[克而瑞]2020年1-7月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜

??導(dǎo) 讀 

??1、地價(jià)、溢價(jià)率均有所回落，長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市競(jìng)拍加劇 

??2、銷售TOP30新增貨值占百?gòu)?qiáng)七成，龍頭房企集中度下滑 

??3、二、三梯隊(duì)沖規(guī)模勢(shì)頭不減，銷售TOP11-20企業(yè)拿地較為積極 

??4、操盤TOP50企業(yè)投資金額整體下滑，綠地、新城、濱江等單月投資力度較大 

??5、7月百?gòu)?qiáng)二線城市拿地回升，建面TOP10中二線占9席 

??6、調(diào)控不放松、供地仍寬裕，聚焦、深耕的策略之下仍需防范地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

??榜單解讀

??前言：在熱點(diǎn)城市接力出臺(tái)調(diào)控政策、中央多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的背景下，7月土地市場(chǎng)熱度有所下滑，操盤金額TOP50房企單月投資金額也分別較6月高點(diǎn)、二季度均值下降19%和15%。 

??截止至7月末，百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比為0.38，與上半年幾乎持平，但TOP30房企拿地態(tài)度進(jìn)一步顯著分化。10強(qiáng)房企拿地銷售比降至0.24，而第二、三梯隊(duì)房企拿地銷售比分別達(dá)到0.58和0.53，其中綠城、中梁、融信、濱江等房企1-7月拿地銷售比超過(guò)0.7。

??投資結(jié)構(gòu)上看，長(zhǎng)三角、中西部仍然是企業(yè)重點(diǎn)拿地區(qū)域，得益于二線城市加速供地，百?gòu)?qiáng)房企7月拿地建面中二線城市占比達(dá)到49%。 

??在供地寬裕的預(yù)期下，下半年將有更多拿地機(jī)遇出現(xiàn)，企業(yè)仍應(yīng)聚焦高能級(jí)二線以及強(qiáng)三線城市，并警惕地價(jià)過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)。

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??地價(jià)、溢價(jià)率均有所回落

??長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市競(jìng)拍加劇

??7月份全國(guó)土地市場(chǎng)單月成交呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌走勢(shì)，二季度以來(lái)地市連續(xù)三月成交量上漲的走勢(shì)被中止。由于杭州、寧波等熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊出讓減少，平均樓板價(jià)及溢價(jià)率均有所下調(diào)。整體來(lái)看，在中央多次重申“房住不炒”和各地調(diào)控政策出臺(tái)的影響下，土地市場(chǎng)熱度有所降溫。

??雖然地市整體降溫，但重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市如寧波、紹興、湖州、徐州等部分地塊吸引了多家企業(yè)參拍，最終報(bào)價(jià)輪數(shù)過(guò)百。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，碧桂園、中海、新城7月份在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市參拍重點(diǎn)地塊次數(shù)達(dá)到25次以上，其次旭輝、金科、中梁、正榮等典型企業(yè)參拍重點(diǎn)地塊的次數(shù)與二季度月均值相當(dāng)。重點(diǎn)地塊整體競(jìng)得率僅有2成左右，競(jìng)爭(zhēng)仍然較為激烈。

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??銷售TOP30新增貨值占百?gòu)?qiáng)七成

??龍頭房企集中度下滑

??截止至7月末，新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻達(dá)到123.3億元，同環(huán)比分別大幅上升24%和55%，雖然百?gòu)?qiáng)門檻顯著提升，但1-7月新增貨值TOP100企業(yè)總貨值僅有5.5萬(wàn)億，較去年同期減少3000億元，主要因頭部房企納儲(chǔ)放緩導(dǎo)致。

??碧桂園、恒大年內(nèi)新增貨值突破2500億元，位列前兩名。前7月共有19家企業(yè)新增貨值過(guò)千億，較6月末增加了6家，10強(qiáng)房企中除金茂以外均進(jìn)入了新增貨值千億陣營(yíng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局未變。

??按銷售百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)拿地情況來(lái)看，10強(qiáng)房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總貨值的31%，較上月再降5個(gè)百分點(diǎn)，反之第二、第三梯隊(duì)房企新增貨值分別占百?gòu)?qiáng)總貨值的26%和13%，占比持續(xù)上升。雖然TOP30房企仍然占據(jù)百?gòu)?qiáng)新增貨值的7成，但龍頭房企所占份額明顯下降。

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       二、三梯隊(duì)沖規(guī)模勢(shì)頭不減

??銷售TOP11-20企業(yè)拿地較為積極拿地銷售比方面，前7月百?gòu)?qiáng)房企整體拿地銷售比為0.38，與上半年基本持平。分梯隊(duì)、以及對(duì)比去年同期情況來(lái)看，TOP30企業(yè)拿地態(tài)度分化顯著：10強(qiáng)房企拿地銷售比進(jìn)一步下降至0.24，反之第二、三梯隊(duì)房企拿地銷售比提升至0.58和0.53。濱江7月份競(jìng)得杭州市中心宅地，成交價(jià)高達(dá)103億元，前7月企業(yè)拿地銷售比已經(jīng)高達(dá)1.26。

??從拿地銷售比變化走勢(shì)來(lái)看，龍頭房企依然具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)，但拿地態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎，而TOP11-30房企規(guī)模進(jìn)階的野心也更為明顯。

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??操盤TOP50企業(yè)投資金額整體下滑

??綠地、新城、濱江等單月投資力度較大

??二季度投資“小陽(yáng)春”后，7月典型房企投資金額開(kāi)始下降，但仍保持一定景氣度。操盤金額TOP50房企單月拿地金額近2700億，較6月份高點(diǎn)、二季度均值分別下降19%和15%。一方面是上半年積極補(bǔ)庫(kù)存后部分房企放緩?fù)顿Y節(jié)奏所致，另一方面也與供地節(jié)奏不無(wú)關(guān)系。整體來(lái)看，操盤TOP50企業(yè)7月投資金額仍高于上半年平均水平。

??單月來(lái)看仍有部分房企單月表現(xiàn)亮眼。如綠地、新城、濱江、正榮等單月拿地銷售比高于0.9，遠(yuǎn)超行業(yè)平均，整體投資力度保持高位。其中綠地、禹洲等單月拿地金額超過(guò)100億，達(dá)近一年新高。新城、濱江、遠(yuǎn)洋等房企則維持了二季度以來(lái)積極投拓的的態(tài)勢(shì)。

??另，從投資強(qiáng)度較大房企的布局來(lái)看，聚焦在二線核心城市以及強(qiáng)三線城市。例如正榮7月份在南京連拿4塊地，禹洲也積極在寧波、武漢等城市落子。而以三四線為主的綠地、新城同樣在長(zhǎng)沙、武漢、蘇州、青島等核心城市深化布局。

??相較之下，半數(shù)操盤TOP50房企拿地銷售比不及百?gòu)?qiáng)均值0.38，投資依然相對(duì)謹(jǐn)慎，以龍頭房企為主，碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)等投資保持理性。有豐厚優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)做支撐，當(dāng)前規(guī)模房企仍以“促銷售、抓回款、維穩(wěn)現(xiàn)金流”為主要目標(biāo)，而隨著二線地塊爭(zhēng)奪激烈、調(diào)控不放松之下，控地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)也成為企業(yè)的共識(shí)。

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??7月百?gòu)?qiáng)二線城市拿地回升

??建面TOP10中二線占9席

??1-7月百?gòu)?qiáng)房企拿地建面在能級(jí)、區(qū)域分布上維持穩(wěn)定，一、二線城市占比合計(jì)47%，三四線城市占比53%，中西部、長(zhǎng)三角仍是主要成交區(qū)域， 前7月成交占比分別達(dá)到37%和31%，而環(huán)渤海珠三角兩個(gè)區(qū)域合計(jì)成交占比為32%。

??從單月情況來(lái)看，由于近期二線城市供地節(jié)奏加快吸引了較多房企拿地，貴陽(yáng)、南京、蘇州、杭州等城市土地成交總量位列前茅，7月份二線城市成交建面占比達(dá)到49%。

??分城市來(lái)看，杭州仍是前7月百?gòu)?qiáng)拿地最多的房企，武漢土地市場(chǎng)在疫后快速恢復(fù)，已經(jīng)回升至二線城市成交量第二位，此外西安、重慶、成都等中西部核心城市依舊是企業(yè)聚焦拿地的重點(diǎn)，成交量持續(xù)高位；三四線城市則仍然以溫州、東莞、惠州、佛山等強(qiáng)三線城市為主。

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??調(diào)控不放松、供地仍寬裕

??聚焦、深耕的策略之下仍需防范地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

??從上半年整體市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，無(wú)論樓市、地市在疫情過(guò)后均快速恢復(fù)，甚至部分城市出現(xiàn)市場(chǎng)過(guò)熱的情況，導(dǎo)致杭州、南京、寧波、東莞等熱點(diǎn)城市再度出臺(tái)收緊政策，整體預(yù)期并不樂(lè)觀。

??對(duì)企業(yè)而言，在供地足夠充裕之下，下半年投資策略仍是集中資源強(qiáng)投一二線和強(qiáng)三線城市。此類城市市場(chǎng)復(fù)蘇速度較快，且經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較優(yōu)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力和溢價(jià)能力均較高。

??值得注意的是，積極補(bǔ)倉(cāng)的同時(shí)，需警惕地市熱度過(guò)高、或企業(yè)高價(jià)拿地后城市出臺(tái)限購(gòu)、限價(jià)等調(diào)控措施，影響項(xiàng)目銷售及盈利。尤其是目前熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍仍然激烈，更需要保持理智態(tài)度，嚴(yán)控拿地成本。