[克而瑞]房價(jià)究竟是漲還是跌？

??根據(jù)CRIC《2020年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》數(shù)據(jù)，與2019年上半年相比，2020年1-6月全口徑TOP20房企中的13家的銷售均價(jià)都出現(xiàn)了同比下滑，數(shù)量占比超過6成，其中部分房企下滑比較明顯跌幅超過10%。但企業(yè)的銷售均價(jià)受到多重因素影響，項(xiàng)目的布局，推盤的結(jié)構(gòu)等等因素都會(huì)造成均價(jià)的起伏.那么為了盡量弱化這些影響,我們以一線的北京、上海、廣州、深圳，二線杭州、寧波、鄭州、廈門、濟(jì)南以及三線的溫州、佛山、常州、清遠(yuǎn)、惠州，共計(jì)14個(gè)城市的TOP20房企項(xiàng)目為樣本進(jìn)行了研究。從項(xiàng)目層面的角度來看，在上半年房企營銷不斷出新，折扣頻頻擴(kuò)大的環(huán)境之下之下，房價(jià)究竟是漲還是跌？ 

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??僅從備案價(jià)格來看

??價(jià)格同比下跌的項(xiàng)目超過半數(shù)

??經(jīng)過對項(xiàng)目數(shù)據(jù)的篩選，我們共抓取了217個(gè)符合要求的項(xiàng)目數(shù)據(jù)，僅從備案價(jià)格來看，與2019年同期相比，其中113個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了均價(jià)的下跌，占比為52.1%，超過半數(shù)。但是從價(jià)格變動(dòng)的幅度來看，整體仍然是比較平穩(wěn)，漲跌幅在5%以內(nèi)的項(xiàng)目占據(jù)了大多數(shù)，部分項(xiàng)目起伏超過了10%，針對這些漲跌幅超過10%的項(xiàng)目，我們又具體做了調(diào)研，發(fā)現(xiàn)引起價(jià)格波動(dòng)的因素很多，其中漲幅過大的項(xiàng)目中多數(shù)都是結(jié)構(gòu)性因素，僅有極少數(shù)佛山項(xiàng)目因?yàn)轫?xiàng)目持續(xù)熱銷，新開部分價(jià)格有所上升，而降價(jià)的因素除了成交結(jié)構(gòu)影響之外，還包括房企主動(dòng)降價(jià)去化、項(xiàng)目尾盤清盤折扣等等。 

??02

??漲幅較大項(xiàng)目主因結(jié)構(gòu)影響

??跌幅較大項(xiàng)目原因不盡相同

??針對漲跌幅超過10%的項(xiàng)目，我們進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)研。從漲幅超過10%的項(xiàng)目來看，由于政策層面仍未松動(dòng)，多數(shù)地區(qū)執(zhí)行嚴(yán)格限價(jià)政策，因此幾乎均是結(jié)構(gòu)性因素導(dǎo)致的價(jià)格上漲，僅有佛山的兩個(gè)樓盤由于項(xiàng)目持續(xù)熱銷，所以新開部分價(jià)格出現(xiàn)了一個(gè)同比超過10%的上漲。但是房價(jià)下跌的緣由卻不盡相同，除了結(jié)構(gòu)性因素之外，還有部分樓盤由于包含內(nèi)購，回遷房等，所以備案價(jià)格出現(xiàn)了一個(gè)明顯的下降。另外其中不乏有多個(gè)城市項(xiàng)目出現(xiàn)了房企打折去化的情況，雖然為了保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行，部分城市也對企業(yè)的降價(jià)幅度做出了限制，不允許大幅度降價(jià)，但是企業(yè)通過特價(jià)房，清盤活動(dòng)等仍然有一個(gè)比較大的折扣。那么具體而言，哪些城市的項(xiàng)目價(jià)格有增，哪些城市出現(xiàn)了房企打折降價(jià)，又是何原因，我們選取了部分具有代表性的城市對上半年新房均價(jià)變動(dòng)原因進(jìn)行了分析。 

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??熱度較高的杭州、寧波等地去化壓力小

??價(jià)格穩(wěn)中有增

??具體來看，市場熱度是決定企業(yè)是否降價(jià)的核心因素之一，如果市場熱度高，需求旺盛，則企業(yè)讓利促銷力度就比較小，部分項(xiàng)目還會(huì)出現(xiàn)價(jià)格上漲的情況。比較具有代表性的是杭州、寧波。我們針對杭州28個(gè)項(xiàng)目做了統(tǒng)計(jì)，其中15個(gè)項(xiàng)目備案價(jià)格有上漲，雖然在限價(jià)調(diào)控之下，杭州的樓盤售價(jià)并未出現(xiàn)明顯上漲，其中12個(gè)漲幅均在5%以內(nèi)，但是同時(shí)市場上也基本未出現(xiàn)明顯降價(jià)的樓盤，少數(shù)降價(jià)的項(xiàng)目也是由于樓幢的位置，新推售的項(xiàng)目結(jié)構(gòu)等因素，導(dǎo)致稍微有點(diǎn)降價(jià)。

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??市場熱度一般的濟(jì)南、廣州增城

??上半年出現(xiàn)了多個(gè)項(xiàng)目降價(jià)去化

??與杭州不同，濟(jì)南雖然整體市場呈現(xiàn)平穩(wěn)情況，但是不同樓盤之間的價(jià)格變動(dòng)也不盡相同，出現(xiàn)了部分樓盤降價(jià)去化的情況。主要有兩種類型，第一是類似龍湖春江酈城項(xiàng)目，由于上半年新推售的樓棟位置比較靠近馬路，并且是大高層所以企業(yè)調(diào)整了售價(jià)，讓利推動(dòng)去化。第二類是恒大、華潤、以及萬科的部分項(xiàng)目由于市場熱度一般，項(xiàng)目去化可能存在一定壓力，濟(jì)南的幾個(gè)樓盤出現(xiàn)了房企降價(jià)去化的情況，恒大、華潤以及萬科均有項(xiàng)目售價(jià)同比去年下半年出現(xiàn)了下降。而廣州增城同樣在今年3月出現(xiàn)了一波降價(jià)潮，招商蛇口的招商臻園和碧桂園云頂項(xiàng)目在3月率先開啟折扣營銷，之后增城多個(gè)項(xiàng)目跟進(jìn)，使得該區(qū)域在上半年售價(jià)出現(xiàn)了一個(gè)同比的下降。

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??北京、上海、鄭州等城市價(jià)格平穩(wěn)

??變動(dòng)幅度較小

??另外像北京、上海等多個(gè)城市的項(xiàng)目均價(jià)則呈現(xiàn)了平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢，雖然疫情對市場形成了一定的沖擊，但是在需求支撐與調(diào)控平衡之下，這些城市的市場仍然保持了平穩(wěn)運(yùn)行。像北京、上海兩地的項(xiàng)目均價(jià)雖有起伏，但是變動(dòng)幅度都比較小，雖然有板塊熱度走高，但是在政策調(diào)控之下，均價(jià)并無明顯上漲，同樣的雖然有部分項(xiàng)目在疫情期間讓利去化，但是折扣力度也都比較小。整體來講上半年市場發(fā)展非常平穩(wěn)，新推樓盤的價(jià)格即便有漲跌變化，但也都在5%以內(nèi)。 

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??廈門、佛山市場分化

??項(xiàng)目均價(jià)漲跌各異

??除了城市之間熱度有差異之外，部分城市內(nèi)部也有明顯的分化，部分項(xiàng)目快速售罄，均價(jià)還有上浮，部分項(xiàng)目去化承壓，打折讓利才能推動(dòng)銷售。比較具有代表性的是廈門、佛山的項(xiàng)目，廈門主要是島內(nèi)島外的分化，島內(nèi)項(xiàng)目即使價(jià)格較高，去化率仍然可觀，島外尤其一些外溢三四線板塊，去化并不理想，因此很多都出現(xiàn)了打折促銷的情況。佛山同理，像保利諾丁山、濱江首府等熱銷項(xiàng)目，新加推售價(jià)同比出現(xiàn)了超過10%的上浮，而招商越園等項(xiàng)目由于去化壓力較大，在首開去化不理想之后即開啟了打折降價(jià)去化。

??整體來看，雖然從CRIC《2020年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)來看，多數(shù)房企上半年均價(jià)呈現(xiàn)了下降，但是根據(jù)我們項(xiàng)目層面的實(shí)際調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)這一結(jié)論并不完全準(zhǔn)確。上半年雖然房企營銷力度在持續(xù)擴(kuò)大，但是其銷售均價(jià)多呈現(xiàn)趨穩(wěn)的態(tài)勢。一方面雖然部分市場熱度較高，但是在政策調(diào)控之下并無明顯上漲，另一方面針對去化一般的城市企業(yè)也多是結(jié)合項(xiàng)目去化情況動(dòng)態(tài)讓利，并無大規(guī)模降價(jià)的情況，降價(jià)幅度較大的也都為少數(shù)特價(jià)房或者清尾盤，這點(diǎn)從上半年企業(yè)的營銷方式多為企業(yè)統(tǒng)籌，項(xiàng)目結(jié)合實(shí)際情況制定優(yōu)惠也可以體現(xiàn)。