[易居研究院]2020年11月全國房地產(chǎn)市場報告

1-11月全國商品房銷售面積同比首次轉(zhuǎn)增，預(yù)計2020全年新房成交規(guī)模將創(chuàng)歷史新高

??上海易居房地產(chǎn)研究院12月15日發(fā)布了《2020年11月全國房地產(chǎn)市場報告》。報告核心觀點如下，1-11月全國商品房銷售面積同比轉(zhuǎn)增。單月數(shù)據(jù)來看，11月商品房銷售面積同比增長12%，繼續(xù)兩位數(shù)的增速。3月以來隨著各地房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)，商品房銷售逐漸恢復(fù)正常，同比降幅開始持續(xù)收窄，1-11月全國商品房銷售面積同比轉(zhuǎn)增。商品房待售面積環(huán)比小幅下降，住宅現(xiàn)房庫存再創(chuàng)本輪行情以來新低，商辦類仍在高位。2020年11月末，商品房待售面積比10月末下降0.4%，其中住宅現(xiàn)房庫存再創(chuàng)本輪行情以來新低，商辦類物業(yè)現(xiàn)房庫存仍較高。從現(xiàn)房存銷比來看，近幾個月隨著商品房銷售的好轉(zhuǎn)，三類物業(yè)存銷比均出現(xiàn)了不同幅度的下行，但此處是否重新進(jìn)入下行通道還有待進(jìn)一步觀察。近幾年商品房新開工面積一直保持高位，一旦未來商品房銷售出現(xiàn)下滑，存銷比短期下降后仍有可能上升，尤其是商辦類物業(yè)。

??易居研究院研究員沈昕表示，從商品房成交面積來看，今年低開高走，全年大概率將創(chuàng)歷史新高。從商品房成交均價來看，1-11月同比上漲5.8%，低于2018年和2019年同期。今年樓市呈現(xiàn)量增價穩(wěn)的良好態(tài)勢，基本實現(xiàn)了年初制定的平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)。

??報告顯示：

??2020年1-11月全國土地購置面積同比下降5.2%，11月同比下降15.6%

??2020年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積20591萬平方米，同比下降5.2%，降幅比1-10月份擴(kuò)大1.9個百分點。單月數(shù)據(jù)來看，11月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2816萬平方米，同比下降15.6%。

??受疫情影響，春節(jié)后多城市土地出讓延遲，2020年1-2月全國土地購置面積同比大幅下降。3月份以來，隨著全國復(fù)工復(fù)產(chǎn)，各地土地出讓節(jié)奏加快，土地購置面積同比降幅開始持續(xù)收窄，6月已接近0，7月以來降幅持續(xù)小幅擴(kuò)大。下半年以來地市降溫明顯，可能與疫情期間各地延遲出讓的土地已基本在二季度出讓完成，以及部分城市下半年調(diào)控升級后，政府為穩(wěn)地價和市場預(yù)期延緩?fù)恋爻鲎層嘘P(guān)。此外，“三道紅線”的監(jiān)管新規(guī)也限制了房企激進(jìn)融資拿地的能力，預(yù)計全年土地購置面積同比將小幅下降。

??2020年1-11月全國土地購置均價同比上漲22.5%，漲幅小幅擴(kuò)大

??2020年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價6746元/平方米，同比上漲22.5%，比1-10月小幅擴(kuò)大3.8個百分點。2020年1-2月土地購置均價下跌，與去年同期年初異動大幅上漲導(dǎo)致的基數(shù)較高有關(guān)，3月土地購置均價由跌轉(zhuǎn)漲恢復(fù)正常。4月土地購置均價漲幅擴(kuò)大較多，可能是4月一二線城市土地成交量增長較多，結(jié)構(gòu)性因素將整體均價拉高，5月和6月成交均價漲幅持續(xù)收窄。7月以來漲幅持續(xù)小幅擴(kuò)大，可能與今年部分三四線城市樓市成交低迷，房企拿地意愿不強(qiáng)，導(dǎo)致一二線城市土地成交占比較高有關(guān)。

??2020年1-11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長6.8%，增速小幅提高

??2020年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資129492億元，同比增長6.8%，增速比1-10月份提高0.5個百分點。其中，住宅投資95837億元，增長7.4%，增速提高0.4個百分點。1-11月全國固定資產(chǎn)投資同比增長2.6%，可見房地產(chǎn)開發(fā)投資依然要好于固定資產(chǎn)投資。

??單月數(shù)據(jù)來看，11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資12936億元，同比增長10.9%。7月份以來持續(xù)保持兩位數(shù)的增幅，說明下半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資態(tài)勢良好。

??從結(jié)構(gòu)來看，住宅投資同比增長7.4%，辦公投資同比增長4.2%，商業(yè)營業(yè)用房投資同比下降1.9%。受疫情及庫存量過大影響，商業(yè)營業(yè)用房投資是三類物業(yè)中恢復(fù)最慢的，住宅投資則是最好的。

??2020年1-11月房屋新開工面積同比下降2%，降幅小幅收窄

??2020年1-11月，房屋新開工面積201085萬平方米，下降2.0%，降幅收窄0.6個百分點。其中，住宅新開工面積147344萬平方米，下降2.7%。單月數(shù)據(jù)來看，11月房屋新開工面積20367萬平方米，同比增長4.1%。預(yù)計全年房屋新開工面積同比將小幅下降。

??2020年1-11月全國商品房銷售面積同比轉(zhuǎn)增

??2020年1-11月，商品房銷售面積150834萬平方米，同比增長1.3%，增速比1-10月份提高1.3個百分點。其中，住宅銷售面積增長1.9%，辦公樓銷售面積下降12.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降11.1%。單月數(shù)據(jù)來看，11月商品房銷售面積同比增長12%，繼續(xù)兩位數(shù)的增速。

??受疫情影響，2020年2月全國大部分城市售樓處關(guān)閉，1-2月全國商品房銷售面積同比大幅下降，3月以來隨著各地房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)，商品房銷售逐漸恢復(fù)正常，同比降幅開始持續(xù)收窄，1-11月全國商品房銷售面積同比轉(zhuǎn)增。預(yù)計全年商品房銷售面積同比小幅增長2.5%左右。

??分地區(qū)來看，2020年1-11月，東部地區(qū)商品房銷售面積61468萬平方米，同比增長5.3%，增速比1-10月份提高1.3個百分點；中部地區(qū)商品房銷售面積41021萬平方米，下降3.3%，降幅收窄1.7個百分點；西部地區(qū)商品房銷售面積42026萬平方米，增長1.9%，增速提高0.9個百分點；東北地區(qū)商品房銷售面積6319萬平方米，下降7.5%，降幅收窄1.3個百分點。

??2020年1-11月住宅新開工面積與銷售面積的比值為110.5%，需警惕未來供大于求

??新開工面積反映的是未來的樓市供應(yīng)，假設(shè)未來一段時間維持目前的銷售水平，則當(dāng)前新開工面積與銷售面積的比值一定程度上就可視為未來三個季度后的供求比。從住宅年初累計新開工面積與銷售面積的比值來看，2012年隨著樓市的降溫，比值大幅下降，2013年年初季節(jié)性異動后繼續(xù)下降，至2015年年底跌破100%。2016年和2017年，比值均在100%以下小幅震蕩，即新開工面積低于銷售面積。2018年以來隨著大部分城市庫存降低，房企開始補(bǔ)庫存，新開工面積與銷售面積的比值回升到100%以上，并持續(xù)走高，維持在110%-120%左右水平。

??2020年1-2月，受疫情影響，住宅新開工面積和銷售面積均大幅下降，由于銷售端通過互聯(lián)網(wǎng)售房等方式有部分彌補(bǔ)，新開工面積受到的影響則更大，新開工與銷售面積比值下降。3月隨著企業(yè)大面積復(fù)工復(fù)產(chǎn)后新開工面積同比降幅大幅收窄，此比值重新轉(zhuǎn)為上升，4-7月比值在120%附近小幅震蕩，8月份以來連續(xù)小幅下降，11月該比值為110.5%

??可以看到，自2018年初以來，近三年住宅新開工面積與銷售面積的比值都在100%以上，2019年和2020基本都在110%以上，也即當(dāng)期新開工面積要比銷售面積多10%以上，如果未來銷售不能提高的話，供大于求的現(xiàn)象仍將延續(xù)或加劇。

??2020年1-11月全國商品房成交均價同比上漲5.8%，漲幅與上月持平

??2020年1-11月，全國商品房成交均價9876元/平方米，同比上漲5.8%，漲幅與1-10月持平。其中住宅成交均價9995元/平方米，同比上漲7.4%；商業(yè)營業(yè)用房成交均價同比下跌2.9%；辦公樓成交均價同比上漲2.4%。

??分地區(qū)來看，東部和東北地區(qū)漲幅較高，為7%和4.7%，西部地區(qū)和中部地區(qū)分別小幅上漲2.5%和2%。

??商品房待售面積環(huán)比小幅下降，住宅庫存再創(chuàng)本輪行情以來新低

??2020年11月末，商品房待售面積49287萬平方米，比10月末下降0.4%，相比去年同期小幅增長0.1%。從三類物業(yè)的待售面積走勢來看，住宅待售面積2016年初達(dá)到最高點，此后3年多來一直震蕩下降，2019年12月-2020年2月環(huán)比連續(xù)增長，3月份以來持續(xù)小幅下降，10月住宅待售面積創(chuàng)本輪行情以來新低，11月繼續(xù)小幅下降；商業(yè)營業(yè)用房待售面積2017年初達(dá)到最高點后緩慢下降，下降速度小于住宅，11月末比10月末小幅增長0.1%；辦公樓待售面積2017年初達(dá)到最高點后，基本維持橫盤走勢，11月末比10月末小幅下降0.9%。

??2020年11月末，全國商品房現(xiàn)房存銷比為26.4月，相比10月末下降0.1%。其中，住宅現(xiàn)房存銷比為16.7月，相比10月末下降0.5%；辦公樓現(xiàn)房存銷比為48.4月，相比10月末下降1.4%；商業(yè)營業(yè)用房現(xiàn)房存銷比為53.2月，相比10月末上升0.9%。其中辦公樓現(xiàn)房存銷比自2018年5月份以來連續(xù)震蕩上行，近幾個月存銷比有所下行，但仍高于低點較多；商業(yè)營業(yè)用房2018年9月以來持續(xù)震蕩上升，今年全年高位盤整；住宅現(xiàn)房存銷比自2018年8月以來連續(xù)小幅震蕩上行，今年8月以來雖持續(xù)小幅下降，但仍高于低點較多。近幾個月隨著商品房銷售的好轉(zhuǎn)，三類物業(yè)存銷比均出現(xiàn)了不同幅度的下行，但此處是否重新進(jìn)入下行通道還有待進(jìn)一步觀察。近幾年商品房新開工面積一直保持高位，一旦未來商品房銷售出現(xiàn)下滑，存銷比短期下降后仍有可能上升，尤其是商辦類物業(yè)。

??2020年1-11月房企到位資金同比增長6.6%，增速繼續(xù)小幅提高

??2020年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金171099億元，同比增長6.6%，增速比1-10月份提高1.1個百分點。其中，國內(nèi)貸款24256億元，增長5.4%；利用外資154億元，下降4.7%；自籌資金56666億元，增長7.9%；定金及預(yù)收款57384億元，增長5.3%；個人按揭貸款26983億元，增長10.6%。

??受疫情影響，2020年2月曲線大幅下行，3月份以來持續(xù)上行，7月同比由降轉(zhuǎn)增，8月以來增速持續(xù)小幅提高，目前增速已經(jīng)基本達(dá)到去年同期的水平。

??從企業(yè)到位資金與房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速情況看，根據(jù)2013年及其前后年份兩曲線對比情況，當(dāng)企業(yè)到位資金增速大于開發(fā)投資增速時，預(yù)示著房地產(chǎn)市場步入較快發(fā)展通道，而當(dāng)前兩曲線自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初異動，1-3月份再次交叉，此后開口較大，基本平穩(wěn)。2017年開口逐漸縮小，年底兩條曲線粘合。從2018年1-2月開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速超過企業(yè)到位資金同比增速，兩條曲線形成剪刀差，這一趨勢延續(xù)至今。2020年5月以來，兩條曲線的差值持續(xù)收窄，11月差值僅為0.2個百分點。

??年初疫情發(fā)生后，央行多次向市場釋放流動性，市場資金成本走低，今年上半年融資環(huán)境相對去年更寬松。但下半年以來，熱點城市紛紛升級調(diào)控政策，房企融資政策也在收緊。8月20日，住建部和人民銀行召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人參加會議，會議主要強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”，同時本次會議形成了“重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則”，即“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)。監(jiān)管此舉主要是為了控制房企的負(fù)債率，防止房企過度加杠桿而產(chǎn)生債務(wù)風(fēng)險。9月底，有媒體報道，監(jiān)管要求大型銀行控制房貸規(guī)模，多家大行新增涉房貸款占比降至30%以下。預(yù)計短期內(nèi)房企融資環(huán)境不會放松。

??預(yù)計全年全國房地產(chǎn)業(yè)將實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)

??2020年1-11月，全國房地產(chǎn)業(yè)多項指標(biāo)相比1-10月繼續(xù)轉(zhuǎn)好，其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比降幅小幅擴(kuò)大，土地購置均價同比漲幅小幅擴(kuò)大；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速小幅提高，房屋新開工面積同比降幅小幅收窄；商品房銷售面積同比轉(zhuǎn)增，成交均價同比漲幅與上月持平；商品房待售面積環(huán)比小幅下降；房企到位資金同比增速小幅提高。

??疫情以來，寬松的貨幣政策下，上半年部分城市地市樓市火熱，下半年以來多城升級了樓市調(diào)控政策。12月以來，西安和寧波相繼提高二套房首付比例，調(diào)控政策繼續(xù)收緊。下半年以來，從供應(yīng)端到需求端的政策都在收緊，說明中央“房住不炒”的底線不可觸碰。

??據(jù)克而瑞統(tǒng)計，在年內(nèi)設(shè)定了業(yè)績目標(biāo)的36家規(guī)模房企中，截至11月末超六成房企的目標(biāo)完成率達(dá)到90%以上，但同時也有近三成房企的目標(biāo)完成率在85%~90%之間，另有5家房企的目標(biāo)完成率尚不及85%，部分房企的銷售壓力仍然很大。9月初，恒大就率先開啟了“全國樓盤7折優(yōu)惠”的大促銷，打響了樓市促銷的第一槍，此后碧桂園、綠地、萬科等房企也開始了不同程度的促銷活動。預(yù)計年內(nèi)最后1個月更多房企將推盤促銷，包括商品房銷售在內(nèi)的全國房地產(chǎn)業(yè)多項指標(biāo)將繼續(xù)轉(zhuǎn)好，實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)。