[貝殼研究院]深圳二手房指導價新政滿月

深圳二手房指導價新政滿月：觀望、博弈加劇，市場在等待銀行細則

??核心結論：新政后深圳二手房成交量在低位徘徊，改善客群入市節(jié)奏明顯放緩。市場景氣度高位回調，業(yè)主對于市場的預期在朝理性方向轉變。當前買賣雙方觀望心理較重；銀行端已有頭部銀行表態(tài)按照新政執(zhí)行按揭，但具體規(guī)則尚不明確。市場表現為買賣雙方與銀行的博弈狀態(tài)。預計在多數銀行公布按揭細則之前，這種博弈將持續(xù)，成交量保持低位，價格保持基本穩(wěn)定。

??正文：

??春節(jié)后深圳二手房成交量保持在底部。根據深圳鏈家實時成交數據，新政后深圳二手房日均成交量較新政前降低幅度超過70%。

??改善客群受影響最顯著，改善房源成交占比下降。從成交結構看，新政后500-800萬、800萬以上改善房源成交占比較新政前分別降低9個、6個百分點； 500萬以下房源成交占比近7成，較新政前提高15個百分點。房源面積層面，90平以上的房源成交占比為17%，較新政前下降4個百分點，60平以下房源占比為48%，較新政前提高8個百分點。居室方面，三居、四居房源成交占比較新政前下降7個百分點；一居室房源成交占比提高6個百分點。從成交單價來看，3月以后8萬以上房源成交占比較新政前下降8個百分點，5萬以下房源成交占比提高約10個百分點。

??之所以呈現以上特點，是因為新政對于不同業(yè)主的影響程度不同。對于買方，新政帶來直接影響就是首付成本提高，特別是對于改善的客群，因為總價高、首付比例高，新政后需要額外支付的首付更高。所以新政后買方特別是改善客群入市節(jié)奏放緩。