[克而瑞]2020年中國房地產(chǎn)總結(jié)與展望 | 投資篇

??導(dǎo)讀

??投資兩級分化，深耕、合作破局。

??2020年受到外部“黑天鵝”以及行業(yè)政策波動影響，房企投資端可謂一波三折，整體呈現(xiàn)“抑—揚—抑”的走勢。年初，疫情影響之下土地投資進入“冷凍期”，供地減少、拿地意愿驟減。隨著疫情得到控制，銷售端迅速回暖，二季度成為房企拿地“窗口期”，企業(yè)補貨同時也在不斷調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏。但六月份之后，整體拿地力度有所放緩。 8月末“三道紅線”出臺，再次對企業(yè)拿地態(tài)度產(chǎn)生負面影響。杠桿紅利的消失，“促銷售、抓回款、穩(wěn)現(xiàn)金流”成為共識，導(dǎo)致房企整體投資意愿降低，且內(nèi)部分化顯著。紅、橙兩檔位房企投資意愿、力度均大幅下滑，而部分黃、綠色檔位房企投資則相對積極。從全年表現(xiàn)來看，“強者恒強”的規(guī)模效應(yīng)延續(xù)，30強房企占據(jù)百強新增土儲貨值的70%，其中TOP11-30強投資最為積極，拿地銷售比高過其他梯隊。城市選擇上，延續(xù)了2019年以來回歸二線的策略，尤其是部分核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，競爭相對激烈，三四線城市則主要集中在城市群中經(jīng)濟發(fā)展較優(yōu)、需求充足、產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先的城市。 受制于“三道紅線”下杠桿紅利消失，我們認為企業(yè)投資將在短期內(nèi)處于低位，預(yù)計明年二季度左右重新企穩(wěn)，整體保持審慎拿地態(tài)度。在城市趨同、紅線枷鎖下，企業(yè)需要采取深耕策略做熟做透市場，減少新拓城市，并通過合作拿地減少風險及資金壓力。審慎把握拿地成本的同時，迅速拓展投資的渠道。

??2020年總結(jié)

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??近7萬億元貨值被TOP30房企所獲，投資集中度不斷走高

??截至2020年11月末，新增貨值百強門檻達到197.1億元，同比上漲28%，新增土地價值、新增土地建面的百強門檻分別為72.2億元和120.7萬平方米，同比漲幅分別為42%和13%，雖然8月份出臺“三道紅線”政策后部分房企放緩?fù)顿Y力度，但鑒于二季度以來的積極補倉，11月末新增土儲百強門檻仍有較大的提升。從集中度來看，規(guī)模房企“強者恒強”的格局仍在延續(xù)，且集中度呈現(xiàn)不斷走高的趨勢：截至11月末，TOP1-30強房企新增貨值占百強72%，七成土地資源集中在三成房企手上。

??從連續(xù)三年銷售、新增貨值集中度變化情況來看：TOP11-20強房企的市場占比持續(xù)上升，提升業(yè)績的需求最為明顯，從新增土儲和銷售集中度的對比來看，該梯隊房企銷售集中度還有進一步上行的空間。值得注意的是，隨著投資集中度不斷走高，大型房企的規(guī)模效應(yīng)將更加顯著。

??02

??拿地節(jié)奏“一波三折”，6月成全年投資轉(zhuǎn)折點

??截止至2020年11月末，百強房企拿地銷售比達到0.37，較2019年末上升0.03，低于2018年的0.38。主要是由于今年二季度以來房企積極補倉、以及部分企業(yè)在“三道紅線”政策后仍保持較高投資積極性。但與前三季度0.4的拿地銷售相比，整體已有明顯下降，可以看出，嚴苛的金融監(jiān)管政策對企業(yè)投資產(chǎn)生顯著抑制作用。
分梯隊來看，10強房企的拿地態(tài)度最為謹慎，拿地銷售比僅有0.32，不僅低于行業(yè)平均值，在各梯隊中也是最低。此外，30強以后的房企拿地同樣較為謹慎，尤其后50-100強房企的拿地銷售比為0.33，較2019年末有所下降，小型房企的生存環(huán)境不容樂觀。反觀TOP11-20、TOP21-30強房企的拿地銷售比分別達到0.46和0.44，與2019年相比有所提升，這部分房企仍有較強的擴張規(guī)模意圖。

??從單月銷售50強房企1-11月的單月投資額來看，房企年內(nèi)的投資節(jié)奏“一波三折”，整體可分為3個階段，呈現(xiàn)“抑—揚—抑”的走勢：

??第一階段為一季度，土地市場冷凍期，房企投資意愿較低。受到年初疫情的影響，土地市場幾乎停擺，房企尚未復(fù)工，因此整體投資都處于相對低位。值得注意的是，部分央企、國企如華潤、首開、招商等積極拿地，拿地銷售比高于1。另，浙系房企綠城、濱江、榮安也成為土地市場“黑馬”，這一階段房企單月投資額均不超過2000億元；

??第二階段為4-8月份，其中二季度為百強房企拿地“窗口期”，但6月之后整體投資力度放緩。隨著市場逐漸復(fù)蘇，企業(yè)為補充可售貨值，在二季度開始積極補倉，投資力度達到年內(nèi)最高峰。此階段中新城、金科、中駿、首創(chuàng)等企業(yè)的投資金額排名一度高于銷售排名，為規(guī)模進階夯實了基礎(chǔ)。這一階段50強房企的單月投資額均在3000億元以上。但自6月份以來，房企投資力度逐步下滑，部分在二季度持續(xù)補倉的房企減緩了投資的步伐。

??第三階段則是9月-年末，三道紅線政策頒布之后，整體投資力度再下臺階。由于8月末“三道紅線”政策出臺，對房地產(chǎn)行業(yè)帶來較大影響，不少房企受到未來融資受限等預(yù)期影響，將工作重心轉(zhuǎn)移至銷售端，投資的力度明顯下降，恒大、綠地等企業(yè)投資力度下降尤為明顯，這一階段房企單月投資額穩(wěn)定在2000-3000億元水平。

??03

??三道紅線后紅、橙檔房企投資大幅收緊，綠色房企逆市拿地（部分略）

??由于“三道紅線”政策發(fā)布于8月下旬，以9月前后的房企平均月度投資金額作為對比，可明顯看出政策對于不同類型房企投資的顯著影響：紅色、橙色兩檔房企投資金額均有較大力度回落，其中橙色房企降幅最大，達到61%，其次紅色房企也有41%的大幅下降，黃色房企降幅僅有18%，相比之下受影響較??；而綠色房企的投資力度不降反升，較政策出臺前的平均水平還上升了44%，不同類型房企在政策出臺后的投資表現(xiàn)出現(xiàn)明顯分化。

??把單月銷售50強房企按不同的檔位劃分后，其1-11月份的拿地金額走勢同樣差異顯著：從8月份開始至11月，黃色、紅色、橙色三類房企的月度平均投資額持續(xù)下行，反之綠色檔位房企單月投資額還處于高位波動狀態(tài)，不同房企的投資態(tài)度產(chǎn)生明顯的兩極分化效果。

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??聚焦高能級城市策略導(dǎo)致五成房企投資金額同比上升，整體投資態(tài)度加劇分化（略）

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??二線城市投資占比近五成，中西部、長三角仍是主要區(qū)域（略）

??2021年展望

??在“三道紅線”政策下，企業(yè)的投資受到較為嚴重的影響，預(yù)計需要經(jīng)過一段時間財務(wù)指標的調(diào)整后，方可重新企穩(wěn)。從50強房企拿地來看，未來投資將愈發(fā)趨同，因此合作開發(fā)將成為主流選擇。

??01

??預(yù)計房企二季度投資企穩(wěn)，全年依舊以謹慎為主

??從8月末政策頒布以來，大部分房企的投資力度立即出現(xiàn)了明顯的下滑，不少企業(yè)（尤其是被劃分為紅色、橙色兩檔的企業(yè)）當前面臨的主要任務(wù)是調(diào)整財務(wù)指標、控制財務(wù)風險，因此近期工作的重心無疑將轉(zhuǎn)移至促銷售、催回款兩方面，加之樓市“金九銀十”表現(xiàn)不及預(yù)期，房企需要更多的時間來調(diào)整指標，預(yù)計經(jīng)過年末一輪促銷、開盤后，企業(yè)的調(diào)整工作才將有一定成效。
因此我們預(yù)計在明年的二季度企業(yè)投資將重新企穩(wěn)，但全年還將以謹慎的態(tài)度為主，“三道紅線”政策的頒布，從根本上來說是遏制了房企無節(jié)制擴張的風險，杠桿紅利消失之下，謹慎拿地保持達線狀態(tài)仍是首選。

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??企業(yè)投資行為持續(xù)分化，部分黃、綠色房企仍將逆市拿地（略）

??雖然紅線政策的頒布對行業(yè)內(nèi)所有企業(yè)的有息負債增速都做出了相應(yīng)的限制，但是在紅色、橙色兩類房企被強控的對比下，黃色和綠色房企面臨的增速限制相對較小，兩相對比之下則有一定的優(yōu)勢。
因此不同于紅色和橙色房企普遍明顯下調(diào)了投資力度，黃色、綠色房企的投資力度有了明顯分化，有半數(shù)房企在政策出臺后仍保持了相對積極的拿地態(tài)度，一方面是由于年內(nèi)投資節(jié)奏靠后，另一方面是在其他企業(yè)暫停拿地時，這部分企業(yè)趁機逆市納儲。這樣的投資態(tài)度分化情況預(yù)計還將持續(xù)，財務(wù)方面有優(yōu)勢的房企趁此機會撿漏，既能夠調(diào)整土儲結(jié)構(gòu)，又進一步提升了規(guī)模優(yōu)勢。圖：三道紅線政策后黃、綠色房企投資態(tài)度變化情況（略）

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??房企投資愈發(fā)趨同，紅線枷鎖之下唯有深耕破局、合作共贏（略）