[克而瑞]評(píng)司論企 | 商管提交招股書，中駿多元化加速發(fā)展

??作者 / 房玲、羊代紅

??2020年中駿實(shí)現(xiàn)銷售金額1015.37億元，目標(biāo)完成率109%，成功跨進(jìn)千億陣營。在規(guī)模實(shí)現(xiàn)快速增長的同時(shí)，中駿在一體兩翼的戰(zhàn)略主導(dǎo)下，在多元化布局方面正加速鋪開，2021年1月28日，中駿商管智慧服務(wù)于港交所遞交了招股說明書，中駿多元化業(yè)務(wù)布局又進(jìn)一程。

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??商管分拆上市

??多元化又進(jìn)一程

??中駿商管主要包含兩個(gè)板塊的業(yè)務(wù)，分別為商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)，其中商業(yè)板塊包含基本商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，開業(yè)前管理服務(wù)和其他增值服務(wù)，除了傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)之外，還為企業(yè)提供商業(yè)開業(yè)前咨詢服務(wù)，以及商業(yè)后期的租戶管理等運(yùn)營服務(wù)。

??截至2020年9月30日，中駿商管擁有90個(gè)在管商業(yè)及住宅項(xiàng)目，業(yè)務(wù)范圍覆蓋51個(gè)城市，在管總建筑面積約為1450萬平方米，相較于其他規(guī)模房企的商管物業(yè)公司來看規(guī)模還有待發(fā)展。

??2020年前9個(gè)月，中駿商管收益為5.3億元，同比增長34%。住宅物業(yè)管理收入2.89億元；商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營服務(wù)貢獻(xiàn)了收入2.41億元，占比中駿商管總收入的45.4%，從收入構(gòu)成來看，開業(yè)前管理服務(wù)和其他增值服務(wù)的收入合計(jì)占商業(yè)板塊收入達(dá)到62.1%，這部分業(yè)務(wù)集中提供咨詢方面的業(yè)務(wù)，收益相對(duì)較高，助力提升整體商業(yè)部分業(yè)務(wù)的收入水平。此外值得注意的是，商業(yè)部分業(yè)務(wù)來自獨(dú)立第三方的業(yè)務(wù)占比41%，同比下降12個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)母公司的依賴度加大。

??在盈利能力方面，2020年前商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營服務(wù)毛利率58.8%，同比增長6.6個(gè)百分點(diǎn)，相對(duì)住宅物業(yè)板塊的32.3%的毛利率來說較高，商業(yè)物業(yè)方面未來發(fā)展?jié)摿^大，未來，隨著中駿在商業(yè)方面布局的鋪開，預(yù)計(jì)商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營服務(wù)方面將可以貢獻(xiàn)更多的收益。

??未來，中駿商管若上市成功，一方面將可以降低母公司的凈負(fù)債率，在三條紅線下有積極作用，同時(shí)，借助上市平臺(tái)，也將拓寬中駿商管的融資渠道，自己造血助力規(guī)?；l(fā)展。

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??多元化戰(zhàn)略迭代升級(jí)

??“一體兩翼”戰(zhàn)略培育企業(yè)第二增長極

??除中駿商管之外，中駿近幾年在多元化方面也積極探索，在戰(zhàn)略方面幾經(jīng)升級(jí)。2015年中駿打造聯(lián)合辦公品牌Funwork，豐富了其原有的多元化業(yè)務(wù)版圖；2017年8月與美國睿星資本(Greystar Capital)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，引入外資地產(chǎn)基金合營長租公寓，實(shí)現(xiàn)中駿多元化業(yè)務(wù)的進(jìn)一步延伸。

??2017年提出地產(chǎn)千億級(jí)開發(fā)及“FUN+幸福生活”生態(tài)圈的雙軌戰(zhàn)略，其中多元化方面發(fā)布了“Fun+幸福生活”生態(tài)圈，將自有的聯(lián)合辦公、商業(yè)體系、長租公寓、酒店、健康管理整合在一起，及推出FUNLIVE方隅公寓、FUNWORK聯(lián)合辦公、FUNSUPER超燃健身及大健康等新型業(yè)務(wù)版塊。2018年7月中駿置業(yè)正式宣布更名為中駿集團(tuán)控股有限公司，更加體現(xiàn)企業(yè)對(duì)未來多業(yè)態(tài)發(fā)展的戰(zhàn)略決心。

??2019年，戰(zhàn)略升級(jí)為以地產(chǎn)開發(fā)為主體，以新零售購物中心FUNWORLD世界城及長租公寓FUNLIVE方隅為兩翼的“一體兩翼”核心業(yè)務(wù)發(fā)展模式，并提出“商業(yè)目標(biāo)2025年全國布局100個(gè)購物中心，運(yùn)營面積1000萬方，發(fā)展會(huì)員1500萬，實(shí)現(xiàn)租金45億”。2020年以來中駿加速商業(yè)方面的計(jì)劃落地，并推動(dòng)中駿商管提交上市招股書。

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??2020年商業(yè)“百城計(jì)劃”加速落地

??方隅差異化發(fā)展提升競爭力

??截至2020年底，中駿的多元化布局主要涉及：商業(yè)購物中心、長租公寓、聯(lián)合辦公、物業(yè)、酒店、教育、健康管理等方面，相應(yīng)的品牌有FUNWORLD世界城、FUNLIVE方隅公寓、FUNWORK聯(lián)合辦公、FUNSUPER超燃健身。截至目前，中駿多元化正在一體兩翼戰(zhàn)略的引導(dǎo)下，多元化核心業(yè)務(wù)主要為FUNWORLD中駿世界城及長租公寓FUNLIVE方隅。

??商業(yè)布局方面，主要以打造購物中心FUNWORLD中駿世界城為主，產(chǎn)品線分別為：都市流行、品質(zhì)生活和都市奧萊，分別對(duì)應(yīng)全客層家庭日常生活、時(shí)尚潮流和高性價(jià)比特色零售，且透過強(qiáng)化自持，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)化和運(yùn)營增值，增強(qiáng)IP的迭代能力。

??2020年中駿在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的動(dòng)作頗為頻繁，中駿商業(yè)“百城計(jì)劃”加速落地，新拓展20座中駿世界城，已開業(yè)和在建項(xiàng)目近30座，已經(jīng)進(jìn)駐北京、上海、昆明、南昌、南安、福州、泰州、泉州、莆田、平頂山、張家港、河源、揭陽、石獅、仙游、水頭、湘潭等多個(gè)城市。未來，隨著中駿商業(yè)的加速落地，一方面將為拿地等方面提供助力，另一方面，豐富的產(chǎn)品打造經(jīng)驗(yàn)也將助力中駿商管規(guī)模，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。

??長租公寓方面，中駿的品牌為方隅，定位中高端公寓市場，包括國際公寓、精品公寓、云濤公寓等三大產(chǎn)品線。分別定位輕奢國際公寓、中高端精品公寓、青年社區(qū)公寓，整體來看，產(chǎn)品主要打造中高端項(xiàng)目，通過產(chǎn)品的差異化路線，實(shí)現(xiàn)與藍(lán)領(lǐng)公寓的市場區(qū)隔。

??截至2020年底，方隅布局了15座城市，管理規(guī)模達(dá)到2.5萬間，根據(jù)克而瑞租售發(fā)布的“2020年中國住房租賃企業(yè)規(guī)模排行榜”顯示，中駿管理規(guī)模行業(yè)排名第9名，在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)形成一定的影響力。而根據(jù)目前中駿的規(guī)劃，其計(jì)劃在2025年要在全國布局20萬間長租公寓，管理租金規(guī)模超100億元，資本資產(chǎn)管理規(guī)模超600億元。

??總的來看，在規(guī)模發(fā)展的同時(shí)，中駿積極跟進(jìn)市場“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)的風(fēng)口，打造住宅業(yè)務(wù)之外的第二增長點(diǎn)，2019年多元化合計(jì)收入9.2億元，同比增長64.3%。在這發(fā)展過程中，中駿涉足聯(lián)合辦公、長租公寓、健身及大健康等多元化板塊，未來這些新培育的業(yè)務(wù)，對(duì)于企業(yè)的收入貢獻(xiàn)仍將繼續(xù)提升。未來，中駿多元化的發(fā)展，應(yīng)在在保證規(guī)模擴(kuò)張預(yù)期的情況下，積極打造標(biāo)桿項(xiàng)目，助力各個(gè)多元化領(lǐng)域中形成較大的影響力。