[中房研協(xié)]北京、深圳發(fā)布監(jiān)管新規(guī)，嚴(yán)控住房租賃資金去向（2021年第15期）

??2月1日，深圳市住房建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（征求意見稿），針對(duì)深圳市住房租賃企業(yè)租賃資金監(jiān)管面臨的突出問題，從六個(gè)方面提出二十四項(xiàng)措施，其中，要求在深圳市經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)須在深圳市確立唯一住房租賃資金專用賬戶，用于收取所有承租人押金及租金；明確金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與承租人單獨(dú)簽訂貸款協(xié)議，貸款期限不得超過租賃合同期限，并將貸款全額撥付至承租人個(gè)人賬戶。

??2月2日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的通知》，其核心內(nèi)容是限制住房租賃企業(yè)建立“資金池”，收、付租金的周期應(yīng)當(dāng)匹配；住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過3個(gè)月租金，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的“租金貸”資金不得撥付給住房租賃企業(yè)。該通知適用于分散承租他人住房，再出租給承租人居住，并向承租人收取租金的活動(dòng)的住房租賃企業(yè)，主要以分散式長(zhǎng)租公寓為主。

??【熱點(diǎn)評(píng)析】

??新規(guī)旨在規(guī)范行業(yè)秩序、防范社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)

??我國(guó)正處于住房租賃行業(yè)的快速發(fā)展階段，市場(chǎng)參與主體類型繁多，目前以房企自持的集中式長(zhǎng)租公寓和“二房東”式的分散式長(zhǎng)租公寓為主。2020年的疫情加重了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，也加速暴露了該行業(yè)存在的問題，針對(duì)分散式長(zhǎng)租公寓，盈利模式單一、回報(bào)周期長(zhǎng)、資金鏈脆弱等特性，均決定了行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高。2020年11月，蛋殼等行業(yè)龍頭品牌“暴雷”，再一次引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。“暴雷”事件頻發(fā)，暴露了市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制不健全等問題，使業(yè)主、租客、服務(wù)供應(yīng)商三方均受到經(jīng)濟(jì)損失，容易導(dǎo)致社會(huì)對(duì)住房租賃行業(yè)失去信心，引發(fā)惡劣的社會(huì)影響。

??在目前倡導(dǎo)加快住房租賃行業(yè)發(fā)展的政策性利好環(huán)境下，針對(duì)資金鏈斷裂、租金貸消費(fèi)陷阱等“爆雷”事件頻發(fā)的亂象，京、深兩地分別推出住房租賃行業(yè)監(jiān)管新規(guī)，旨在規(guī)范行業(yè)秩序。其中，核心是規(guī)范資金應(yīng)用，限制住房租賃企業(yè)建立“資金池”，防止企業(yè)以圈錢為目的搞金融化、資本化，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

??住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型迫在眉睫

??長(zhǎng)周期預(yù)收資金是多數(shù)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)的資金來源，一些分散式長(zhǎng)租公寓平臺(tái)靠“長(zhǎng)收短付”等模式匯集資金用于經(jīng)營(yíng)與擴(kuò)張；“租金貸”是一種變相的長(zhǎng)收短付，在互聯(lián)網(wǎng)思維主導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)模式下，住房租賃企業(yè)前期通過“長(zhǎng)收短付”、“高收低租”的方式提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，依靠杠桿，經(jīng)歷燒錢沖量、比拼價(jià)格等方式獲得快速發(fā)展和搶占市場(chǎng)的資本，后期逐步抬價(jià)實(shí)現(xiàn)盈利，運(yùn)營(yíng)模式單一，資金鏈脆弱。更有甚者以住房租賃為工具，在短期內(nèi)快速吸納房租和押金，蓄積“資金池”后卷款跑路，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到市場(chǎng)，使社會(huì)被迫埋單、政府被動(dòng)接盤。

??于住房租賃企業(yè)而言，新規(guī)明確要求收、付租金的周期應(yīng)當(dāng)匹配，限制了住房租賃企業(yè)通過現(xiàn)金年付或半年付來建立資金池的行為，實(shí)質(zhì)上是對(duì)“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式的明令禁止，是迫使該行業(yè)降杠桿、去杠桿的過程。新規(guī)還要求金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的“租金貸”資金不得撥付給住房租賃企業(yè)，高度重視收取的租金、押金的用途管控，倒逼住房租賃企業(yè)重新審視自身經(jīng)營(yíng)的合規(guī)性，提高布局的審慎度，探索更合理的融資模式，調(diào)整現(xiàn)金流，通過差異化服務(wù)賺取市場(chǎng)溢價(jià)，回歸精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)，避免粗放發(fā)展的惡性循環(huán)，從而推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。同時(shí)，也提高了行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，對(duì)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力提出更高的要求，那些存在運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的住房租賃企業(yè)的將面臨更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

??切實(shí)保障各方權(quán)益，是完善住房租賃環(huán)境的必要條件 

??城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，使租房難和租房陷阱等問題成為了打工人租房的主要矛盾，過去只針對(duì)業(yè)主和租戶的法規(guī)已難以覆蓋對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的指導(dǎo)和監(jiān)管，此次新規(guī)制止了住房租賃企業(yè)將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)通過“租金貸”轉(zhuǎn)移給業(yè)主和租客，是對(duì)出租方和承租方權(quán)益的保護(hù)，也有利于穩(wěn)定住房租賃企業(yè)需求端市場(chǎng)。只有充分平衡業(yè)主、租賃企業(yè)、租客三方訴求，兼顧各方權(quán)益，才能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的合作共贏。于業(yè)主而言，新規(guī)有效防范了住房租賃企業(yè)因資金鏈斷裂無法向業(yè)主支付租金的風(fēng)險(xiǎn)；于租客而言，新規(guī)對(duì)租金、押金的用途的明晰，可以避免租客面臨既不能繼續(xù)居住租房，還要償還租金貸款的境地，也有利于租客個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)的防范。

??疫情下供需矛盾變化，給住房租賃市場(chǎng)的參與者都帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，整體來看，京、深兩地推出的新規(guī)是對(duì)住房租賃行業(yè)短板的補(bǔ)齊，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，是住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展的必要條件，是貫徹落實(shí)“租購(gòu)并舉”國(guó)家戰(zhàn)略、構(gòu)建完善的住房租賃環(huán)境的一部分，是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)，也是對(duì)基本民生的重要保障。

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