[貝殼研究院]北京市寫字樓市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告

??根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，2020年，受疫情影響，北京市寫字樓市場(chǎng)持續(xù)承壓，全市代表性甲級(jí)寫字樓凈吸納量同比下降16.0%，租金同比下降7.9%，空置率18.5%，比去年提高7.4個(gè)百分點(diǎn)。

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??寫字樓租賃市場(chǎng)需求疲軟

??北京寫字樓市場(chǎng)租賃活動(dòng)在今年第一季度由于疫情影響幾乎停滯，并出現(xiàn)大量退租現(xiàn)象，二季度開始成交熱度逐漸上升。但和往年相比，全年整體需求依然維持在較為低迷的水平。全年代表性甲級(jí)寫字樓凈吸納量?jī)H18.8萬(wàn)平方米，盡管在四季度出現(xiàn)交易高峰，但和去年全年相比，凈吸納量依然降低16.0%。

??新冠疫情沖擊全市經(jīng)濟(jì)。受新冠疫情沖擊，上半年北京全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民消費(fèi)需求均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其中社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降16.3%；盡管在2020年前三季度，本市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）由上半年同比下降3.2%轉(zhuǎn)為同比增長(zhǎng)0.1%，服務(wù)業(yè)增加值由上半年同比下降3.0%轉(zhuǎn)為同比增長(zhǎng)0.1%，但全市經(jīng)濟(jì)依然處于恢復(fù)狀態(tài)。

??退租商圈集中在望京和CBD。受疫情影響，2020年各甲級(jí)寫字樓商圈均出現(xiàn)不同程度的退租情況，退租租戶大多為承租能力較弱的專業(yè)服務(wù)類租戶，主要集中在望京和CBD商圈。位于CBD和中關(guān)村的乙級(jí)寫字樓商圈也在年中出現(xiàn)大面積退租情況，大多為線下教育類租戶。

??新租商圈集中在望京，中關(guān)村，上地和麗澤金融商務(wù)區(qū)。上半年全市多數(shù)企業(yè)和學(xué)校實(shí)行居家辦公和居家上課政策，在線辦公和教育類公司因此受益，也刺激了手游和短視頻娛樂(lè)類科技公司業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)，因此以互聯(lián)網(wǎng)公司為代表的信息技術(shù)行業(yè)在2020年擴(kuò)張迅速，新租面積主要集中在望京，中關(guān)村和上地。傳統(tǒng)金融，專業(yè)服務(wù)和地產(chǎn)行業(yè)的頭部企業(yè)依然保持穩(wěn)定的擴(kuò)租頻率，大多向CBD商圈搬遷或擴(kuò)張。麗澤金融商務(wù)區(qū)以優(yōu)質(zhì)的樓宇硬件和相對(duì)較低的租金價(jià)格吸引了一部分更加注重性價(jià)比的寫字樓租戶，租戶以傳統(tǒng)金融類和信息技術(shù)類居多；該商圈去化速度較往年明顯加快，單宗成交以較大面積為主，更是在今年下半年錄得兩宗整租交易。

??從甲級(jí)寫字樓的租賃行業(yè)結(jié)構(gòu)看，傳統(tǒng)金融（有別于P2P等新興金融行業(yè)），信息技術(shù)和專業(yè)服務(wù)依然占據(jù)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新租面積排名的前三位。

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??寫字樓租賃供應(yīng)持續(xù)放量

??2018至2020年，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均每年迎來(lái)100萬(wàn)平方米左右的新增供應(yīng)。預(yù)計(jì)2021年全市市場(chǎng)依然會(huì)迎來(lái)110萬(wàn)平方米左右的新建甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目，大多集中于CBD，麗澤金融商務(wù)區(qū)和位于通州區(qū)的運(yùn)河核心區(qū)商圈。大體量的新增供應(yīng)集中入市會(huì)加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致空置率繼續(xù)上升，租金水平持續(xù)承壓。

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??寫字樓租金維持下行

??受到疫情影響，今年一季度的交易活動(dòng)幾乎停滯，上半年部分企業(yè)受到疫情沖擊開始退租；下半年開始部分甲級(jí)寫字樓租戶出于成本考慮，降級(jí)搬遷至乙級(jí)寫字樓或商務(wù)園區(qū)。業(yè)主也隨之調(diào)整租賃策略，降低租金預(yù)期，因此全市甲乙級(jí)寫字樓平均凈有效租金持續(xù)下行。

??根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，2020年末，代表性甲級(jí)寫字樓平均凈有效租金為336元每平方米每月（不含物業(yè)費(fèi)），比3季度末下跌2.6%，比去年同期下跌7.9%。代表性乙級(jí)寫字樓平均凈有效租金為167元每平方米每月（不含物業(yè)費(fèi)），比3季度末下降2.9%，比去年同期下降4.0%。甲級(jí)寫字樓租金同比降幅超過(guò)乙級(jí)寫字樓租金同比降幅近一倍。

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??寫字樓空置率創(chuàng)歷年新高

??北京代表性甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率自2019年一季度開始就持續(xù)上升，2020年四季度末達(dá)到18.5%的高位。除了疫情沖擊帶來(lái)的暫時(shí)性影響，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)持續(xù)放量是其空置率高企的最主要原因。

??據(jù)貝殼商業(yè)樓盤字典數(shù)據(jù)，北京寫字樓市場(chǎng)已超過(guò)5000個(gè)樓宇，總建筑面積超過(guò)9000萬(wàn)平方米。2019年和2020年共入市大約200萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2021年依然會(huì)迎來(lái)110萬(wàn)平方米左右的新增供應(yīng)。

??代表性乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)的租戶黏性相對(duì)較低，空置率也在2020年一季度開始持續(xù)走高，年末錄得22.2%。2020年內(nèi)，雖然接納了部分受到疫情沖擊的原甲級(jí)寫字樓租戶，乙級(jí)寫字樓本身也流失了部分原有租戶。

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??寫字樓散售市場(chǎng)庫(kù)存創(chuàng)新高

??2020年，北京寫字樓散售成交量達(dá)到97萬(wàn)平方米左右，比去年增長(zhǎng)6.4%。但從歷史趨勢(shì)上看，近年來(lái)北京寫字樓銷售量持續(xù)下降。2020年新增散售供應(yīng)量達(dá)到144萬(wàn)平方米左右，比去年增加31.5%，供應(yīng)有所抬頭。去化周期自2017年起大幅增長(zhǎng)，2020年的去化周期錄得56.8個(gè)月，為近十年來(lái)最高點(diǎn)。受此影響，北京寫字樓散售可售存量從2018年起不斷累積上升，到目前可售庫(kù)存面積達(dá)到430萬(wàn)平方米左右，比去年增長(zhǎng)13.7%。

??從今年銷售的分布看，通州，豐臺(tái)和大興區(qū)域銷售增長(zhǎng)幅度較為明顯，望京區(qū)域銷售下降。通州區(qū)域的庫(kù)存一直維持在高位。

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??寫字樓散售價(jià)格基本平穩(wěn)

??全市散售寫字樓面積成交價(jià)維持在平穩(wěn)水平，自2015年起一直在2.63萬(wàn)元至2.95萬(wàn)元每平方米之間波動(dòng)。

??從區(qū)域看，通州區(qū)域價(jià)格上漲幅度較大，豐臺(tái)區(qū)域價(jià)格出現(xiàn)回落。

??從未來(lái)的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和供給看，明年北京寫字樓市場(chǎng)仍然不容樂(lè)觀。面對(duì)充足的市場(chǎng)供應(yīng)和當(dāng)前較為疲軟的市場(chǎng)需求，加速去化成為了業(yè)主的首要任務(wù)。

??在傳統(tǒng)的租賃合作模式下，租戶得到的市場(chǎng)信息透明度較低，選址過(guò)程中高度依賴租戶代理根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)填寫的租賃方案；租戶代理的數(shù)據(jù)獲取方式依托于自身團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)，在實(shí)際體量巨大的市場(chǎng)中，單獨(dú)團(tuán)隊(duì)的數(shù)據(jù)庫(kù)覆蓋面均有其局限性。受限于當(dāng)前較為封閉的市場(chǎng)信息堡壘，待租面積和目標(biāo)租戶之間無(wú)法實(shí)現(xiàn)信息共享，供需錯(cuò)配明顯，交易效率較為低下。

??面對(duì)持續(xù)的市場(chǎng)新增供應(yīng)，業(yè)主除了相應(yīng)下調(diào)租金之外，要加強(qiáng)與目標(biāo)租戶的有效對(duì)接。行業(yè)要加快擁抱數(shù)字化，通過(guò)技術(shù)平臺(tái)，打破信息壁壘，提升供需匹配效率。建立經(jīng)紀(jì)人合作模式，實(shí)現(xiàn)線上線下的打通。

??指標(biāo)說(shuō)明

??指標(biāo)含義：

??空置率=待出租面積÷總面積

??凈吸納量=新租面積+擴(kuò)租面積-退租面積（單位時(shí)間內(nèi)，本文為單季度內(nèi)）

??去化周期：當(dāng)年總庫(kù)存÷去年全年銷售量x12

??寫字樓銷售：整售為整棟樓單獨(dú)出售，散售為樓內(nèi)面積被分割出售。

??樣本選擇：

??代表性甲級(jí)寫字樓覆蓋商圈：

??中關(guān)村，金融街，CBD，望京，奧林匹克，東二環(huán)，東長(zhǎng)安街，燕莎

??代表性乙級(jí)寫字樓覆蓋商圈：

??中關(guān)村，CBD，望京，東二環(huán)，燕莎