[易居研究院]2020年3季度50城住宅綜合收益率報告(2020.10.19)

50城三季度住宅綜合收益率2.4%，創(chuàng)多年來新低

??住宅綜合收益，是指持有住宅一年的房價上漲收益與租金收益的總和。住宅綜合收益率計算方法為：（過去一年房價的上漲收益+過去一年的租金收益）/一年前的房價，同時設(shè)定持有住宅一年的租金收益在一年前開始持有時就已經(jīng)確定，因此綜合收益率的計算公式又可以簡化為：一年前的租金收益率+當期房價同比漲幅。如：2020年三季度住宅綜合收益率=2019年三季度末租金收益率+2020年三季度房價同比漲幅。

??一、50城住宅綜合收益率概況??

??2020年三季度， 50個典型城市綜合收益率（即從2019四季度開始持有住宅至2020年三季度的收益率）為2.4%，環(huán)比下降0.5個百分點，說明從2019年三季度開始持有住宅一年的收益率低于2019年二季度開始持有住宅一年的收益率。

??對比50城住宅綜合收益率和房價同比漲幅走勢可以發(fā)現(xiàn)，兩者的走勢非常相近，這是因為本輪房價上漲的收益占據(jù)了住宅綜合收益的主要部分，只有當房價上漲幅度較小時，租金收益率的變化才會對住宅綜合收益變化產(chǎn)生明顯影響。當前就處于租金收益率對綜合收益率影響較大的時期，長期來看，未來租金收益率的影響將逐漸增大。

??回顧歷史，2017年三季度住宅綜合收益率達到峰值28.9%,隨后保持在28%以上至2018年一季度，說明本輪房價在2016年和2017年的快速上漲對住宅綜合收益率的提升有很大的貢獻。2018年一季度后，綜合收益率快速下降，反映的是本輪房價上漲中后期漲幅的逐漸收窄。

??2016年二季度至2017年三季度，由于房價的快速上漲和租金的相對緩慢的上漲，租金收益率快速由3.3%下行至2.6%。2017年四季度，租金收益率出現(xiàn)反抽，可以看到對應的2018年四季度的住宅綜合收益率下降趨勢小幅放緩。

??2020年一季度50城綜合收益率下跌，二季度小幅上漲，三季度再一次迎來下跌，創(chuàng)多年來新低。展望四季度，從房價來看，2020年四季度房價漲幅有望收窄；從租金收入來看，2019年四季度租金收益率保持穩(wěn)定。因此，預計2020年四季度住宅綜合收益率或?qū)⒔档汀?/p>

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