,跑贏通脹水平。

??四、50城綜合收益率趨勢(shì)

??5月22日兩會(huì)召開(kāi)，政府工作報(bào)告對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的定調(diào)仍為“房住不炒”、“因城施策”，政策并未超預(yù)期。7月初，東莞、杭州、寧波等上半年樓市表現(xiàn)較熱的城市進(jìn)一步出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策。

??從租金收入來(lái)看，2019年三季度租金收益率保持穩(wěn)定；從房?jī)r(jià)來(lái)看，按照市場(chǎng)規(guī)律，2020年三季度50城房?jī)r(jià)仍將穩(wěn)步上漲，但由于2019年三季度基數(shù)較高，按照目前房?jī)r(jià)緩慢的上漲幅度，預(yù)計(jì)三季度綜合收益率或?qū)⒂兴陆?，但三季度后租金收益率大概?jiàn)底回升。

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