[中房研協(xié)]新型城鎮(zhèn)化賦予房地產(chǎn)市場(chǎng)新動(dòng)力（2021年第8期）

新型城鎮(zhèn)化賦予房地產(chǎn)市場(chǎng)新動(dòng)力

??【熱點(diǎn)聚焦】

??1月19日，國(guó)家發(fā)改委召開(kāi)1月份例行新聞發(fā)布會(huì)，介紹2020年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體情況。在新型城鎮(zhèn)化主要進(jìn)展和成效方面，國(guó)家發(fā)展改革委秘書(shū)長(zhǎng)趙辰昕表示，2020年新型城鎮(zhèn)化加快推進(jìn)，《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》確定的主要目標(biāo)任務(wù)順利完成，常住人口城鎮(zhèn)化率和戶籍人口城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步提升，城鎮(zhèn)化領(lǐng)域改革紅利和政策效應(yīng)加快顯現(xiàn)，為高質(zhì)量發(fā)展提供了重要支撐。具體體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：

??一是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化成效明顯。城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下的城市基本取消落戶限制，超過(guò)1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)落戶。

??二是城鎮(zhèn)化空間格局持續(xù)優(yōu)化。城市群成為帶動(dòng)全國(guó)高質(zhì)量發(fā)展的動(dòng)力源，京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角三大城市群國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力顯著提升，城市群綜合交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)逐步完善。

??三是城市建設(shè)質(zhì)量不斷提升，居住條件持續(xù)改善。2020年1—11月，全國(guó)各類棚戶區(qū)改造開(kāi)工206.9萬(wàn)套；新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.97萬(wàn)個(gè)，惠及居民700多萬(wàn)戶，環(huán)境質(zhì)量不斷提高。

??四是城鄉(xiāng)融合發(fā)展邁出新步伐，城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系頂層設(shè)計(jì)基本確立。

??【熱點(diǎn)評(píng)析】

??落戶條件的放寬為房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)利好

??人口紅利增量對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了巨大支持，區(qū)域人口聚集可能成為新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的不懈動(dòng)力。人才、人口政策影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，從普通勞動(dòng)力的獲取到“搶人大戰(zhàn)”，通過(guò)落戶條件的放寬，吸引了大量人才，在實(shí)質(zhì)上打開(kāi)了限購(gòu)政策的缺口，緩解了社會(huì)公平與經(jīng)濟(jì)效率之間的矛盾，改善了社會(huì)資源分布不均衡的局面。此前受戶籍限制無(wú)法購(gòu)房的人將可以順利落戶購(gòu)房，而人才落戶引發(fā)的購(gòu)房需求，更能引導(dǎo)需求在區(qū)域空間內(nèi)重新分配。落戶政策的放開(kāi)，也打破了常住人口不能享受公共服務(wù)均等化的阻礙，在推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)的同時(shí)，促進(jìn)勞動(dòng)力和人才流動(dòng)，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，鞏固中心城市地位的同時(shí)，也增強(qiáng)了自身集聚和輻射周邊地區(qū)的能力。

??產(chǎn)業(yè)升級(jí)和集聚對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出新的要求

??從空間上看，未來(lái)人口流動(dòng)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)相吻合。隨著人口進(jìn)一步向優(yōu)勢(shì)區(qū)域集中，大城市、城市群人口集聚效應(yīng)必然會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)，人口流入加大將帶動(dòng)大城市和重點(diǎn)城市群房地產(chǎn)行業(yè)比重上升。這意味著在總量有限的背景下，核心城市和城市群中的房地產(chǎn)業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。

??目前城鎮(zhèn)化進(jìn)程逐漸進(jìn)入第二階段，城市發(fā)展趨于成熟，過(guò)去城市擴(kuò)張式建設(shè)、大規(guī)模的低價(jià)、大盤拿地的粗放式發(fā)展格局難以持續(xù)。無(wú)論從客戶需求端，還是土地供應(yīng)端來(lái)看，增量都在趨于收斂，對(duì)存量?jī)r(jià)值的挖掘變得日益重要。未來(lái)的新型城鎮(zhèn)化道路仍將圍繞人口、土地、資金三大要素的流動(dòng)和資源配置來(lái)展開(kāi)，通過(guò)土地集約增值的收益來(lái)發(fā)展地區(qū)產(chǎn)業(yè)。新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托，以地產(chǎn)為載體的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將成為發(fā)展趨勢(shì)，工業(yè)地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)均是推進(jìn)產(chǎn)城融合的重要工具，不僅可以提供就業(yè)機(jī)會(huì)，增加居民收入和政府稅收，有效拉動(dòng)內(nèi)需，同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

??城市更新或?qū)⒅Χ址坑瓉?lái)新機(jī)遇

??城市更新不僅僅是城市物質(zhì)、生活環(huán)境的改善，更具有廣泛的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義，推動(dòng)了城市開(kāi)發(fā)建設(shè)方式的轉(zhuǎn)型，從原來(lái)的追求城市擴(kuò)張轉(zhuǎn)變?yōu)樽非筚|(zhì)、量并重，是城市發(fā)展到新階段的必然要求。城市更新將會(huì)帶來(lái)巨大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，為相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇。其中，老舊小區(qū)改造是城市更新的重要組成部分，老舊小區(qū)具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，所在地段交通、教育、醫(yī)療配套齊全，商業(yè)環(huán)境成熟，但因其房齡結(jié)構(gòu)老化、缺乏物業(yè)管理，物業(yè)養(yǎng)護(hù)、修繕成本較高等缺點(diǎn)制約了交易的活躍度。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中，中央預(yù)算內(nèi)投資主要支持“供水、排水、道路”、“電梯、停車庫(kù)、老幼設(shè)施”“擴(kuò)大、提升物業(yè)管理和公共服務(wù)”等相關(guān)的配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，通過(guò)改善居住舒適度提升二手房?jī)r(jià)值，從提高供給端品質(zhì)促進(jìn)二手房的交易。

??（內(nèi)容來(lái)源：中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心）