[克而瑞]土地周報(bào) ：熱點(diǎn)城市土拍加速，本周成交量創(chuàng)年內(nèi)新高(12.21-12.27)

??2020年第52周（12月21日-12月27日），進(jìn)入12月下旬，重點(diǎn)城市的拍地節(jié)奏進(jìn)一步加速，廣州、成都、武漢、徐州等12個(gè)城市本周成交體量均超過(guò)了100萬(wàn)平方米，本周成交總建面也因此進(jìn)一步走高，并創(chuàng)下年內(nèi)最高峰。雖然成交量明顯上漲，但受優(yōu)質(zhì)地塊占比下降影響，地價(jià)和溢價(jià)率均明顯下滑，土地市場(chǎng)競(jìng)拍熱度較上周進(jìn)一步回落。

??土地政策

??住建部重申堅(jiān)持“房住不炒”

??要求人口凈流入大城市重點(diǎn)發(fā)展租賃住房

??12月21日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開(kāi)。在會(huì)議上，住建部重申要堅(jiān)持房住不炒，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，為明年市場(chǎng)運(yùn)行定下基調(diào)。同時(shí)，會(huì)議還提出了要大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問(wèn)題，其中在人口凈流入的大城市要重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房。在此影響下，人口流入量較多的大城市明年租賃宅地的供應(yīng)量預(yù)計(jì)會(huì)有提升。

??土地供應(yīng)

??重點(diǎn)城市土地掛牌量仍在低位

?? 同比降幅接近四成

??供應(yīng)方面，重點(diǎn)城市本周土地掛牌量仍在低位，供應(yīng)建面共計(jì)1124萬(wàn)平方米，雖環(huán)比大漲90%，但較去年同期仍有37%的降幅。各能級(jí)城市的推地量較上周也明顯上漲。具體來(lái)看，一線(xiàn)城市本周共計(jì)有117萬(wàn)平方米的土地供應(yīng)，北上廣均有土地推出，其中上海推出了9宗，5宗為租賃或安置用地，其余4宗地中除臨港住宅地塊外，其余均為商辦用地；北京掛出4宗地，分別位于大興區(qū)、順義區(qū)和懷柔區(qū)，總起拍金額超過(guò)100億元；廣州則僅有白云區(qū)一宗商辦地推出。二線(xiàn)城市中，長(zhǎng)三角二線(xiàn)的掛牌量相對(duì)較高，南京、寧波、蘇州、杭州、合肥在本周均有土地推出，其中不乏蘇州園區(qū)、寧波江北等熱點(diǎn)區(qū)域的宅地。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線(xiàn)城市中，僅徐州、溫州等少數(shù)城市的掛牌量超過(guò)50萬(wàn)平方米，其余城市的掛牌量較少。

??土地成交

??年末重點(diǎn)城市拍地明顯加快

??12城土地成交建面超100萬(wàn)平方米

??成交方面。本周，重點(diǎn)城市拍地再度加速，成交建面和幅數(shù)均較上周大幅上漲。本周重點(diǎn)城市的成交總建筑面積為4236萬(wàn)平方米，較上周大漲83%，和去年同期相比也上漲了47%；金額方面，本周重點(diǎn)城市的成交總金額為1600億元，環(huán)比上漲29%；價(jià)格方面，受能級(jí)成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)影響，本周重點(diǎn)城市平均地價(jià)較上周明顯下滑，平均樓板價(jià)為3778元/平方米，和去年同期相比也有13%的降幅。

??各能級(jí)城市方面。一線(xiàn)城市本周成交建面和上周基本持平，總面積為135萬(wàn)平方米，其中廣州為成交主力，共成功出讓8宗地，合計(jì)攬金139億元，增城、花都、白云等均有土地成交，萬(wàn)科、富力、金科等均有落子。二線(xiàn)城市中，有6個(gè)城市的成交建面超過(guò)200萬(wàn)平方米，其中成都、鄭州和武漢的土地出讓金也超過(guò)百億，土地出讓節(jié)奏明顯加快；市場(chǎng)關(guān)注度最高的當(dāng)屬武漢，本周不僅推出了硚口準(zhǔn)地王地塊，還有花山、長(zhǎng)江新城等熱點(diǎn)板塊的宅地出讓?zhuān)罱K這些地塊也均溢價(jià)成交。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線(xiàn)城市中，也有6個(gè)城市的成交建面超過(guò)100萬(wàn)平方米，其中成交量最大的是徐州，共成交了41宗地，但主力成交區(qū)域多集中在豐縣、睢寧等郊縣，土地素質(zhì)較為一般。

??市場(chǎng)熱度

??溢價(jià)率再度回落至10%以下

??土地流拍現(xiàn)象較上周進(jìn)一步加劇

??成交溢價(jià)方面。本周土地成交溢價(jià)率再度回落至10%以下，僅為9.2%，環(huán)比上周下滑了2.4個(gè)百分點(diǎn)。各能級(jí)城市的溢價(jià)率較上周也均呈下滑趨勢(shì)，其中一線(xiàn)城市降幅最大，環(huán)比下降6個(gè)百分點(diǎn)至6%，主要是由于一線(xiàn)城市本周成交地塊質(zhì)量較為普通，成交地塊基本為底價(jià)成交。二三線(xiàn)城市的溢價(jià)率也較上周有所下滑，成交溢價(jià)率分別為7%和15%。 

??土地流拍方面。為了完成年度供地計(jì)劃，多城市加快了土地出讓節(jié)奏，導(dǎo)致土地流拍現(xiàn)象在年末頻繁出現(xiàn)。以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來(lái)看，本周土地流拍幅數(shù)較上周進(jìn)一步上漲，流拍率也維持在較高水平。結(jié)合流拍地塊所在區(qū)位來(lái)看，鄭州滎陽(yáng)、中牟、新鄭、徐州睢寧等城市遠(yuǎn)郊區(qū)縣成為“流拍重災(zāi)區(qū)”，房企拿地意愿較低。?

??周度Top5

??熱點(diǎn)城市拍地節(jié)奏進(jìn)一步加快，

??華發(fā)斬獲武漢硚口“雙料”地王

??進(jìn)入12月下旬，熱點(diǎn)城市拍地速度進(jìn)一步加快，廣州、武漢、成都、鄭州等城市均有多宗土地出讓。雖然土地供應(yīng)增多，但優(yōu)質(zhì)用地的比例并不高。以本周成交總價(jià)TOP5地塊來(lái)看，除武漢硚口地塊和昆山開(kāi)發(fā)區(qū)地塊素質(zhì)較佳外，其余地塊條件都較為普通，因此入榜地塊中無(wú)一宗地塊以高溢價(jià)成交。5宗地中，競(jìng)爭(zhēng)最激烈的當(dāng)屬武漢硚口地塊，共吸引了3家房企競(jìng)拍，最終由華發(fā)成功競(jìng)得，成交總價(jià)為94.3億元，該地塊也創(chuàng)下了硚口區(qū)成交總價(jià)和單價(jià)最高紀(jì)錄。

??單價(jià)榜TOP5入榜地塊的競(jìng)爭(zhēng)熱度明顯較高，地塊多位于城市核心區(qū)位，吸引了多家房企的關(guān)注，如天津、溫州、常州入榜地塊均吸引了5家以上的房企參拍，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。激烈競(jìng)爭(zhēng)之下，這些地塊的拿地價(jià)格也多高于周邊在2019年成交的同類(lèi)型宅地，如成都青羊區(qū)宅地、武漢硚口宅地的漲幅都在20%以上。由此可見(jiàn)，優(yōu)質(zhì)宅地的拿地成本仍在上升。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??華發(fā)近百億斬獲武漢硚口“雙料”地王地

??地塊分析

??12月25日，武漢迎來(lái)月內(nèi)的第四場(chǎng)土拍。在本次拍賣(mài)中，武漢共出讓8宗地，總起拍價(jià)達(dá)167.3億元，最終7宗地成功出讓?zhuān)矓埥?57.33億元。在7宗地中，市場(chǎng)關(guān)注度最高的當(dāng)屬硚口區(qū)建設(shè)大道與航空路交匯處地塊，該地塊的起拍單價(jià)已創(chuàng)下硚口區(qū)最高樓板價(jià)紀(jì)錄，即使底價(jià)成交也是硚口區(qū)的單價(jià)地王。最終，該地塊吸引了華發(fā)、中海、華潤(rùn)3家實(shí)力房企參拍，經(jīng)過(guò)287輪激烈爭(zhēng)奪后由華發(fā)成功競(jìng)得，成交總價(jià)達(dá)94.3億元，成交樓板價(jià)達(dá)21002元/平方米。值得注意的是，這塊地不僅是硚口區(qū)成交地塊中單價(jià)最高的土地，同時(shí)也創(chuàng)下了硚口區(qū)歷史成交地塊的總價(jià)最高紀(jì)錄。 

??具體來(lái)看宗地的情況。據(jù)地理位置來(lái)看，地塊位于武漢市內(nèi)環(huán)至二環(huán)間，屬于漢口的核心地段，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著。由于地處中心城區(qū)，地塊周邊的各項(xiàng)配套也十分完善：交通方面，地塊周邊1公里內(nèi)有2個(gè)地鐵線(xiàn)路站點(diǎn)，分別是2號(hào)線(xiàn)的青年路站和7號(hào)線(xiàn)的王家墩東站，公共交通出行十分便捷；商業(yè)配套方面，目前主要以周邊社區(qū)的小型商業(yè)為主，不過(guò)地塊還將自帶8.8萬(wàn)平方米的商業(yè)，未來(lái)商業(yè)資源會(huì)更加豐富；除此之外，地塊周邊的教育和醫(yī)療資源也比較優(yōu)渥，武漢十二中、華科附小、華科同濟(jì)醫(yī)院等均緊鄰地塊。市場(chǎng)方面，目前地塊所在板塊在售、待售項(xiàng)目較多，未來(lái)項(xiàng)目入市有一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力；地塊周邊新房?jī)r(jià)格多已在3萬(wàn)元/平方米之上，高檔住宅項(xiàng)目如中海萬(wàn)松九里最新成交均價(jià)已超過(guò)3.5萬(wàn)元/平方米，以此來(lái)看，項(xiàng)目未來(lái)入市仍有一定的盈利空間。