[克而瑞]調(diào)研紀(jì)要|陜西省三四線城市（四十三）：寶雞篇

??城市綜述：關(guān)中西部工業(yè)城市，“東擴(kuò)、南移、北上”發(fā)展方向

??寶雞，古稱陳倉，地處陜西省關(guān)中西部，東連咸陽，南接漢中，西北與甘肅省的天水和平?jīng)雠?。常住人口約376萬，支柱產(chǎn)業(yè)為汽車零部件、鈦及鈦合金、煙酒食品、能源化工、優(yōu)勢裝備制造。

??寶雞市轄渭濱、金臺、陳倉三區(qū)，下轄岐山、扶風(fēng)、鳳翔等九縣。寶雞城區(qū)三面環(huán)山，呈狹長型分布，在本世紀(jì)初，建成區(qū)僅僅覆蓋渭河沿岸30萬平方公里范圍。隨著“東擴(kuò)、南移、北上”發(fā)展戰(zhàn)略的提出和落實(shí)，寶雞城區(qū)面積逐步擴(kuò)展到目前的超150萬平方公里，城區(qū)人口已超85萬人。

??具體來說，“東擴(kuò)”即行政中心東移、發(fā)展虢鎮(zhèn)版塊連接陳倉區(qū)，“南移”即發(fā)展高新區(qū)、高鐵南站，“北上”即建設(shè)蟠龍新區(qū)。相較而言，“南移”進(jìn)展最為順利，尤其是高新區(qū)已然成為寶雞新的區(qū)域地標(biāo)，其次是“東擴(kuò)”，而“北上”由于受到地形限制發(fā)展相對緩慢。

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??2017年開始快速上升

??2019年降溫后項(xiàng)目競相降價(jià)

??2017年以前，寶雞樓市是典型的內(nèi)生型市場，意即市場供需雙方多是本土開發(fā)商和地緣性客戶。樓市整體不溫不火，成交均價(jià)低于4000元/平方米。

??2017年-2019年下半年，是寶雞樓市的高速發(fā)展期，成交均價(jià)迅速攀升，漲幅近50%。

??2019年末寶雞樓市由盛轉(zhuǎn)衰，一方面，項(xiàng)目扎堆入市，同質(zhì)化競爭激烈，樓市整體供過于求，購房者觀望情緒濃厚，另一方面，經(jīng)歷前兩年樓市高速發(fā)展，人口吸附能力有限的寶雞潛在購房需求基本已經(jīng)釋放完畢。在此期間，受到年終業(yè)績壓力影響，以碧桂園為首的品牌房企率先降價(jià)，最高降幅達(dá)1500元/平方米，藍(lán)光雍錦半島等項(xiàng)目為加速去化，精裝改毛坯以降低單價(jià)。

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??不限購、不限售，首付三成/四成

??3月降首付“一日游”

??寶雞房地產(chǎn)調(diào)控政策相對寬松，并無限購、限售等限制性政策。限貸方面，多數(shù)項(xiàng)目執(zhí)行首套房首付30%、二套首付40%，個(gè)別本土開發(fā)商項(xiàng)目允許20%首付，某本土房企通過集團(tuán)小額貸款公司提供零首付。

??疫情發(fā)生后，3月12日，寶雞市發(fā)布15條新政穩(wěn)樓市。除了緩繳土地出讓金、降低預(yù)售取證標(biāo)準(zhǔn)等常規(guī)的供應(yīng)端紓困政策以外，還明確提出“積極爭取降低首套住房貸款首付比例政策，公積金貸款最高額度由40萬提高至50萬”。但也正因?yàn)椤敖凳赘丁敝荚诖碳ば枨笠欢?，可能引發(fā)居民盲目加杠桿，新政不出一日遭遇下架。

??6月，寶雞出臺15條穩(wěn)就業(yè)舉措，其中提到“在校大學(xué)生持學(xué)生證、?？萍耙陨蠈W(xué)歷畢業(yè)生持畢業(yè)證即可落戶”，意味著寶雞落戶基本放開，近乎實(shí)現(xiàn)零門檻落戶。但從實(shí)際情況來看，由于寶雞是重工業(yè)城市，缺乏對口高層次人才的就業(yè)崗位，政策引人效果有限。

??當(dāng)前樓市

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??疫情加速市場轉(zhuǎn)冷

??4、5月以價(jià)換量短暫“小陽春”后再度轉(zhuǎn)涼

2020年，新冠肺炎疫情讓寶雞樓市雪上加霜。2月寶雞商品住宅供、求一度跌至歷史低位。4月隨著疫情影響逐漸散去，房企加速推貨，單月住宅供應(yīng)面積攀升至120萬平方米，創(chuàng)近年來新高，另一方面，加大折扣力度，以價(jià)換量，典型如碧桂園鳳凰城降價(jià)約400元/平方米，4月寶雞整體成交面積高達(dá)50萬平方米。5月，市場熱度延續(xù)。不過，隨著階段性降價(jià)營銷活動(dòng)的暫停，寶雞市場再度轉(zhuǎn)涼。

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??渭濱>金臺>陳倉

??高新一期、南站板塊是價(jià)格高地

??主城三區(qū)中，陳倉區(qū)區(qū)位優(yōu)勢不甚明顯，在售項(xiàng)目主要集中在虢鎮(zhèn)版塊，均價(jià)僅3000-4000元/平方米。

??金臺區(qū)主要包含市中心、金臺大道、行政中心等版塊，是寶雞的老城區(qū)，但發(fā)展相對飽和，在售項(xiàng)目多為本土房企開發(fā)，整體均價(jià)在4000-5500元/平方米。

??渭濱區(qū)主要包含高新一期、二期、三期和南站四大板塊，其中高新一期和南站板塊由于發(fā)展起步較早，整體配套較為成熟，均價(jià)達(dá)6000元/平方米，極個(gè)別價(jià)格標(biāo)桿項(xiàng)目如觀山堂均價(jià)更是高達(dá)18000元/平方米。高新二期、三期因板塊開發(fā)進(jìn)度差異均價(jià)依次遞減，二期均價(jià)在5300元/平方米左右，三期均價(jià)低于5000元/平方米。

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??剛需主導(dǎo)市場，價(jià)格極度敏感

      120平米三房受歡迎

寶雞的主力購房群體仍然是本地客戶和周邊郊縣客戶，其中本地客戶普遍選擇在原生活圈內(nèi)購置新房，購買力較強(qiáng)的年輕客群會從老城區(qū)轉(zhuǎn)移至高新區(qū)購房。周邊郊縣客戶購房的主要訴求是改善居住環(huán)境或方便子女上學(xué)。

另外，毗鄰的甘肅省天水、平?jīng)龅仁匈彿空咭矠閿?shù)不少，在綜合考量寶雞的城市人居環(huán)境和房價(jià)后選擇居家遷移，以天水為例，盡管整體居民收入水平與寶雞相近，但住宅成交均價(jià)在8000元/平方米以上，兩相對比，寶雞“性價(jià)比”凸顯。除此以外，購房者中也有返鄉(xiāng)置業(yè)客群和西安外溢客群。

寶雞居民整體收入水平偏低，普通產(chǎn)業(yè)工人、私營企業(yè)員工月收入僅3-4千，購房首付、月供皆有不小壓力。受制于購買力，整體來看，寶雞樓市由剛需主導(dǎo)，改善性需求釋放空間有限。

寶雞客戶普遍對價(jià)格極度敏感，降價(jià)加速去化效果明顯，碧桂園2019年末降價(jià)約1500元/平方米，迅速去化一整棟房源。

從需求結(jié)構(gòu)來看，三房是絕對的供求主力，成交占比在7成以上。分面積段來看，120平方米左右房型兼顧總價(jià)和功能性，相對更受市場歡迎。

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??2016-2019年加速供地

??近期流拍率顯著提升

??2016-2019年間，寶雞主城區(qū)加速供地，2019年涉宅用地總成交建面更是高達(dá)651萬平方米。高新區(qū)是近年來供地主力，近三年成交幅數(shù)在15幅以上，2017年和2018年成交建面在300萬平方米以上，占主城三區(qū)總成交建面比重超70%。

??今年以來，寶雞土地市場流拍率顯著升高，房企拿地趨于謹(jǐn)慎。由于目前老城區(qū)、高新區(qū)已無優(yōu)質(zhì)的大體量凈地供應(yīng)，存量待開發(fā)用地多數(shù)被本土房企持有，品牌房企紛紛選擇謹(jǐn)慎拿地，甚至加速清盤撤離寶雞。

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??2017年以來6大品牌房企進(jìn)駐

??2020年本土房企市場份額上升

??2017年至2019年間，經(jīng)寶雞市政府引進(jìn)，品牌房企集中進(jìn)駐寶雞。從2017年的恒大、碧桂園、新城，到2018年的藍(lán)光、富力，再到2019年初的綠地，短短三年時(shí)間，6家TOP50品牌房企落子寶雞。值得一提的是，受供地結(jié)構(gòu)和規(guī)劃利好兩方面因素影響，品牌房企首入寶雞，紛紛瞄準(zhǔn)高新區(qū)版塊，已入市的7個(gè)項(xiàng)目有5個(gè)位于高新區(qū)。

??2020年本土房企占據(jù)更大市場份額，2020年1-8月，銷售金額TOP10項(xiàng)目中，品牌房企僅藍(lán)光雍錦半島、富力灣、恒大御景灣上榜，分別位列第三、第八和第九位，其余皆為本土開發(fā)商項(xiàng)目，印象西府、軒苑四季花城銷售業(yè)績位居前二。本土開發(fā)商中，三嶺、軒苑品質(zhì)亦頗受市場認(rèn)可。 

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??短期去庫存壓力大

??仍然依賴剛需托市

??短期內(nèi)寶雞樓市去庫存壓力較大，本地居民基本實(shí)現(xiàn)住有所居，且受制于收入水平偏低，改善性需求釋放空間有限，仍然需要依靠周圍郊縣和甘肅市縣的剛需客戶托市，購房者中也有返鄉(xiāng)置業(yè)客群和西安外溢客群；客戶普遍對價(jià)格極度敏感，降價(jià)加速去化效果明顯。