[易居研究院]上市房企市值管理研究

地產(chǎn)股走勢與經(jīng)營業(yè)績背離，優(yōu)化市值管理很關(guān)鍵

??一、地產(chǎn)股表現(xiàn)

??近一個月地產(chǎn)股的波動性較為明顯。以上證地產(chǎn)指數(shù)為例，其作為上海證券交易所編制的指數(shù)，衡量了地產(chǎn)行業(yè)景氣狀況及其股價整體變動狀況。數(shù)據(jù)顯示，2月25日，地產(chǎn)股大漲，上證地產(chǎn)指數(shù)為6665點，為2020年12月7日以來的最高點。此次地產(chǎn)股大漲被解讀為“地產(chǎn)股過去被嚴重低估”。但是第二日即2月26日，地產(chǎn)股又出現(xiàn)了大跌。這使得投資者對于地產(chǎn)股的走勢非常困惑。另外，此類下跌態(tài)勢并沒停止。數(shù)據(jù)顯示，截止到3月9日，3月份地產(chǎn)指數(shù)呈現(xiàn)了持續(xù)下跌的態(tài)勢，其中3月9日上證地產(chǎn)指數(shù)為6297點，已基本跌回2月24日的水平。

??近期地產(chǎn)股走勢和地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況出現(xiàn)了背離，值得行業(yè)關(guān)注。今年2月份，全國房地產(chǎn)交易市場實際上出現(xiàn)了“淡季不淡”的效應(yīng)，很多城市銷售數(shù)據(jù)明顯好于同期，也好于預(yù)期。相關(guān)房企的經(jīng)營數(shù)據(jù)也有類似的表現(xiàn)。根據(jù)克而瑞發(fā)布的2021年1-2月房企銷售TOP100排行榜，1-2月百強房企累計實現(xiàn)銷售金額18533億元，同比增速為105%。從具體企業(yè)看，一些大型房企銷售業(yè)績大增，無論是對比2020年還是2019年都有類似的表現(xiàn)。其中，今年前2月，碧桂園權(quán)益口徑銷售額為869億元，同比2019、2020年分別增長了16%、61%。而包括萬科、恒大等企業(yè)也有類似的表現(xiàn)。換而言之，當(dāng)前房企銷售業(yè)績和地產(chǎn)股走勢是有偏差的，這也是企業(yè)經(jīng)營層和資本市場都頗為費解的一件事。

??二、專家觀點

??地產(chǎn)股走勢和企業(yè)經(jīng)營狀況有背離，成為行業(yè)需要積極關(guān)注的內(nèi)容。換而言之，企業(yè)優(yōu)異的經(jīng)營數(shù)據(jù)，并不能傳導(dǎo)到企業(yè)股價和市值中，這顯然也會影響外部投資者對企業(yè)投資價值的判斷。在經(jīng)營穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，積極做好市值管理成為關(guān)鍵。上海易居房地產(chǎn)研究院和上海社會科學(xué)院市值管理中心成立的“上市房企市值管理研究”課題組，對此類問題展開了系統(tǒng)的分析和研究，據(jù)此形成了相應(yīng)的觀點和建議。

??觀點1：應(yīng)加快建立市值管理體系

??上海易居房地產(chǎn)研究院院長、華東師范大學(xué)終身教授張永岳表示，從實操的角度看，市值管理工作做到位，那么就有助于好公司和好股票的健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)正進入到后開發(fā)時代，外部環(huán)境和內(nèi)部經(jīng)營環(huán)境都出現(xiàn)了很多新變化，其對于房企尤其是上市房企來說，帶來了很多新問題和新挑戰(zhàn)。當(dāng)前上市房企市值管理體系還不健全，影響了企業(yè)的日常管理和戰(zhàn)略安排。加快建立此類管理體系，并積極形成相關(guān)測評和量化分析，將有助于發(fā)現(xiàn)和挑選地產(chǎn)領(lǐng)域的好公司和好股票，也能夠促使上市房企更好地發(fā)展。

??觀點2：應(yīng)將市值管理績效納入企業(yè)考核中

??上海社會科學(xué)院市值管理研究中心執(zhí)行主任、上海融客投資管理有限公司董事長毛勇春表示，市值管理服務(wù)的瓶頸是上市公司日益增長的市值增長需求與市值管理服務(wù)缺乏常態(tài)化、標準化、個性化、影響力及手段之間的矛盾。從上市企業(yè)管理的角度看，應(yīng)該把市值管理績效納入到考核體系中。如果市值管理不納入公司戰(zhàn)略、不成為董事會重要的工作內(nèi)容、不納入考核，市值管理就是概念與脈沖式的工作而已。以國企為例，當(dāng)前各大城市建設(shè)任務(wù)重，建設(shè)資金的來源就是國有股的減持，要減持得好，就要穩(wěn)妥、精準、高效做好市值管理工作，將市值管理績效納入考核將是國資管理的必然趨勢。

??觀點3：基于指標體系研究市值管理

??上海師范大學(xué)商學(xué)院教授崔光燦認為，應(yīng)積極研究中國房地產(chǎn)上市公司市值與企業(yè)發(fā)展基本面的關(guān)系，從“好公司”與“好股票”協(xié)調(diào)發(fā)展視角，建立客觀科學(xué)的評價體系，尤其是要關(guān)注市值與公司總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、盈利水平、營業(yè)收入、大股東性質(zhì)、企業(yè)增加值等指標的關(guān)系。通過多級指標構(gòu)建，建立市值與公司價值共同增長、溢價水平協(xié)調(diào)發(fā)展的指標體系。通過此類研究，將真正尋找到中國房地產(chǎn)上市公司市值管理水平的提升方向。政府與企業(yè)等多方也應(yīng)該強化相關(guān)意識，充分重視此類發(fā)展方向，做好三方面工作，即重視市值管理監(jiān)測，促進上市公司持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展；強化市值管理措施，實現(xiàn)將好公司與好股票協(xié)同發(fā)展；引領(lǐng)市值管理實踐，促進行業(yè)與資本市場協(xié)同發(fā)展。

??觀點4：科學(xué)測評客觀評價市值

??上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心主任孫斌藝表示，應(yīng)該以測評方式來客觀評價企業(yè)市值，讓企業(yè)能夠了解內(nèi)部資源和內(nèi)容，這是工作的關(guān)鍵，也是當(dāng)前測評所需要關(guān)注的領(lǐng)域。結(jié)合多年房地產(chǎn)上市公司排行測評經(jīng)驗，對于上市房企市值管理的測評，應(yīng)該注意三個內(nèi)容。第一、從指標的篩選角度看，除了預(yù)收賬款等房地產(chǎn)企業(yè)重要經(jīng)營指標外，也可以嘗試考慮加入三道紅線的對應(yīng)指標。第二、應(yīng)該在權(quán)重結(jié)構(gòu)的設(shè)置方面更加謹慎和科學(xué)，讓測評工作更為專業(yè)。第三、要對入選的上市房企設(shè)定標準，同時基于此類標準根據(jù)每年的年報進行篩選復(fù)核，符合標準的加入，不符合的則剔除。

??觀點5：學(xué)習(xí)標桿企業(yè)和優(yōu)秀案例

??上海融客投資管理有限公司董事竺敏明表示，應(yīng)該從資本市場的角度選擇優(yōu)秀的房企作為標桿，講好企業(yè)市值管理的故事。通過學(xué)習(xí)標桿企業(yè)例子，能夠給房企更多啟示，以形成更科學(xué)的市值管理和經(jīng)營，進而為企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展形成更強的生產(chǎn)力。比如從開發(fā)業(yè)務(wù)的角度看，可以選擇萬科為研究對象，其擁有3892億市值，在房地產(chǎn)行業(yè)中屬于30年領(lǐng)跑的企業(yè)。而從具體經(jīng)營角度看，去年年收入達到7000億元，且五個板塊發(fā)展總體穩(wěn)健，即住宅開發(fā)、物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、租賃住宅。此類企業(yè)的市值管理工作值得同行的學(xué)習(xí)和借鑒。除了傳統(tǒng)企業(yè)外，也可以關(guān)注一些復(fù)合增長率高、產(chǎn)業(yè)賦能基礎(chǔ)好、在城市更新領(lǐng)域深耕的企業(yè)。

??觀點6：跳出傳統(tǒng)視野審視房企

??上海社會科學(xué)院市值管理研究中心特約研究員朱方明表示，要從資本市場最深切關(guān)心的話題角度去關(guān)注市場管理內(nèi)容。從房地產(chǎn)行業(yè)的分類角度看，不應(yīng)局限于簡單的地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等傳統(tǒng)分類方式，還應(yīng)結(jié)合新型房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)態(tài)，如物流、文創(chuàng)等，這樣能夠吻合房地產(chǎn)時代的發(fā)展需求。同時，從企業(yè)覆蓋度的角度看，還應(yīng)關(guān)注未上市、擬上市的大型房企。因為從實際過程來看，房地產(chǎn)上市公司整個營業(yè)額占行業(yè)的比例僅50%左右，房地產(chǎn)公司100強中也還有部分未上市房企。甚至后續(xù)可以關(guān)注新業(yè)態(tài)即細分業(yè)態(tài)的獨角獸，此類獨角獸企業(yè)往往是資本市場關(guān)注的熱點，對于此類企業(yè)做排行，有助于吻合投資者的需求，真正發(fā)現(xiàn)優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)。

??觀點7：注重指數(shù)的編制和應(yīng)用

??華東政法大學(xué)商學(xué)院教授徐大豐表示，應(yīng)注重指數(shù)的編制和應(yīng)用。從市值管理邏輯和計量經(jīng)濟學(xué)角度出發(fā)，需要科學(xué)選取指數(shù)指標。只有這樣，才能既合乎市值管理邏輯的嚴謹性，又體現(xiàn)測評榜單對資本市場、房企、投資者的信息傳遞功能。當(dāng)前市面上已有的榜單，普遍按照價值創(chuàng)造、價值實現(xiàn)等階段分類排行，相關(guān)工作和體系相互支撐。這樣能夠使得企業(yè)管理者清楚意識到自身市值管理的問題診結(jié)所在，并根據(jù)相應(yīng)階段管理的偏差做出調(diào)整和優(yōu)化。后續(xù)一些關(guān)鍵問題還有待積極研究，比如說市值成長性與市值發(fā)展性的區(qū)別是什么？對于此類問題的解決，將有助于搭建房地產(chǎn)上市公司的市值管理邏輯架構(gòu)。

??觀點8：注重工具的學(xué)習(xí)和應(yīng)用

??上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究中心總經(jīng)理崔霽認為，對A股、港股上市房企的數(shù)量進行統(tǒng)計，可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)類方面，A股129家、H股160家，共計289家；中介服務(wù)類方面，A股3家、H股7家，共計10家；物業(yè)管理類方面，A股6家、H股45家，共計51家；裝修裝飾類方面，A股27家、H股0家，共計27家。對于此類企業(yè)來說，要做好市值管理工作，就需要注重工具的學(xué)習(xí)和運用。從上市公司角度看，其市值管理的五大工具包括市值管理與投資者關(guān)系、市值管理與再融資、市值管理與股權(quán)激勵、市值管理與并購重組、市值管理與股權(quán)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。而主要股東市值管理的五大工具，則包括市值維護類市值管理、股權(quán)融資類市值管理、大宗減持類市值管理、多股權(quán)類市值管理、戰(zhàn)略管理類市值管理。

??觀點9：關(guān)注市值和價值的差異

??上海融客投資管理有限公司高級業(yè)務(wù)經(jīng)理薛勇認為，根據(jù)近段時間關(guān)于企業(yè)內(nèi)在價值和市值增長有關(guān)分析，發(fā)現(xiàn)市值增長與內(nèi)在價值增長呈現(xiàn)了差異，比如后期上市未經(jīng)歷房地產(chǎn)周期的企業(yè)與經(jīng)歷周期的企業(yè)表現(xiàn)不同；A股與港股的溢價表現(xiàn)不同，且港股整體高于A股。此類差異，實際上就是企業(yè)市值和企業(yè)價值之間的差異，也是企業(yè)管理層、投資者等非?？释私庠虻膬?nèi)容。研究了此類差異、不匹配或不合理現(xiàn)象，能夠真正促使房企做反思。通過查找問題和尋找原因，將真正優(yōu)化日常經(jīng)營和資本市場相關(guān)工作，最終促進企業(yè)價值和市值的提升。

??三、結(jié)論與趨勢

??2021年政府兩會工作報告指出，貫徹新發(fā)展理念,構(gòu)建新發(fā)展格局,以推動高質(zhì)量發(fā)展為主題。中國房地產(chǎn)企業(yè)如何在后開發(fā)時代做好經(jīng)營、培育價值，成為各類企業(yè)所關(guān)注的內(nèi)容。尤其是在三道紅線的政策約束下，上市房企需要具備新發(fā)展理念和高質(zhì)量發(fā)展的思路，積極做好市值管理工作，讓企業(yè)經(jīng)營水平真正反映到企業(yè)市值上。

??市值管理成為上市房企提速和擴大影響力的重要渠道。尤其是在房地產(chǎn)盈利空間減少、融資空間壓縮的情況下，積極做好市值管理工作、發(fā)現(xiàn)企業(yè)成長價值，是每家上市房企可持續(xù)發(fā)展所需要關(guān)注的。后續(xù)隨著租賃市場的改革、物業(yè)經(jīng)營的創(chuàng)新，預(yù)計會形成一批新的上市企業(yè)。此類企業(yè)更應(yīng)該在市值管理方面發(fā)力，真正培育出“好公司”和“好股票”。

??附錄：

??1、本報告中，相關(guān)專家觀點源于“上市房企市值管理研究”課題組會議上專家發(fā)言內(nèi)容。

??2、中國上市房企市值管理研究課題組由上海易居房地產(chǎn)研究院和上海社會科學(xué)院市值管理研究中心聯(lián)合成立。上海易居房地產(chǎn)研究院是由上海市社會科學(xué)界聯(lián)合會主管，并經(jīng)上海市社會團體管理局登記注冊，具有法人實體地位的專業(yè)房地產(chǎn)研究機構(gòu)。經(jīng)過十余年的發(fā)展，曾獲“上海市優(yōu)秀民辦社科研究機構(gòu)”四連冠，“全國社科聯(lián)創(chuàng)建新型智庫先進單位”，以及被評為“中國5A級社會組織單位”，是中國唯一一家房地產(chǎn)領(lǐng)域“5A”級民辦研究機構(gòu)。上海社會科學(xué)院市值管理研究中心由上海社會科學(xué)院研究生院及數(shù)量經(jīng)濟研究中心與上海融客投資管理有限公司聯(lián)合組建，是全國首家社科院市值管理研究中心。其致力于發(fā)揮智庫作用，在市值管理理論體系建設(shè)及定性與定量研究方面走在全國前列。

??執(zhí)筆人：易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進

??郵  箱：fudan-2007@163.com

??電  話：021-60868887