[克而瑞]2020年中國(guó)房地產(chǎn)總結(jié)與展望 | 需求結(jié)構(gòu)篇

??導(dǎo) 讀 

??大戶型占比上升，豪宅放量增長(zhǎng)。

??2020年全國(guó)樓市在疫后復(fù)蘇中住宅市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生了一定變化，總體上新房市場(chǎng)三房改善產(chǎn)品仍是市場(chǎng)主力，變化在于一方面疫情下居民收入預(yù)期下滑，小面積二房產(chǎn)品去化速度放緩；另一方面疫后改善需求進(jìn)階，120-140平方米四房及以上產(chǎn)品顯著上揚(yáng)，尤其是豪宅市場(chǎng)顯著轉(zhuǎn)暖，上海、杭州、北京、深圳等供銷兩旺。隨著購(gòu)房消費(fèi)觀念不斷升級(jí)，預(yù)計(jì)未來舒適型住宅需求比重將持續(xù)上升，但考慮到政策調(diào)控嚴(yán)格和房?jī)r(jià)上漲壓力，各能級(jí)城市熱銷戶型還將延續(xù)小型化趨勢(shì)。

??2020年總結(jié)

??01

??功能性三房、四房需求占比皆升，二房比重繼續(xù)回落

??2020年改善型需求持續(xù)釋放，112個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市三房仍是成交主力，成交占比進(jìn)一步提升至59.24%，較2019年凈增長(zhǎng)2.31個(gè)百分點(diǎn)；四房成交占比也是穩(wěn)中有升，較2019年凈增長(zhǎng)0.85個(gè)百分點(diǎn)至20.2%，顯示改善型住房需求依舊堅(jiān)挺，且有較強(qiáng)購(gòu)買力支撐。

??與此同時(shí)，剛需市場(chǎng)整體低迷，兩房去化速度明顯放緩，成交占比降至16.36%，較2019年凈減少2.33個(gè)百分點(diǎn)。說明剛需客群更易受疫情負(fù)面沖擊，基于居民收入預(yù)期下滑，部分剛需客群緩置業(yè)，購(gòu)房周期明顯拉長(zhǎng)。

??02

??一線80平以下小套型化，三四線100-140平改善進(jìn)階

??2020年改善型需求進(jìn)階，100平方米以上中大戶型成交占比皆升，剛需退坡，100平方米以下小戶型成交占比皆降。112個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市100平方米以上戶型成交占比66.8%，較2019年凈增加1.35個(gè)百分點(diǎn)，其中120-140平方米戶型暫以0.78個(gè)百分點(diǎn)漲幅居首。100平方米以下戶型成交占比33.2%，較2019年凈減少1.35個(gè)百分點(diǎn)，其中80-90平方米戶型暫以0.68個(gè)百分點(diǎn)跌幅居首。

??03

??100平以下功能三房占比上升，四房舒適化160平以上走俏

??當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)主力購(gòu)房需求早已過渡至三房、四房，其中100-120平方米三房、120-140平方米四房最受市場(chǎng)歡迎，成交占比都在40%以上。

??2020年，112個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市三房戶型整體延續(xù)小型化趨勢(shì)，100平方米以下三房成交占比明顯回升，較2019年凈增長(zhǎng)0.81個(gè)百分點(diǎn)；100-160平方米三房成交占比持續(xù)走低，較2019年凈減少0.87個(gè)百分點(diǎn)。

??2020年，112城四房戶型轉(zhuǎn)向舒適化，160平方米以上大戶型更為暢銷，成交占比較2019年凈增長(zhǎng)0.95個(gè)百分點(diǎn)，顯示高端改善型需求異常堅(jiān)挺，并有強(qiáng)勁購(gòu)買力支撐。

??04

??一二線疊加、三四線聯(lián)排及獨(dú)棟占比上升，200平左右為主流

??2020年，疊加、聯(lián)排這類經(jīng)濟(jì)型別墅仍受市場(chǎng)歡迎，成交占比穩(wěn)中有升，獨(dú)棟這類高檔別墅市場(chǎng)占有率也小幅回升。112個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市聯(lián)排別墅成交最為活躍，成交占比多達(dá)51.66%，較2019年凈增長(zhǎng)0.31個(gè)百分點(diǎn)。其次為疊加別墅，成交占比40.82%，較2019年凈增長(zhǎng)0.41個(gè)百分點(diǎn)。獨(dú)棟別墅市場(chǎng)占有率也小幅回升，較2019年凈增長(zhǎng)0.1個(gè)百分點(diǎn)。雙拼別墅市場(chǎng)占有率則有所回落，較2019年凈減少0.82個(gè)百分點(diǎn)。

??2020年，舒適型別墅走俏，160平方米以上中大戶型成交占比升至60.9%，較2019年凈增長(zhǎng)3.93個(gè)百分點(diǎn)。140平方米以下小戶型成交占比跌至21.73%，較2019年凈減少3.95個(gè)百分點(diǎn)。

??05

??千萬豪宅需求爆發(fā)但分化顯著，杭州、武漢等異軍突起

??2020年，全國(guó)豪宅市場(chǎng)呈現(xiàn)兩大特征：整體向好、城市分化。整體向好體現(xiàn)在豪宅成交增勢(shì)明顯，112城總價(jià)1000萬以上豪宅成交套數(shù)同比增長(zhǎng)26%，總價(jià)3000萬以上頂豪成交同比增長(zhǎng)13%；單價(jià)5萬以上豪宅成交套數(shù)同比增長(zhǎng)25%，單價(jià)10萬以上豪宅成交同比增長(zhǎng)20%。

??06

??二手住宅二、三房是主力，140㎡、四房以上大戶型房源比重顯著上升

??綜觀今年二手房成交情況，市場(chǎng)主力成交戶型仍為二房和三房，大戶型產(chǎn)品占比有所提升。據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的北京、深圳、合肥、武漢和重慶5個(gè)樣本城市二手房成交套數(shù)占比顯示，二、三房合計(jì)成交占比接近80%，但相較于2019年二房、三房成交比重分別回落1pts和3pts。受疫情影響，大戶型產(chǎn)品需求凸顯，四房以上戶型比重上升顯著，尤其是深圳、武漢、重慶3城4房產(chǎn)品成交占比較2019年均擴(kuò)大2pts以上。

??從成交面積段來看，小面積二手住宅需求依舊最為集中，但成交增長(zhǎng)趨大化開始顯現(xiàn)。據(jù)CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的10個(gè)樣本城市二手住宅各面積段成交套數(shù)占比情況顯示，90平方米以下面積段產(chǎn)品為成交主力，合計(jì)成交占比達(dá)60.4%，特別是70-90平方米需求旺盛，主要是一大部分剛需客群被擠壓至二手房市場(chǎng)，選擇小面積、低總價(jià)的二手房源來滿足基本居住需求。但相較2019年來看，70平方米以下產(chǎn)品成交占比卻明顯下降了4.6個(gè)百分點(diǎn)，反觀一線城市北京、上海、深圳以及二線城市中重慶、南京、武漢等140平方米以上大戶型面積段產(chǎn)品成交占比顯著上升，其中北京、深圳、鄭州占比已超過8%。

??2021年展望

??07

??剛改兼具功能舒適與小型化折中，高端豪宅注重“終極改善”產(chǎn)品力

??展望未來，改善型需求或?qū)⒊掷m(xù)釋放，并有較強(qiáng)購(gòu)買力支撐，三房仍將是成交主力。其中，一二線城市存量改善型換房需求依舊堅(jiān)挺，三房成交更為活躍。三四線城市購(gòu)房大都一步到位，三房仍將占據(jù)最大的市場(chǎng)份額。隨著二孩家庭逐漸增多，疊加潛在購(gòu)房消費(fèi)持續(xù)升級(jí)，四房成交占比有望穩(wěn)中有升。尤其是一線城市，現(xiàn)階段四房成交占比整體偏低，長(zhǎng)期來看猶存較大的提升空間?；谝咔橛绊懴戮用袷杖腩A(yù)期下滑，剛需客群更易受負(fù)面沖擊，購(gòu)房周期或?qū)⑦M(jìn)一步拉長(zhǎng)，兩房成交占比也將持續(xù)走低。

??正由于改善型需求依舊堅(jiān)挺，剛需客群購(gòu)買力則明顯不濟(jì)，100平方米以上中高端產(chǎn)品或?qū)⒏苁袌?chǎng)歡迎，市場(chǎng)占有率有望穩(wěn)步提升。對(duì)于一線城市而言，增量剛需仍將占據(jù)較大的成交比重，而在收入預(yù)期下滑的作用下，剛需退坡已是大概率事件，低總價(jià)的小戶型產(chǎn)品或?qū)⒏苁袌?chǎng)歡迎，80平方米以下兩房成交或?qū)⒏鼮榛钴S。對(duì)于二線以及三四線城市而言，改善型客群仍是最大的置業(yè)群體，100平方米以上中高檔產(chǎn)品市場(chǎng)占有率有望穩(wěn)步提升。尤其是二線城市，更有較強(qiáng)購(gòu)買力支撐，140平方米以上高檔產(chǎn)品或?qū)⒏苁袌?chǎng)歡迎。

??成交主力三房或?qū)⒀永m(xù)戶型小型化趨勢(shì)，100平方米以下小三房成交或?qū)⒏鼮榛钴S，成交占比也將繼續(xù)提升，尤其是一二線城市，增長(zhǎng)或?qū)⒏鼮槊黠@。相較而言，高端改善型需求堅(jiān)挺，更有強(qiáng)勁購(gòu)買力支撐，四房或?qū)⑥D(zhuǎn)向舒適化，160平方米以上大戶型或?qū)⒏苁袌?chǎng)歡迎，尤其是二線以及三四線城市，市場(chǎng)占有率仍有一定的提升空間。

??高端豪宅產(chǎn)品有望持續(xù)高位運(yùn)行。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展，逐漸從有房住向住好房轉(zhuǎn)變，高凈值人群終極改善自住需求依然強(qiáng)烈；另一方面，購(gòu)房信貸中性偏積極，按揭環(huán)境相對(duì)友好，基于資產(chǎn)保值、增值需求，財(cái)富高凈值群體認(rèn)為購(gòu)房并非“消費(fèi)”而是“儲(chǔ)蓄”，核心城市豪宅仍將是買房抗通脹的重要渠道，核心地段豪宅仍是資源稀缺品，好的產(chǎn)品仍是趨之若鶩的住房消費(fèi)標(biāo)的。