[克而瑞]豫南&皖北&蘇北&魯南人口流出城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征及前景

??總體來(lái)看，蘇北&皖北&豫南&魯南各城市疫后樓市整體下行壓力較大。

??研究員 / 楊科偉、俞倩倩、姚鄭康、李詩(shī)昀、張家樺

??2020年樓市行情可謂“一波三折”：年初新冠疫情“黑天鵝”突襲，成交“停擺”，疫后5-6月迎來(lái)需求爆發(fā)期，7月隨著熱點(diǎn)城市加碼調(diào)控，復(fù)蘇動(dòng)能明顯轉(zhuǎn)弱，“金九銀十”爽約，市場(chǎng)下行壓力巨大，不同能級(jí)城市呈現(xiàn)出顯著的分化行情，三四線(xiàn)表現(xiàn)略好于預(yù)期，前11月累計(jì)同比已然回正，小幅微增3%。

??本文我們著力聚焦了蘇北&皖北&豫南&魯南等人口基數(shù)較大且人口外溢嚴(yán)重（戶(hù)籍人口超800萬(wàn)人且常住戶(hù)籍人口比小于1）的11個(gè)典型三四線(xiàn)城市：徐州、鹽城、臨沂、濟(jì)寧、阜陽(yáng)、亳州、周口、商丘、駐馬店、南陽(yáng)、信陽(yáng)，一方面這些城市與淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市重合度較高，享有規(guī)劃利好加持。另一方面，這些城市的樓市具有典型的“返鄉(xiāng)置業(yè)”特征，通過(guò)實(shí)地調(diào)研疫情前后樓市變化，也可從一定程度上反映新冠疫情對(duì)剛需購(gòu)買(mǎi)力的影響大小。

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背景：豫南&皖北&蘇北

&魯南與淮河經(jīng)濟(jì)區(qū)

城市重合度較高 ，享政策利好

??……本節(jié)有刪減……

??（一）淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)涵蓋四省20城，定位連結(jié)南北、溝通東西的重要經(jīng)濟(jì)橋梁（本節(jié)有刪減）

（二）淮河經(jīng)濟(jì)區(qū)集中全國(guó)近一成人口，以農(nóng)業(yè)為支柱，經(jīng)濟(jì)、購(gòu)買(mǎi)力存短板）（本節(jié)有刪減）

1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)：占地17.8萬(wàn)平方公里，亞歐大陸橋東部橋頭堡的戰(zhàn)略地位（略）

2、人口優(yōu)勢(shì)：臨沂、徐州等人口基數(shù)大，商丘、周口均為對(duì)外輸出人口大市（本節(jié)有刪減）

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