原創(chuàng)高鶴 2020-12-16 13:22:12 來源:中房網(wǎng)
“愛你也難,不愛你更難?!薄?994年電視劇《潮起潮落》片頭曲
??中房網(wǎng)訊(高鶴/文)近日,一則河南某爛尾樓業(yè)主苦等七年無法入住的消息引發(fā)社會關注。
??據(jù)業(yè)主楊磊磊回憶,當年在售樓處看到項目位于城中心、環(huán)線地帶、緊臨兩條地鐵線路時便怦然心動,立刻交了40%的首付款24.9萬元。2017年,項目未如期交付,之后間歇性停工。在經(jīng)歷長達7年的等待后,還是遙遙無期,直到2020年全面停工。
??無奈之下,陸續(xù)有幾十位業(yè)主選擇住進這“沒水沒電沒門沒窗”的“新房”,業(yè)主李菲母女便是其中之一。如今,北方早已開始供暖,但住在爛尾樓里的業(yè)主們,只能依靠釘在窗框上的塑料薄膜避風。有的搭起帳篷睡覺,有的靠蓋軍大衣保暖。
??這樣的日子不知還要過多久,但李菲母女已對眼前的一切習以為常了。只不過女兒會時常念叨:“媽媽,我們下輩子住好一點的房子吧!”每當這時,李菲就滿眼含淚。而根據(jù)最新消息,雖然目前已有品牌房企著手接盤事宜,但因項目體量大、環(huán)節(jié)多,導致進度較為緩慢。
??實際上,由于目前國內(nèi)商品房銷售多為預售模式,此前各地也均出臺了商品房預售資金監(jiān)管政策,由于具體落實情況不統(tǒng)一,一些地方預售資金被挪用的情況并不鮮見,也因此導致了部分項目陷入爛尾風險。
??多地加強預售資金監(jiān)管力度
??為了確保商品房預售資金用于項目建設,保護購房者權益。今年以來,全國多地加大對于商品房預售資金的監(jiān)管力度。
??根據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計,目前全國已有超過20個城市出臺了加強預售資金監(jiān)管的相關政策或?qū)嵤┘殑t,且內(nèi)容主要集中于“專戶專存、??顚S?、全程監(jiān)管、節(jié)點支付、多方監(jiān)督,以及信用等級”等方面。此外,以北京為代表的部分重點城市近期還針對商品房預售資金監(jiān)管開展了專項檢查。
??以成都為例。成都方面要求,將商品房預售款全部直接存入監(jiān)管賬戶,房企不得以其他任何形式違規(guī)收取購房款。將預售款余額根據(jù)工程建設各進度節(jié)點支取,同時,將預售款監(jiān)管額度與企業(yè)信用等級掛鉤。佛山方面的政策也與此類似,按工程節(jié)點設置四個預售資金留存節(jié)點,留存比例根據(jù)企業(yè)的誠信分值進行調(diào)整。
??西安方面,強調(diào)嚴禁商業(yè)銀行將預收資金私自留存或劃轉(zhuǎn)至開發(fā)企業(yè)其他賬戶,住建部門要嚴格按照工程建設進度核撥預售資金,保障項目如期建設,并建立預售資金監(jiān)管銀行的信用管理體系。
??從以上三個熱點城市的政策內(nèi)容看,除根據(jù)工程建設進度節(jié)點核撥預售資金外,房地產(chǎn)企業(yè)的信用等級也將與監(jiān)管額度掛鉤,其重要性不言而喻。
??貝殼研究院此前發(fā)布的一份報告顯示,多地出臺加強預售資金監(jiān)管的相關政策或?qū)嵤┘殑t的內(nèi)容主要集中于四個方面:一是,要求開發(fā)商開設商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶;二是,要求開發(fā)商與監(jiān)管機構(gòu)、監(jiān)管銀行簽訂預售資金監(jiān)管協(xié)議;三是,對信用資質(zhì)不同的開發(fā)商實行差別化資金監(jiān)管額度;四是,在預售資金使用上,按照工程進度支取相應比例的資金。
??值得注意的是,為解決商品住房預售制度帶來的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規(guī)銷售甚至開發(fā)企業(yè)收錢跑路等一系列問題,今年3月份,海南省曾明確提出要改革商品住房預售制度,新出讓土地建設的商品住房,實行現(xiàn)房銷售制度。而商品房預售制度,在我國已經(jīng)實施大約26年。
??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出,近期在融資環(huán)境趨緊下,越來越多的城市加強商品房預售資金的監(jiān)管,避免開發(fā)商拿到回款后跑路現(xiàn)象的發(fā)生,在“三道紅線”壓頂下,行業(yè)資金壓力更甚,建立商品房資金監(jiān)管的細化制度尤其重要。
??防范風險,監(jiān)管從嚴成大趨勢
??今年以來受疫情影響,多個省市為減輕企業(yè)壓力,曾一度放寬對房地產(chǎn)企業(yè)的預售資金撥付管制。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計,自今年2月起,大概有10余?。ㄊ小⒖h)曾陸續(xù)放寬商品房預售資金監(jiān)管力度,但這些措施也多于今年6月30日截止。
??隨著國內(nèi)對疫情的有效管控,經(jīng)濟逐步回歸正常。作為中國經(jīng)濟重要“壓艙石”、金融風險最大“灰犀?!钡姆康禺a(chǎn)業(yè),關聯(lián)上下游產(chǎn)業(yè)眾多,又與銀行信貸、地方財政收入和民生問題關系密切。因此,加強監(jiān)管與防范風險對于房地產(chǎn)行業(yè)尤為重要。
??12月11日召開的高層會議上,再次強調(diào)要“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”,這一基調(diào)也將貫穿下一個行業(yè)發(fā)展周期。此外,近期金融高層密集發(fā)聲,都提到風險防范是當下重要監(jiān)管內(nèi)容,其中也都在強調(diào)防范化解金融風險時提及了房地產(chǎn)。所以,未來對于房地產(chǎn)監(jiān)管從嚴將成為一大趨勢。
??而從去杠桿、“三道紅線””這些監(jiān)管的邏輯不難看出,把監(jiān)管延伸至預售領域是必然的,可以說,商品房預售制度是國內(nèi)開發(fā)商們“高周轉(zhuǎn)”模式能大行其道的重要“元兇”之一。進行預售資金監(jiān)管,就意味著控制了開發(fā)商的現(xiàn)金流命門,對于去杠桿、降風險的重要性不言而喻,同時,還能大大降低項目“爛尾”的風險。
??公眾號“丁祖昱評樓市”文章指出,從預售資金監(jiān)管的趨勢來看,大概率將倒逼預售制改革或調(diào)整,現(xiàn)房銷售的預期也仍然存在。
??就房企而言,預售制的監(jiān)管改革也意味著行業(yè)發(fā)展由“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”已是必然趨勢,倒逼企業(yè)更加注重產(chǎn)品質(zhì)量,提高運營管控能力,只有不斷優(yōu)化產(chǎn)品線、提升產(chǎn)品力、保證項目按質(zhì)交付,未來才可能在市場謀取有利地位。前述文章也警示,未來一旦進行現(xiàn)房銷售,對房企的資金體系或有較大沖擊,特別是依賴預收賬款的房企,將面臨更大的經(jīng)營風險。
??(注:文中人物皆為化名)
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權益。上海優(yōu)化住房公積金個人住房貸款套數(shù)認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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