[克而瑞]2020年中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理規(guī)模榜TOP100

??2020年，物管行業(yè)呈現(xiàn)逆勢(shì)爆發(fā)態(tài)勢(shì)，特殊的市場(chǎng)環(huán)境給物管行業(yè)的發(fā)展帶來了更大機(jī)遇。

??作為專業(yè)和獨(dú)立的第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)，克而瑞憑借多年大數(shù)據(jù)積累，發(fā)布《2020年中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管規(guī)模榜TOP100》及《2020年中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合約規(guī)模榜TOP50》。

??本榜單數(shù)據(jù)源于克而瑞第三方監(jiān)測(cè)，具體數(shù)據(jù)以企業(yè)披露為準(zhǔn)。

??【榜單解讀】

??1、門檻：TOP10門檻值提升最大，梯隊(duì)間差距加大 

??2020年，有2家上榜企業(yè)在管面積突破五億平米。其中，萬物云以57800萬平米的在管面積榮登榜首，雅生活以50500萬平米的在管面積次之，碧桂園服務(wù)以40899萬平米的在管面積居第三。

??數(shù)據(jù)顯示，2020年TOP10企業(yè)在管面積門檻值達(dá)1.87億平米，TOP30企業(yè)在管面積門檻值達(dá)5839萬平米，TOP50在管面積的門檻值達(dá)4010萬平米，而TOP100在管面積的門檻值達(dá)到1386萬平米。

??與2019年相比，TOP10門檻提升3700萬方，增幅為24.67%，TOP50門檻提升1010萬方，增幅達(dá)33.67%。較2019年，TOP50的門檻增幅最大，物企規(guī)模開始更加聚集在頭部企業(yè)。

??2020年，共有3家上榜企業(yè)合約面積突破六億平米。其中，碧桂園服務(wù)以8.31億平米的合約面積榮登榜首，萬物云以6.80億平米的合約面積次之，雅生活以6.55億平米的面積居第三。

??數(shù)據(jù)顯示，TOP10企業(yè)合約面積門檻值達(dá)3.0億平米，TOP30合約面積門檻值達(dá)7998萬平米，TOP50合約面積的門檻值達(dá)5000萬平米。

??2020年，TOP10與TOP30的在管面積梯隊(duì)差同比增幅高達(dá)43%，而TOP30與TOP50的梯隊(duì)差同比降幅達(dá)40%。由此可見，頭部企業(yè)發(fā)展差距更加明顯，而中部企業(yè)的發(fā)展之間的發(fā)展差距較為接近。

??2、集中度：各梯隊(duì)集中度小幅提升，規(guī)模繼續(xù)聚集 

??克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2020年TOP10物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場(chǎng)集中度10.35%，TOP30市場(chǎng)集中度16.56%，TOP50市場(chǎng)集中度19.31%。

??與2019年比，市場(chǎng)集中度小幅提升，市場(chǎng)仍較分散，但市場(chǎng)頭部聚集的趨勢(shì)正在加快，預(yù)計(jì)后期行業(yè)的集中度會(huì)更高，物企通過收并購(gòu)和市場(chǎng)拓展均將朝著大型物企進(jìn)行靠攏。 

??3、格局：企業(yè)間分化差距顯現(xiàn)，黑馬企業(yè)頻出 

??克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，TOP10物企管理面積呈現(xiàn)階梯化差異格局。在管面積方面，位列第一梯隊(duì)包括萬物云、雅生活、碧桂園服務(wù)，在管面積均在4億平米以上；第二梯隊(duì)包括彩生活、恒大物業(yè)、保利物業(yè)，在管面積介于3.5-3.8億平米。此外，龍湖智慧服務(wù)、綠城服務(wù)、招商積余、長(zhǎng)城物業(yè)在管面積均超過或接近1.8億平米。

??在合約面積方面，位列第一梯隊(duì)的企業(yè)包括碧桂園服務(wù)、萬物云、雅生活，合約面積均在6億方以上，其中，碧桂園服務(wù)合約面積超過萬物云；第二梯隊(duì)包含彩生活、恒大物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)，合約面積在5-6億方之間；第三梯隊(duì)包含龍湖智慧服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)及金地物業(yè)，合約面積在3-5億方之間。

??數(shù)據(jù)顯示，合約面積的梯隊(duì)差異明顯大于在管面積的梯隊(duì)差異。值得一提的是碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、綠城服務(wù)的合約/在管比達(dá)2以上，后期市場(chǎng)儲(chǔ)備量較大，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿σ矊⒃诤笃谥鸩降玫襟w現(xiàn)。除此，雅生活、世茂服務(wù)、旭輝永升服務(wù)及富力物業(yè)的合約在管比在1-2之間，市場(chǎng)的儲(chǔ)備量將為后續(xù)的發(fā)展提供較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 

??過去的一年內(nèi)，世茂服務(wù)、碧桂園服務(wù)及藍(lán)光嘉寶服務(wù)頻繁開展收并購(gòu)行為，不僅預(yù)示著他們對(duì)于物企的發(fā)展形勢(shì)的看好，更顯示了上述企業(yè)加速成長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，這些企業(yè)通過收并購(gòu)快速擴(kuò)大自身體量，在行業(yè)內(nèi)等影響力也與日俱增。而彩生活在前期發(fā)展過后，開始集中對(duì)自身項(xiàng)目對(duì)梳理，管理規(guī)?；颈３址€(wěn)定。

??而綠城服務(wù)秉持審慎的并購(gòu)策略，在市場(chǎng)拓展的過程中繼續(xù)呈現(xiàn)極強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，合約規(guī)模突破5.1億平米，合約/在管比超過2.0，繼續(xù)領(lǐng)先行業(yè)。旭輝永升服務(wù)品牌持續(xù)上升，合約規(guī)模超過1.8億平米，合約/在管比也達(dá)到了1.85，其成長(zhǎng)性值得看好。 

??在物企快速裂變發(fā)展過程中，市場(chǎng)份額也開始呈現(xiàn)激烈的瓜分局面?？硕鹫J(rèn)為，規(guī)模會(huì)繼續(xù)成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要指標(biāo)，各大物企都紛紛在規(guī)模上不斷追求新的發(fā)展，以獲取更多的市場(chǎng)份額。 

??4、展望：行業(yè)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈 

??2021年在管規(guī)模過億企業(yè)有望達(dá)30家。克而瑞物管認(rèn)為，2021年將會(huì)有越來越多的企業(yè)朝著1億平米的管理目標(biāo)不斷發(fā)展，目前行業(yè)的集中度仍然比較低，企業(yè)在規(guī)模及多元化方面仍然有大幅增長(zhǎng)的空間，行業(yè)的發(fā)展?jié)摿€在進(jìn)一步挖掘當(dāng)中，上升期企業(yè)仍將進(jìn)一步在規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)通過多元化發(fā)展來提升企業(yè)實(shí)力，預(yù)計(jì)后期行業(yè)“黑馬”將會(huì)繼續(xù)涌現(xiàn)。

??物管行業(yè)將迎來收并購(gòu)高峰期的到來，收并購(gòu)作為企業(yè)快速擴(kuò)張規(guī)模的有效手段，同時(shí)也是行業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。2020年，行業(yè)的收并購(gòu)呈現(xiàn)加速態(tài)勢(shì)，克而瑞統(tǒng)計(jì)僅上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)共發(fā)生60余次收并購(gòu)事件，加之上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過IPO和配股融資總額在年底達(dá)到接近千億，大量資金將在收并購(gòu)市場(chǎng)掀起更大風(fēng)浪，在橫向并購(gòu)的同時(shí)，企業(yè)也將加速在縱向?qū)I(yè)領(lǐng)域的動(dòng)作。值得注意的是，企業(yè)在收并購(gòu)的過程中應(yīng)該注重并購(gòu)后整合，以降低簡(jiǎn)單并購(gòu)可能帶來的潛在發(fā)展“掣肘”。

??龍頭企業(yè)規(guī)模增速有望繼續(xù)保持高位。在疫情帶來的企業(yè)重新洗牌中，大型全國(guó)品牌企業(yè)和區(qū)域品牌企業(yè)將成為最大受益者，基于品牌積累，品牌企業(yè)在存量市場(chǎng)和增量市場(chǎng)中均將繼續(xù)擴(kuò)大領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)瓜分現(xiàn)象也會(huì)越來越明顯。克而瑞物管認(rèn)為，品牌效應(yīng)有助于推動(dòng)龍頭企業(yè)的規(guī)模的快速擴(kuò)張，并使規(guī)模增速繼續(xù)保持高位，但龍頭企業(yè)在快速發(fā)展的過程中也應(yīng)更加關(guān)注企業(yè)末端管控能力的塑造。