[仲量聯(lián)行]北京辦公樓租金承壓持續(xù)下行，但跌幅收窄

2020年第三季度北京房地產(chǎn)市場回顧

??2020年10月15日，北京——“在新發(fā)地疫情得到有效控制后，北京市場迎來明顯復(fù)蘇，但經(jīng)濟放緩持續(xù)向市場施加下行壓力?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。辦公樓市場租金連續(xù)多個季度下跌，但跌幅有所放緩；投資者在市場中保持活躍，對于數(shù)據(jù)中心的關(guān)注度顯著增加，推動交易涌現(xiàn)；對于零售地產(chǎn)市場，政府積極引導(dǎo)線下消費推動市場復(fù)蘇；工業(yè)物流地產(chǎn)租金在經(jīng)歷半年的平穩(wěn)走勢后出現(xiàn)小幅增長；高端住宅市場新增供應(yīng)集中放量，加快上半年積壓的購房需求釋放，推動成交量大幅提升。

??甲級辦公樓

　　需求保持放緩態(tài)勢，本季度市場活躍度在上一季度有所回升后略有下降。但值得注意的是，持續(xù)下降的租金也刺激了市場中搬遷和升級的需求。與此同時，表現(xiàn)優(yōu)異的租戶仍積極尋求市場中更為有利的租賃機會。本季度近70%的交易由內(nèi)資租戶錄得，外資租戶在市場不確定因素的影響下仍持保守態(tài)度。

??本季度無新增供給入市，整體空置率穩(wěn)定在13.9%。位于麗澤和CBD核心區(qū)的項目均推遲了完工日期，在一定程度上緩解了市場中的供應(yīng)壓力。但在經(jīng)濟不確定性影響下，部分企業(yè)仍持續(xù)進行內(nèi)部整合，并采取更為激進的策略以期降低租賃成本。此類企業(yè)預(yù)計在年底前會釋放更多空置面積進入市場。

??隨著市場壓力的增加，整體租金繼續(xù)下降，但降幅有所收窄。本季度租金錄得環(huán)比下跌1.2%，同比下跌7.1%。在市場租金調(diào)整后，部分業(yè)主成功穩(wěn)定了出租率?！霸S多業(yè)主仍然把租金作為爭取高品質(zhì)租戶的一種有效手段，這使得高品質(zhì)租戶在談判中處于更有利的地位?！敝倭柯?lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張斯亮表示：“對于擁有升級類需求的租戶來說，目前的市場環(huán)境為他們提供了比去年更有利的議價機會。”

??投資

??盡管市場仍面臨諸多挑戰(zhàn)，但投資者信心充足，投資勢頭基本保持穩(wěn)定。本季度，灝騰投資攜手外資投資機構(gòu)完成收購位于南二環(huán)附近的悅秀城項目，表明在當前較為低迷的經(jīng)濟環(huán)境中，投資者仍對在京投資機會抱有較高的興趣。

??數(shù)據(jù)中心一躍成為本季度的熱門投資領(lǐng)域。2020年第三季度，北京市場錄得至少7個數(shù)據(jù)中心物業(yè)成交，其中包括一個位于通州的數(shù)據(jù)中心項目，由萬國數(shù)據(jù)和中信產(chǎn)業(yè)基金聯(lián)合收購，此外萬國數(shù)據(jù)也完成了對順義三個數(shù)據(jù)中心的收購?！半S著時間進入下半年，我們看到投資者持續(xù)在北京追逐投資機會，關(guān)注長期戰(zhàn)略布局，對未來市場表現(xiàn)持有較強信心?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)投資部總監(jiān)王剛表示，“在今年的最后幾個月，預(yù)計市場中將有更多大宗交易完成，但考慮到新冠疫情對市場的影響，2020年總交易額將會與2019年的高值存在一定的差距。不過相較于其他市場而言，北京2020年前三季度投資市場表現(xiàn)整體穩(wěn)定，預(yù)計這一趨勢在年末仍將持續(xù)?！?/p>

??優(yōu)質(zhì)零售

??本季度北京出臺多項利好政策，支持零售門店和商業(yè)項目恢復(fù)客流，進一步鼓勵線下消費，以推動經(jīng)濟復(fù)蘇。北京發(fā)放多類消費券以刺激線下消費，包括餐飲購物券、電影券和智能產(chǎn)品消費券。此外，新能源汽車企業(yè)受政策支持積極擴張，蔚來和榮威等車企均在本季度開設(shè)新店，其他多個新能源品牌也有進一步開店計劃。同時，國內(nèi)外咖啡和茶飲品牌繼續(xù)擴張，如喜茶和Tims咖啡等，驅(qū)動租賃需求回升。

??本季度市場租金持續(xù)下降，在不斷積累的空置壓力下，許多業(yè)主進一步下調(diào)租金。2020年第三季度市區(qū)租金環(huán)比下跌3.3%，郊區(qū)租金環(huán)比下降3.4%。目前多數(shù)業(yè)主表示提高出租率仍是本季度的首要任務(wù)，因此市場租金下行趨勢短期內(nèi)仍將持續(xù)。“本季度一些零售商銷售表現(xiàn)已顯著回升，部分品牌考慮重啟此前受疫情影響而擱置的擴張計劃 ，但是大多數(shù)零售商抱有抄底心態(tài)，期待達成更低的租金或更為優(yōu)惠的租賃條款，”仲量聯(lián)行北京研究部經(jīng)理紀明表示。“市場上尋求抄底機會的租戶在一定程度上支持了租賃需求回暖，但同時業(yè)主和租戶雙方都對未來疫情形勢持有謹慎態(tài)度，這些市場心態(tài)都將在年末的租金變化中有所體現(xiàn)?！?/p>

??工業(yè)物流地產(chǎn)

?　本季度市場需求總體平穩(wěn)。市場活動緩慢復(fù)蘇，充足的需求助力市場保持穩(wěn)定，但整體租賃需求不及去年同期水平。第三方物流公司仍是租賃需求的主要來源，醫(yī)藥、生鮮食品等疫情中獲益的需求方保持活躍。

??未錄得新增供應(yīng)，租金小幅增長。整體空置率較上季度持平，錄得5%。盡管空置率連續(xù)第二個季度保持在五年來高點，但仍維持在健康區(qū)間。市場仍面臨下行壓力，但在相對穩(wěn)定的需求環(huán)境中，項目品質(zhì)高、租賃表現(xiàn)好的業(yè)主仍可適度上調(diào)租金。因此，第三季度市場租金環(huán)比微升0.5%。“表現(xiàn)出漲租意愿的業(yè)主或需謹慎行事?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽表示，“在2020年極具挑戰(zhàn)性的市場環(huán)境下，許多租戶均有壓縮預(yù)算的舉動和計劃，業(yè)主方更需要相應(yīng)調(diào)整租金策略以避免客戶流失，進而確保整體收益。”

??高端住宅

??隨著買家對市場信心持續(xù)增強，高端住宅市場一手房需求進一步恢復(fù)，銷量強勢回升。自北京新發(fā)地疫情結(jié)束后，豪華公寓和高端別墅的銷量均實現(xiàn)大幅增長，環(huán)比分別增長166.9%和112.5%。大量的新增供應(yīng)為購房者提供充足的置業(yè)選擇，而開發(fā)商仍以增加銷量為首要任務(wù)，售價相對平穩(wěn)優(yōu)惠，吸引購房者關(guān)注。

??隨著銷售市場勢頭持續(xù)強勁，豪華公寓售價企穩(wěn)微升，環(huán)比增長0.2%。多個著名的豪華公寓項目本季度售價環(huán)比提高5.1%。買家重回市場為開發(fā)商帶來加推新盤的信心，本季度共有1,222套豪華公寓和48套高端別墅獲得預(yù)售資格，較二季度的217套有明顯增長。在較大的償債壓力下，一些開發(fā)商加速項目開盤以期穩(wěn)定現(xiàn)金流?！坝捎谝恍╅_發(fā)商須積極準備應(yīng)對2021年融資渠道的進一步收緊和受限，加速銷售去化預(yù)計會在很大程度上成為開發(fā)商年底前的首要任務(wù)，”米陽表示，“傳統(tǒng)的十月銷售旺季或?qū)浀娩N量高峰，而年末交易量可能將回升至2019年水平或更高?！?/p>