[高力國際]三期疊加抑制寫字樓需求釋放，金融街是中國內(nèi)陸最好的市場

??從今年一季度北京寫字樓開始經(jīng)歷疫情的洗禮，高力國際就已經(jīng)通過各種媒體指出，疫情對于北京寫字樓租賃市場沒有決定性的影響，其影響更多是在市場參與者的活躍度和市場節(jié)奏變化而已。進入二季度，隨著北京防控逐步放開，市場活躍度明顯提升，整個北京甲級寫字樓市場吸納量從一季度的-81,000平方米快速恢復(fù)到二季度的30,000平方米左右。然而，我們注意到，在剔除了自用和預(yù)租的影響后，全市場的凈吸納量依然為-14,000平方米左右，但需求恢復(fù)程度并沒有那么強。截止到2020年二季度，北京甲級寫字樓租金為366元每月每平米，環(huán)比下降1.7%，同比下降8%；空置率為16.6%，環(huán)比微降0.1%，同比上漲5.1%。就現(xiàn)在的市場環(huán)境來看，我們依然維持我們在疫情后對于北京寫字樓市場的四點趨勢性研判：

??第一，供應(yīng)高峰持續(xù)推高空置率才是市場本質(zhì)。無論有沒有疫情，逐步走高的空置率是北京甲級寫字樓市場目前的現(xiàn)狀，而這個持續(xù)走高的空置率則是由于集中的供應(yīng)高峰所致。2020年下半年北京市場依然會迎來接近70萬平方米的新增供應(yīng)量，明年還有近80萬平方米的新增供應(yīng)入市。高供應(yīng)的格局會一直延續(xù)到2021年，市場的空置率高點也會在2021年出現(xiàn)。

??第二，市場需求長期存在，但疫情后需求釋放目前不及預(yù)期。高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海在今年二季度曾指出，中國經(jīng)濟目前正處于三期疊加的影響下，即經(jīng)濟增速下行期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期和疫情防控常態(tài)化時期。在這樣的三期疊加影響下，市場需求的釋放需要更長的時間，但由于市場同時又處于供應(yīng)高峰期，短期內(nèi)的供應(yīng)過剩在一定程度上意味著市場新增需求不足以支撐這樣的新增供應(yīng)體量。市場無法通過新增需求進一步去化空置面積。其實這個現(xiàn)象在2019年四季度的數(shù)據(jù)中就已經(jīng)有所體現(xiàn)，因此我們不能一概而論把空置率高企全都歸咎于高供應(yīng)量和疫情的原因。目前，金融業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務(wù)業(yè)依然是主要需求來源，特別是外資金融機構(gòu)，相對成熟的互聯(lián)網(wǎng)公司以及各類專業(yè)服務(wù)類公司。

??第三，租金階段性高位調(diào)整的大趨勢保持不變。租金作為市場價格指標，租金上升需要有持續(xù)的需求作為支撐。市場需求能夠在今明兩年出現(xiàn)可持續(xù)性的回暖，需要建立在宏觀經(jīng)濟增長符合預(yù)期，北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放的三個基礎(chǔ)條件上。高力國際華北區(qū)研究部董事陸明提出，雖然我們可以基本確認市場逐步走出疫情陰霾的大趨勢，但2020全年的凈吸納量在剔除自用和預(yù)租的影響后可能僅為北京甲級寫字樓市場歷史平均水平的一半左右。在高供應(yīng)量且需求中性的市場環(huán)境下，租金依舊會保持緩慢下探的趨勢，但下方空間已經(jīng)非常有限，2021年和2022年可能會成為本輪市場租金調(diào)整的真正底部。

??第四，2021年后北京將迎來市場去化周期。高力國際華北區(qū)研究部董事陸明認為北京寫字樓市場的發(fā)展大致經(jīng)歷了三個階段：2002-2008年的供應(yīng)量推動期，2009-2017年的租金推動期，2018年到2021年的第二個供應(yīng)推動期。在2021年之后，北京市場將進入一個3年左右的去化周期，整體空置水平會隨著需求的不斷釋放逐漸回落。

??高力國際把北京甲級寫字樓市場的大致分為8個子市場，在這些子市場中，有三個子市場對北京寫字樓市場扮演著壓艙石的作用。這三個市場的穩(wěn)定，關(guān)系著整個北京寫字樓市場的穩(wěn)定，甚至影響著整個中國經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。這三個市場就是金融街，東城商務(wù)區(qū)和中關(guān)村，這其中首當其沖的就是金融街市場。

??高力國際華北區(qū)研究部董事陸明表示，如果以十年作為一個維度來回顧整個金融街甲級寫字樓市場的發(fā)展的話，可以說這個市場不僅僅是北京最理想的寫字樓市場，其空置水平和租金收益在全球也是名列前茅的。從甲級寫字樓的空置率的來看，金融街的空置水平超過10%的時候還要追述到2009年金融危機時期，過去十年間的空置水平長期保持在5%以下。截止到2020年二季度，金融街甲級寫字樓平均租金達到670元每月每平米，環(huán)比下降-1.4%，同比下降4%；空置率依舊保持5%以下的水平，達到4.2%，環(huán)比上升0.6%，同比上升2.5%。和甲級寫字樓市場類似，金融街的乙級寫字樓目前也保持非常低的空置率，僅為3.6%，租金維持在450元每月每平米左右。

??在三期疊加的背景下，目前金融街租金出現(xiàn)了小幅下調(diào)，但我們認為這樣的下調(diào)對于整體市場運行來講是積極的。疫情過后，大部分企業(yè)普遍都面臨著經(jīng)營困境，對于各方面的成本也會更加敏感。租金的下調(diào)一方面可以從一定程度上降低企業(yè)租賃成本，也可以從另一方面提升整個金融街，甚至是整個北京的城市競爭力。我們不否認金融街市場也會有個別的樓宇出現(xiàn)租賃困難的局面，但這樣的低效樓宇顯然不能反映整個金融街市場的真實情況。西城區(qū)政府已經(jīng)意識到轄區(qū)內(nèi)部分低效樓宇的問題，更是在今年5月就出臺了《西城區(qū)支持低效樓宇改造提升若干措施》（以下簡稱《若干措施》）。《若干措施》體現(xiàn)了北京市政府力求從存量中挖掘增長潛力的決心，也從實際的政策引導和真金白銀的投入來精準助力北京樓宇經(jīng)濟的可持續(xù)性發(fā)展。高力國際認為，金融街市場的穩(wěn)定是一種連疫情都無法撼動的穩(wěn)定，這樣的強勢市場不僅僅得益于金融街的金融類企業(yè)強大的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，也得益于金融行業(yè)租戶無可比擬的承租能力。我們一直認為，寫字樓市場是經(jīng)濟的晴雨表，企業(yè)在辦公市場的微觀變化在很大程度上反映著經(jīng)濟波動和行業(yè)興衰。因此，豪不夸張的講，金融街市場不僅對北京寫字樓市場有著舉足輕重的作用，更可以從側(cè)面把脈中國金融行業(yè)微觀層面的企業(yè)變化趨勢。