[中房研協(xié)]2021年樓市發(fā)展主題詞：大城市 租賃住房

??【熱點聚焦】

??12月16日至18日，中央經(jīng)濟工作會議在北京召開。會議充分肯定了過去一年來我國在統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展取得的重大工作成果，并提出必須清醒認(rèn)識到，疫情變化和外部環(huán)境存在諸多不確定性，我國經(jīng)濟恢復(fù)基礎(chǔ)尚不牢固。要堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，立足新發(fā)展階段，貫徹新發(fā)展理念，構(gòu)建新發(fā)展格局，以推動高質(zhì)量發(fā)展為主題，以深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，以改革創(chuàng)新為根本動力，以滿足人民日益增長的美好生活需要為根本目的，扎實做好“六穩(wěn)”工作、全面落實“六保”任務(wù)。

??會議強調(diào)，明年宏觀政策要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性。要繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持對經(jīng)濟恢復(fù)的必要支持力度，政策操作上要更加精準(zhǔn)有效，不急轉(zhuǎn)彎，把握好政策時度效。積極的財政政策要提質(zhì)增效、更可持續(xù)，保持適度支出強度；穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準(zhǔn)、合理適度，保持貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，處理好恢復(fù)經(jīng)濟和防范風(fēng)險關(guān)系。

??會議確定，明年要重點抓好強化國家戰(zhàn)略科技力量、增強產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈自主可控能力、堅持?jǐn)U大內(nèi)需這個戰(zhàn)略基點、全面推進改革開放等八大重點任務(wù)。其中，關(guān)于房地產(chǎn)方面的政策單列為第七點任務(wù)，解決好大城市住房突出問題。對比近三年中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于房地產(chǎn)政策的表述如下表所示。

??【熱點評析】

??適度寬松的經(jīng)濟政策更加注重精準(zhǔn)有效，對樓市利好有限

??會議強調(diào)，明年宏觀政策要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，總體方針與2019年中央經(jīng)濟工作會議所提基本一致。不同的是，2020年中央經(jīng)濟工作會議提出，政策操作上要更加精準(zhǔn)有效，把握好政策時度效，關(guān)于穩(wěn)健的貨幣政策表述也由2019年的“穩(wěn)健適度、合理充?！闭{(diào)整為“靈活精準(zhǔn)、合理適度”。這一系列表述，一方面穩(wěn)定了當(dāng)前市場對于明年經(jīng)濟政策的預(yù)期，短期內(nèi)貨幣政策將不會出現(xiàn)明顯收緊，宏觀經(jīng)濟環(huán)境仍將維持適度寬松；另一方面“精準(zhǔn)有效”的反復(fù)強調(diào)，也明確了明年資金流向仍將以支持實體經(jīng)濟為主，類似股市、樓市等領(lǐng)域資金進出依舊要受到嚴(yán)控甚至監(jiān)管力度會有加強?？傮w上來說，相對寬松的宏觀經(jīng)濟環(huán)境對樓市有利，但利好有限。

??“房住不炒”國策指導(dǎo)下，解決好大城市住房問題提至突出位置

??自2016年中央經(jīng)濟工作會議首次提出堅持“房住不炒”定位以來，中央層面重要會議已多次重申這一論調(diào)，2020年中央經(jīng)濟工作會議也不例外，“房住不炒”已是我國一項長期國策。與2018年、2019年不同的是，2020年中央經(jīng)濟工作會議再度將房地產(chǎn)工作單獨作為八大重點任務(wù)之一，可見當(dāng)前中央層面對房地產(chǎn)工作高度重視。在內(nèi)容方面，中央將解決好大城市住房突出問題放在了突出位置，為2021年房地產(chǎn)調(diào)控工作明確了方向。從實際情況來看，當(dāng)前大城市存在的住房問題主要有：第一，房價高企，居民尤其是新市民購房壓力大，部分城市仍存在惡意炒房、房價增長遠超居民收入增長等問題；第二，住房供需矛盾大，一方面，人口持續(xù)流入導(dǎo)致大城市住房需求不斷增長，但城市受限于規(guī)模、規(guī)劃等因素，總供給有限；另一方面，過高的房價導(dǎo)致很多人買不起房，而租賃市場又存在租金較高、針對中低收入者保障性住房供應(yīng)不足等問題。因此，如何控制城市房價、加強住房租賃市場尤其是中低收入者保障性住房建設(shè)將是2021年大城市房地產(chǎn)調(diào)控主要研究課題。

??住房租賃市場建設(shè)是2021年房地產(chǎn)市場發(fā)展重要內(nèi)容

??住房租賃市場也是今年中央經(jīng)濟工作會議在房地產(chǎn)工作指導(dǎo)方面的重要亮點。同去年中央經(jīng)濟工作會議僅提出“大力發(fā)展租賃住房”不同，今年關(guān)于住房租賃市場的表述占據(jù)了房地產(chǎn)部分近三分之二的篇幅，內(nèi)容也深入到具體的工作指導(dǎo)，如高度重視保障性住房建設(shè)、推動“租購?fù)瑱?quán)”、加強租賃住房土地供應(yīng)、降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)、對租金水平進行合理調(diào)控等。無論是從篇幅還是從內(nèi)容來看，中央對住房租賃市場的重視已上升至前所未有的高度，租賃住房建設(shè)無疑將是2021年房地產(chǎn)市場發(fā)展重要內(nèi)容。其中，“租購?fù)瑱?quán)”有望在更大范圍、更寬領(lǐng)域深入推進，“控租金”或成為2021年房地產(chǎn)調(diào)控新的方向。

??【政策精讀】

??“七是解決好大城市住房突出問題。”

??中央經(jīng)濟工作會議公報中明年重點任務(wù)中，第七部分是解決好大城市住房突出問題，直指問題核心。大城市住房問題哪方面比較突出？房價高、供應(yīng)量不足、新市民及住房家庭住房困難，且難以解決。市場炒作行為泛濫，一些地方突破限購政策，出現(xiàn)代持等操作手法。脫離了房住不炒大原則底線。如果以前的政策是給出大的原則，不要炒房，要市場穩(wěn)定，此次會議政策所指，則是市場反應(yīng)特別大的，具象的大城市住房問題。

??“住房問題關(guān)系民生福祉?！?/strong>

??住房問題是經(jīng)濟問題還是民生問題，或者哪個方面更重要？這次會議是給出了明確的回答。民生福祉是當(dāng)前中央首要考慮的問題，因為政府的工作要“以人民為中心”。相關(guān)住房政策的制定和實施，都是圍繞民生福祉來展開。

??“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

??繼續(xù)提出堅持“房住不炒”，這一原則不動搖，國策不改變，且長期執(zhí)行下去，業(yè)界需要有更加清醒的認(rèn)識?！耙虻刂埔?、多策并舉”與此前的“因城施策”有何異同？主要不同點還是在多策并舉上，治理房價問題，市場交易秩序問題，解決住房民生問題，不要指望畢其功于一役，要多角度綜合治理，要考慮不同區(qū)域市場的個性特點，根據(jù)城市的具體情況制定相關(guān)的政策，不是一策，而是多策，最終目的是保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??“要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場?！?/p>

??此次會議將保障性租賃住宅建設(shè)提到了前所未有的高度，濃墨重彩。提出建設(shè)與規(guī)范并重。建設(shè)方面，租購?fù)瑱?quán)獲得更加詳細的闡述，且使用“逐步”表示，政策的提出更加務(wù)實，也給租賃市場的發(fā)展提供了一個培育期，新增與租賃市場相適應(yīng)的“權(quán)利”資源，也要有一個增長與調(diào)配的過程，急不得。

??長租房市場是近幾年我國住房供應(yīng)市場重要的組成部分。在一定程度上，機構(gòu)化運營的長租房，提供了相對規(guī)范、統(tǒng)一、市場化的租賃住房供應(yīng)，這是以個人為提供主體的傳統(tǒng)租賃市場所無法達到的。長租房市場在發(fā)展過程中暴露了不少的問題，如資本跑路、暴雷、壟斷等，需要制度方面的完善和規(guī)范。可以肯定的是，長租房是未來我國租賃市場的重要組成部分，市場份額會繼續(xù)上升，也有更好的發(fā)展前景。

??“土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計劃 “

??至少到目前，土地供應(yīng)的主體還是銷售型住房，純租賃住房用地只占很少一部分。主要原因還是土地財政問題。地方政府能不能拿出魄力來，讓土地供應(yīng)向租賃住房建設(shè)傾斜？這里面也涉及到政府短期利益與長期利益的均衡問題。另外，傾斜多少比例算傾斜到位呢？其實也還存在很大不確定性。但至少可以明確的是，中央層面越來越傾向用租賃住房解決大城市居民住房困難問題，尤其是在城市化進入常規(guī)階段后，增量人口的住房問題需要通過相對低負(fù)擔(dān)的租賃住房解決。

??“探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用?！?/strong>

??98房改，其本意是取消福利分房，實行市場化購房，但實際上，不少單位，尤其是軍隊、央企、國企等依然存在自建房，且占比不低。這次中央經(jīng)濟工作會議，明確提出有關(guān)單位可以利用自有閑置土地建設(shè)租賃住房，單位自建房得以正名。無論是國企還是民企，社會功能再次加大。集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房由于涉及到城鄉(xiāng)土地問題，確實需要探索，一旦走通，這一塊的住房供應(yīng)是一片藍海，對現(xiàn)行房地產(chǎn)市場的影響是巨大的。

??“要降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進行合理調(diào)控。”

??針對租賃市場，中央經(jīng)濟工作會議不但給出了政策原則，還提出了具體措施。降低住房稅費，直接的作用就是降低最終居住者的負(fù)擔(dān)，也有利于提高租房運營企業(yè)的積極性。租金水平調(diào)控，防止個別企業(yè)壟斷市場，哪怕是區(qū)域市場，造成租房市場階段性的租金價格過低或過高。

??【媒體問答】

??這次關(guān)于樓市的政策指向與往年有哪些不同？您認(rèn)為最大的看點是什么？

??最大看點是明確了租賃房在解決居住問題上的作用，或者租賃住房是未來解決大城市住房困難的主要方向和著力點。而不是共有產(chǎn)權(quán)房，不是商品房等。與此前會議只提出宏觀指導(dǎo)思想不同，這次會議不但提出了方向，還配套了明確可執(zhí)行的落地措施，如“土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計劃” 。探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。

??本次會議特別強調(diào)了“大城市住房”和“租賃”，這背后的用意是什么？對于未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生哪些影響？

??城市越大，人口和資源越集中，土地和住房供應(yīng)越緊張。人和地，人和房的供需矛盾始終存在。解決這個問題，主要靠購買這條路徑是不行的，必須發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控能力，在體制機制、土地供應(yīng)，價格方面進行適度優(yōu)先安排，引導(dǎo)居民進行合理住房消費，新進人口困難群體主要靠租賃方式解決住房問題。

??對房地產(chǎn)市場而言，雙體系格局更加明確。整體市場規(guī)模觸頂，但保障性住房體系則繼續(xù)有發(fā)展空間，商品房增量部分規(guī)模有收縮，但商品房的層次、價格則相對更市場化，滿足高端消費者的需求。

??能否請您預(yù)測2021年中國主要城市樓市的趨勢和走向？

??樓市走勢要綜合考量政策、金融、人口等要素。政策方面，我認(rèn)為不會有方向性的調(diào)整，“房住不炒”是主要原則，因城施策是各地具體落實方法，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展是最終目標(biāo)。具體而言，一線城市除北京外，都在積極引進人才，降低落戶門檻，住房需求持續(xù)增長，因此市場交易量和價格也將繼續(xù)上升。前期大漲過的城市，如果被判定屬于“市場不穩(wěn)”，則有可能出臺地方政策進行調(diào)控。北京前期漲幅不大，甚至有所下跌，2021年可能會出現(xiàn)補漲行情。

??（內(nèi)容來源：中房研協(xié)測評研究中心）