[易居研究院]后開發(fā)時(shí)代的中國房地產(chǎn)趨勢與應(yīng)對

        一、后開發(fā)時(shí)代的概念與意義

       （一）后開發(fā)時(shí)代的涵義

       縱觀世界發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史，許多國家都曾經(jīng)歷過一個(gè)“大開發(fā)時(shí)代”，即房地產(chǎn)市場需求、新房開發(fā)規(guī)模、供應(yīng)規(guī)?？焖僭鲩L，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場持續(xù)大規(guī)模增長、快速發(fā)展的階段。這個(gè)階段房地產(chǎn)市場以增量房地產(chǎn)市場為主導(dǎo)，房地產(chǎn)流通方式以買賣為主導(dǎo)。

       無獨(dú)有偶，緊隨大開發(fā)時(shí)代之后的，往往是“后開發(fā)時(shí)代”：房地產(chǎn)市場需求增長趨向平穩(wěn)，新房開發(fā)規(guī)模、供應(yīng)規(guī)模減少，房地產(chǎn)增量市場見頂回落。房地產(chǎn)市場逐步轉(zhuǎn)為由存量房市場為主導(dǎo)，房地產(chǎn)流通方式逐漸趨向于買賣與租賃并重。

       （二）研究后開發(fā)時(shí)代的意義

       1、有利于準(zhǔn)確進(jìn)行市場研判

       相對于大開發(fā)時(shí)代，后開發(fā)時(shí)代的房地產(chǎn)市場并不是停滯不前，而是在市場結(jié)構(gòu)和市場運(yùn)行方式上具有不同的特點(diǎn)。首先，存量市場逐漸成為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)，盡管新房開發(fā)、供應(yīng)規(guī)模減少，但二手房地產(chǎn)市場非?；钴S，因?yàn)榧彝ズ推髽I(yè)在其生命周期的不同階段，對房地產(chǎn)的需求不斷變化，而房地產(chǎn)受自身物質(zhì)特性和空間位置制約，難以完全通過改造以適應(yīng)需求的變化，這就需要通過市場交易來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)效用的優(yōu)化。其次，房地產(chǎn)的市場流通方式不再像大開發(fā)時(shí)代那樣以買賣為絕對主導(dǎo)，而是買賣與租賃并舉，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場上各類市場主體的分工總是趨向不斷細(xì)化，當(dāng)房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)越來越多的以賺取長期穩(wěn)定現(xiàn)金流為主的機(jī)構(gòu)投資者時(shí)，租賃就成為房地產(chǎn)市場上非常重要的流通方式，同時(shí)，房地產(chǎn)買賣市場也不再是完全以 B2C 式的買賣“一股獨(dú)大”，機(jī)構(gòu)投資者之間的B2B 交易也會占據(jù)很大的市場份額，因?yàn)椴煌顿Y者的投資偏好不同，擅長于在房地產(chǎn)資產(chǎn)生命周期的不同階段進(jìn)行運(yùn)營，B2B 交易是其適時(shí)介于或退出一宗房地產(chǎn)資產(chǎn)的必需環(huán)節(jié)。因此，深入研究后開發(fā)時(shí)代房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與運(yùn)行規(guī)律， 有利于對房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢、方向進(jìn)行科學(xué)判斷。

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