[克而瑞]新年首月供應銳減成交走穩(wěn)，長三角土地市場仍火爆

??新年首月，樓市整體走穩(wěn)，29城供應、成交環(huán)比分別下降54%和24%，但受去年同期春節(jié)在1月、極低基數影響，同比分別增長41%和66%。其中，一線城市市場熱度慣性延續(xù)，深圳成交創(chuàng)近年來單月新高。二三線城市中鄭州、天津、?？?、南寧等下行壓力加劇，杭州、合肥等熱度不減。土地成交量跌價漲，溢價率低位回升至13.2%，流拍率也降至8.6%，熱點城市土拍持續(xù)火爆，典型如杭州，半數地塊均以最高限價+競自持出讓，甚至商辦地塊競拍也顯著升溫。

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??供應：環(huán)比銳減54%且較去年月均降30%，僅上海、東莞顯著激增

??1月，29個重點城市新增供應面積1838萬平方米，環(huán)比下降54%，較2020年月均也下降30%，但受去年同期春節(jié)假期疊加下旬新冠疫情導致供應停擺影響，同比仍增長41%。

??一線城市商品住宅新增供應面積263萬平方米，環(huán)比腰斬，較2020年月均下降12%。北京供應環(huán)比大降74%，房企推盤意愿不高，廣州、深圳供應也顯著下滑，環(huán)比跌幅均超6成，僅上海供應達到96萬平方米，較2020年月均增長48%，市場銷售熱度慣性延續(xù)，房企供貨積極性較高。

??二三線城市新增供應面積1576萬平方米，環(huán)比下降55%，較2020年月均下降40%。從絕對量層面，僅杭州、青島單月供應突破100萬平方米，武漢、重慶、成都等中部地區(qū)供貨“糧倉”均未有亮眼表現(xiàn)。從變化趨勢來看，各城市環(huán)比均有了不同程度的下跌，西安因年末供應階段性回調影響，本月供應穩(wěn)步回升，較上月增長49%。與2020年月均相比，多數城市出現(xiàn)了不同程度的下跌，廈門、濟南、常州、長春、鄭州、蘇州、長沙等跌幅均超50%。不過，東南沿海部分城市房企推盤積極性依舊較高，諸如杭州、東莞、福州、?？诘瘸沁€是持穩(wěn)或維持增勢。

??預判2月，恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期加之新冠疫情影響返鄉(xiāng)積極性，總體供應規(guī)模還將回落，尤其是疫情較為嚴重的京津冀和東三省，整體供應量大概率在低位徘徊。  

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??成交：環(huán)比降24%但較去年月均增10%，深圳成都等成交新高

??從成交表現(xiàn)看，2021年開年熱度延續(xù)，總體持穩(wěn)。1月29個重點城市合計成交2667萬平方米，環(huán)比下降24%，同比增長66%，較2020年月均成交增長10%。

??一線城市成交398萬平方米，環(huán)比下降18%，環(huán)比增長151%，較2020年月均增長43%。在2020年末成交翹尾行情后，本月北京、上海和廣州成交皆高位回調。其中，上海、廣州成交環(huán)比跌幅都在20%附近，僅限于北京因供應顯著縮量，成交環(huán)比跌幅超4成。深圳前期火爆打新的“網紅盤”集中網簽備案，成交一舉刷新近年來單月新高，環(huán)比大增50%，較去年月均更是倍增達104%。

??二三線城市累計成交面積2270萬平方米，環(huán)比下降25%，同比增長57%，較去年月均增長5%。6成以上二三線城市成交環(huán)比轉降，其中不乏南京、佛山這類熱點城市，主要還是受供應低迷影響，市場需求仍堅挺。但鄭州、天津等市場下行壓力不斷加劇，成交環(huán)比腰斬，海口、南寧等市場形勢也愈加嚴峻，成交甚至不及去年同期。反觀杭州、合肥等市場熱度依舊不減，成交環(huán)比持續(xù)提升。預判下月，我們認為恰逢春節(jié)傳統(tǒng)假期，加之新冠疫情影響下春節(jié)返鄉(xiāng)“難”，成交大概率將持續(xù)走低。

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??庫存：近八成城市庫存回落，寧波、深圳等7城消化周期不足6個月

??1月供應顯著縮量，近九成城市供求比大幅回落，僅福州、東莞等6城供過于求，但供求比基本處于0.8-1.2供求平衡的區(qū)間范圍。過半城市供求形勢發(fā)生逆轉，供求比已低于合理區(qū)間下限。

??近八成重點城市庫存面積環(huán)比有所回落，環(huán)比降幅基本都在10%以內，但七成以上城市庫存同比仍上升。三成以上城市消化周期環(huán)比收窄，寧波、深圳、徐州、合肥等7城消化周期已降至6個月以內。

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??成交結構：北深中高檔占比齊升，深圳90平以下成交比重回落10PTS

??從價格段分布來看，低檔產品占比上海分別回升5個百分點，北京回落14個百分點，深圳持平；中低檔產品占比上海、深圳分別回落4個、19個百分點，北京回升4個百分點；中檔產品占比上海回落5個百分點，北京、深圳回升11、12個百分點；中高檔產品占比上海、深圳微升；高檔產品占比上海、深圳微升，北京微降。

??從面積段分布來看，90平方米以下產品占比上海、北京皆回升6個百分點，深圳回落10個百分點；90-120平方米產品占比上海、北京回落，深圳回升5個百分點；120-144平方米產品占比北京、深圳微升，上海微降；144-200平方米產品占比上海、深圳皆回升2個百分點，北京微降；200平方米以上大戶型產品成交占比上海、深圳微升，北京回落4個百分點。

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??二手住房：環(huán)比降12%但同比增49%，蘇州環(huán)比增17%開始回升

??1月，二手房市場熱度慣性延續(xù)，10個重點城市共計成交627萬平方米，環(huán)比下降12%，但由于2020年同期受疫情沖擊市場已進入停擺期，同比增長49%。具體到城市來看，僅蘇州和廈門成交穩(wěn)中有升，其余8城成交環(huán)比均有不同程度的回落，北京、成都環(huán)比跌幅近3成。受春節(jié)假期影響，預計2月二手房成交規(guī)模將環(huán)比再降。

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??土地市場：成交量跌價漲，熱點二線城市競拍依舊火爆致溢價率攀升

??1月，全國300城經營性土地總成交建面12248萬平方米，環(huán)比降幅超7成，同比也下降3成；成交總金額3676億元，環(huán)比下降近7成，平均樓板價增至3001元/平方米，環(huán)比上漲26%。

??在長三角二、三線城市優(yōu)質地塊供應明顯增加的作用下，土拍溢價率低位回升至13.2%，但較2020年二季度階段性高位仍差距明顯。其中，二線城市土拍升溫，溢價率升至14.7%，環(huán)比增加6.5個百分點。土地流拍現(xiàn)象也明顯緩解，不僅流拍幅數環(huán)比大幅減少，而且流拍率降至8.6%，環(huán)比下降5.2個百分點。

??一線城市成交建面504萬平方米，環(huán)比下降29%；成交金額降至624億元，平均樓板價結構性回落至12364元/平方米，環(huán)比下跌12%。具體而言，上海共計出讓52宗地，成交總建面達到408萬平方米，其中37宗為安置房或租賃等保障房用地。優(yōu)質地塊土拍持續(xù)火爆，上海城投176億底價摘得黃浦區(qū)露香園二期商住用地，樓板價高達89567元/平方米。北京大興、石景山、房山三宗地進入競自持階段，尤其是大興舊宮地塊最終以總價46.6億元+21%自持比例成交，樓板價接近3.5萬元/平方米。廣州位于舊黃埔板塊近三年未有宅地出讓，新晉掛牌的1宗涉宅用地遭15家房企的激烈搶奪，先后達到最高限價、最高配建，最后進入搖號環(huán)節(jié)，最終卓越以封頂溢價45%+1.26萬平方米競配面積競得，樓板價達27105元/平方米。

??二線城市成交建面2504萬平方米，環(huán)比下降75%，成交金額1453億元，環(huán)比下降60%。在杭州、天津和南京等多城優(yōu)質宅地集中出讓的帶動下，平均樓板價5802元/平方米，環(huán)比上漲56%。具體而言，杭州成交異?；钴S，共計出讓59宗地，成交總建面高達405萬平方米。其中，半數地塊以最高限價+競自持出讓，最高限價成交已成市場常態(tài)。并且，杭州商辦地塊競拍顯著升溫，例如江干區(qū)景芳三堡單元商業(yè)地塊溢價122%，又如江干區(qū)的彭埠單元商業(yè)地塊溢價60%。與此同時，寧波、合肥等長三角地區(qū)二線城市土拍熱度繼續(xù)保持高位，溢價率都在20%以上。中西部地區(qū)二線城市土拍相較低迷，成都、重慶、鄭州、長沙等溢價率均不足10%。

??三四線城市成交建面9239萬平方米，環(huán)比下降75%，同比下降34%；樓板價增至1731元/平方米，環(huán)比下跌5%。在CRIC重點監(jiān)測的三四線城市中，僅限于煙臺、徐州和湖州三城成交建面超100萬平方米，其中煙臺暫以160萬平方米居首。徐州主城區(qū)云龍、鼓樓供地放量，土拍市場顯著轉暖，溢價率由2020年末的6%大幅抬升至本月的68%。另外，湖州、金華、臺州、紹興等長三角地區(qū)三四線城市土拍熱度仍處高位，溢價率均超20%。

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??綜觀：返鄉(xiāng)置業(yè)將弱于往年，市場變化與信貸資金管控強度密切相關

??鑒于今年春運返鄉(xiāng)需持七日內核酸檢測陰性證明，疊加企業(yè)鼓勵員工就地過年，預計2021年春運返鄉(xiāng)人數或將顯著低于歷史同期，三、四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)潮或將明顯弱于往年，成交整體回升幅度有限。隨著就地過年人數大幅增多，春節(jié)假期核心一、二線城市房地產市場或將反?；嘏?，甚至迎來難得的銷售窗口期，屆時成交有望明顯回升。

??1月底上海、杭州等多城政策加碼，上海、廣州、深圳等熱點城市信貸資金管控趨緊，多數銀行房貸額度吃緊，放貸速度走緩，部分國有大行階段性停貸。我們認為未來市場冷暖變化與信貸資金管控強度正相關，倘若停貸時間過長，或房貸額度管控過嚴，難免將對房地產市場產生較大負面影響。