[克而瑞]2021年一季度中國(guó)房地產(chǎn)總結(jié)與展望（中篇）

??業(yè)績(jī)篇、投資篇、融資篇
??前往閱讀《2021年一季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望》（上篇）

??04

??業(yè)績(jī)篇

??一季度淡季不淡

??企業(yè)目標(biāo)增速預(yù)期趨穩(wěn)

??2021年一季度，在“就地過(guò)年”影響下三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)客群有所減少，但春節(jié)期間一二線城市市場(chǎng)購(gòu)房情緒升溫，提振樓市整體表現(xiàn)。行業(yè)TOP100房企1-2月累計(jì)銷售操盤金額較2019年同期增長(zhǎng)57.3%。其中，中大型房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)趨勢(shì)相對(duì)突出，超7成TOP50房企的業(yè)績(jī)?cè)龇?0%。

??目前，在“房住不炒”長(zhǎng)效機(jī)制下，行業(yè)發(fā)展方向變得清晰，預(yù)計(jì)未來(lái)將步入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代。新常態(tài)下，規(guī)模房企整體戰(zhàn)略以防范風(fēng)險(xiǎn)為主，業(yè)績(jī)目標(biāo)制定更趨謹(jǐn)慎、整體的目標(biāo)增長(zhǎng)率也將趨于平穩(wěn)。同時(shí)，年內(nèi)針對(duì)不同城市市場(chǎng)的分化格局，企業(yè)需要制定更具針對(duì)性的銷售策略，積極供貨推盤、深化銷售渠道、提高周轉(zhuǎn)效率、提速現(xiàn)金回流。

??總結(jié)

??01

??業(yè)績(jī)：一季度淡季不淡，熱點(diǎn)城市購(gòu)房熱度提振市場(chǎng)整體表現(xiàn)

??2021年一季度，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)淡季不淡。1-2月，行業(yè)TOP100房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額16306.2億元，整體業(yè)績(jī)規(guī)模較去年同期同比增長(zhǎng)103%，較2019年同期也增長(zhǎng)了57.3%。一方面，雖然在“就地過(guò)年”影響下三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)客群有所減少，但房企“春節(jié)不打烊”的積極營(yíng)銷使得部分熱點(diǎn)城市自去年末以來(lái)的市場(chǎng)熱度得以延續(xù)。另一方面，一二線城市市場(chǎng)春節(jié)期間購(gòu)房情緒升溫，進(jìn)一步提振了樓市的整體表現(xiàn)。

??02

??企業(yè)：規(guī)模房企表現(xiàn)突出，超7成TOP50房企較2019年同期增速超50%

??從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，2021年一季度中大型房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)趨勢(shì)更為突出。TOP50房企相較2019年同期業(yè)績(jī)表現(xiàn)更好，其中超7成企業(yè)累計(jì)同比增速超過(guò)50%。其中，TOP31-50梯隊(duì)房企中17家企業(yè)相較2019年同期增速高于50%，占比明顯高于其他梯隊(duì)。此外，區(qū)別于往年春節(jié)假期期間房企業(yè)績(jī)普遍走弱的趨勢(shì)，今年2月40家行業(yè)典型上市房企中有14家企業(yè)實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)。具體來(lái)看，綠城、雅居樂(lè)、保利置業(yè)、花樣年、當(dāng)代置業(yè)的單月業(yè)績(jī)環(huán)比增幅超過(guò)30%。

??03

??目標(biāo)：規(guī)模房企目標(biāo)設(shè)定更趨謹(jǐn)慎，整體目標(biāo)增長(zhǎng)率將趨于平穩(wěn)

??目前，在“房住不炒”長(zhǎng)效機(jī)制下，行業(yè)發(fā)展方向變得清晰，預(yù)計(jì)未來(lái)將步入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代。從企業(yè)業(yè)績(jī)預(yù)期來(lái)看，自2018年以來(lái)房企銷售目標(biāo)總體謹(jǐn)慎、目標(biāo)增速回落，行業(yè)平均目標(biāo)增長(zhǎng)率由2018年的41%逐年回落至2020年的12%。

??截至目前，已有近10家房企在2020年度業(yè)績(jī)會(huì)上提出了2021年的業(yè)績(jī)目標(biāo)。一方面，部分房企如恒大、世茂、綠城等更趨謹(jǐn)慎、目標(biāo)增長(zhǎng)率較2020年降低。其中，恒大將2021年的業(yè)績(jī)目標(biāo)設(shè)定為7500億元，目標(biāo)增長(zhǎng)率由去年的8.1%進(jìn)一步放緩至3.7%。另一方面，也有少數(shù)房企如招商、越秀、寶龍2021年的目標(biāo)增長(zhǎng)率較去年略有提升，但與去年實(shí)際完成業(yè)績(jī)的增速相比也均有放緩。

??整體來(lái)看，在行業(yè)下行疊加“三道紅線”新規(guī)的壓力下，企業(yè)控負(fù)債、降杠桿壓力增加，規(guī)模房企的業(yè)績(jī)目標(biāo)制定會(huì)更趨謹(jǐn)慎，整體的目標(biāo)增長(zhǎng)率也將趨于平穩(wěn)。預(yù)計(jì)隨著房企投資和規(guī)模擴(kuò)張的動(dòng)能的降低，未來(lái)規(guī)模房企增速放緩將成為常態(tài)。

??展望

??04

??新常態(tài)下，企業(yè)戰(zhàn)略以防范風(fēng)險(xiǎn)、積極適應(yīng)市場(chǎng)變化為主

??2021年以來(lái)，中央與地方出臺(tái)的供需兩端調(diào)控政策趨于多樣化，調(diào)控收緊仍是主旋律。展望全年，全國(guó)房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)以維持市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展為基調(diào)，行業(yè)銷售面積規(guī)模大概率會(huì)維持在2020年全年的水平。新常態(tài)下，規(guī)模房企整體戰(zhàn)略以謹(jǐn)慎、防范風(fēng)險(xiǎn)為主，積極適應(yīng)新的政策與市場(chǎng)環(huán)境，調(diào)整投資、銷售、融資等各方面的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。同時(shí)，隨著不同城市市場(chǎng)分化加劇，企業(yè)需要更具針對(duì)性的銷售策略。在一線和熱點(diǎn)二線城市積極供貨推盤、提升周轉(zhuǎn)效率。在競(jìng)爭(zhēng)激烈、需求不足的低能級(jí)城市制定更合理的定價(jià)策略、深化銷售渠道，及時(shí)調(diào)整價(jià)格優(yōu)惠搶占市場(chǎng)份額、提速現(xiàn)金回流。

??05

??投資篇

??整體保持謹(jǐn)慎

??深耕、聚焦為主

??總結(jié)

??受到融資端、供給端政策影響，2021年一季度企業(yè)投資延續(xù)了2020下半年以來(lái)的謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)，百?gòu)?qiáng)房企整體拿地銷售比僅有0.22，其中近三成房企未拿地。

??城市、企業(yè)分化仍在加劇。熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊熱度高居不下，投資主要集中高能級(jí)城市。而龍頭房企優(yōu)勢(shì)依舊顯著，銷售TOP20占據(jù)五成新增貨值。隨著雙集中供地政策落地，未來(lái)行業(yè)洗牌更加劇烈。

??01

??投資集中度：銷售TOP20占據(jù)五成新增貨值

??截止到2021年2月，百?gòu)?qiáng)房企新增貨值總量超過(guò)1.13萬(wàn)億元，其中有8家房企新增土儲(chǔ)貨值超過(guò)300億元，保利、融創(chuàng)、碧桂園、萬(wàn)科、華潤(rùn)等龍頭房企排名靠前，表現(xiàn)相對(duì)積極。

??新增貨值集中度來(lái)看，強(qiáng)者恒強(qiáng)格局未變，半數(shù)新增貨值被銷售前20強(qiáng)房企所獲。值得注意的是，銷售10強(qiáng)房企新增貨值雖占百?gòu)?qiáng)新增貨值的31%，但較2020年下滑10個(gè)百分點(diǎn)。隨著雙集中供地政策的落地，我們認(rèn)為龍頭房企優(yōu)勢(shì)將更為顯著，行業(yè)洗牌也會(huì)加速。

??02

??投資意愿：百?gòu)?qiáng)拿地銷售比僅0.22，三成百?gòu)?qiáng)企業(yè)未拿地

??2021年前兩月百?gòu)?qiáng)拿地銷售比為0.22，較2020年下降了0.15，企業(yè)投資延續(xù)了去年下半年以來(lái)的謹(jǐn)慎態(tài)度。分梯隊(duì)而言，銷售10強(qiáng)房企投資態(tài)度最為謹(jǐn)慎，拿地銷售比為0.19；而11-20強(qiáng)、51-100強(qiáng)房企投資積極性相對(duì)最高，拿地銷售比分別為0.24和0.26。值得注意的是，截止2月末仍有三成百?gòu)?qiáng)房企尚未納儲(chǔ)。

??03

??投資節(jié)奏：延續(xù)自2020年6月以來(lái)下跌趨勢(shì)，2月投資金額處近一年低位

??從投資節(jié)奏來(lái)看，在政策調(diào)控和春節(jié)假期的疊加影響下，銷售50強(qiáng)房企2月投資金額約為1400億，環(huán)比下降20%，延續(xù)了自去年6月份以來(lái)下滑的整體趨勢(shì)。50強(qiáng)房企1-2月累計(jì)投資金額近3400億元，較去年同去上漲10%，主要是同期基數(shù)較低所致。盡管2月投資金額處于近一年低位，投資活躍度低，但諸如越秀、中駿等房企單月投資額環(huán)比增幅較大，表現(xiàn)相對(duì)搶眼。

??04

??企業(yè)表現(xiàn)：以收斂聚焦為主，三成百?gòu)?qiáng)房企貨值排名高于銷售

??……略……

??05

??投資布局：二線城市吸金近半，長(zhǎng)三角投資較去年末提升17個(gè)百分點(diǎn)

??……略……

??展望

??整體來(lái)看，在調(diào)控愈發(fā)嚴(yán)苛之下，房企整體投資態(tài)度仍將保持謹(jǐn)慎?？梢灶A(yù)見(jiàn)，城市間土地市場(chǎng)將更為分化。尤其是22城雙集中供地政策落地之前，熱點(diǎn)城市、優(yōu)質(zhì)地塊仍吸引較多房企參拍，且從競(jìng)拍輪數(shù)、成交溢價(jià)等方面來(lái)看熱度均不低。因此，在保證全年供貨量的背景下，預(yù)計(jì)3月底、二季度初將迎來(lái)一波拿地“小陽(yáng)春”。

??在“兩集中”新政的落地后，一二線城市和三四線城市土地市場(chǎng)將逐漸分化為兩個(gè)賽道，企業(yè)在不同類型的城市投資策略、投資方式都將重新調(diào)整。相較之下，重倉(cāng)一二線城市的企業(yè)受到影響更為嚴(yán)重，而重倉(cāng)三四線的企業(yè)則相對(duì)而言受到影響較小。

??整體而言，供給側(cè)的變革也將導(dǎo)致行業(yè)新一輪的洗牌，龍頭房企優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步放大，在舊改、收并購(gòu)、合作拿地等方面有所布局的企業(yè)將會(huì)迎來(lái)新的機(jī)遇。

??06

??融資篇
??融資調(diào)控短期內(nèi)難松 融資量預(yù)估呈下滑趨勢(shì)

??總結(jié)：融資環(huán)境收緊下融資量下滑明顯 房企積極尋求上市

??01

??一季度政策重點(diǎn)加強(qiáng)商業(yè)銀行涉房貸款限制

??2021年一季度房企的融資環(huán)境繼續(xù)保持著收緊態(tài)勢(shì)，政府主要針對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款出臺(tái)了多項(xiàng)政策加強(qiáng)了監(jiān)管。2020年12月31日央行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，將我國(guó)商業(yè)銀行劃分為5個(gè)檔次，同時(shí)限定了不同檔次銀行的房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比上限。此后一季度銀保監(jiān)會(huì)、上海銀保監(jiān)局分別在不同場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理，北京銀保監(jiān)局和央行上?？偛恳卜謩e加強(qiáng)對(duì)個(gè)人貸款合規(guī)性的審查。除了強(qiáng)化對(duì)商業(yè)銀行涉房貸款的監(jiān)管之外，一季度另一項(xiàng)有關(guān)房地產(chǎn)融資的重要事件就是上交所和深交所在1月29日發(fā)布了基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)三項(xiàng)主要業(yè)務(wù)規(guī)則，我國(guó)的公募REITs即將正式起航，未來(lái)有可能成為房企盤活存量資產(chǎn)進(jìn)行融資的一個(gè)突破口。

??在落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理的過(guò)程中，部分地方政府針對(duì)本地的實(shí)際情況對(duì)制度的落實(shí)進(jìn)行了微調(diào)，比如山東調(diào)高轄區(qū)城商行、民營(yíng)銀行房地產(chǎn)貸款集中度標(biāo)準(zhǔn)上限2.5個(gè)百分點(diǎn)，廣東、上海、海南等地也對(duì)部分銀行的兩項(xiàng)貸款占比上限進(jìn)行了不同比例的上調(diào)，福建在調(diào)高比例的同時(shí)也適當(dāng)延長(zhǎng)了過(guò)渡期，也體現(xiàn)了我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控“因城施策”的原則。而隨著房地產(chǎn)貸款集中度管理的落實(shí)，多地都出現(xiàn)了銀行房貸額度吃緊現(xiàn)象，有些銀行甚至?xí)和Ａ朔抠J的發(fā)放，限制涉房貸款發(fā)放的效果較為明顯。值得注意的是，銀保監(jiān)會(huì)在3月2日的發(fā)布會(huì)上表示，2020年中國(guó)房地產(chǎn)貸款增速8年首次低于各項(xiàng)貸款增速，未來(lái)房地產(chǎn)貸款的增速可能會(huì)繼續(xù)降低。

??02

??三條紅線后融資環(huán)境持續(xù)收緊，一季度各月房企融資均同比下降

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 2021年一季度100家典型房企的融資額為2521.91億元，同比大幅下降39%，環(huán)比下降29%，下滑幅度較大。一方面主要在于一季度經(jīng)歷春節(jié)假期以及統(tǒng)計(jì)時(shí)間問(wèn)題，房企融資環(huán)比下降；另一方面，2020年8月三條紅線出臺(tái)后，2020年的最后一天出臺(tái)了房貸集中度管理政策，疊加一季度政策對(duì)違規(guī)資金的嚴(yán)格查處等因素，2021年一季度房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊愈發(fā)明顯，房企融資量持續(xù)下滑。

??從單月融資情況來(lái)看，2021年1月融資金額達(dá)到1420億元，環(huán)比漲幅較大，主要在于房企2021年面臨歷史上新的到期高峰，1月作為高點(diǎn)房企需借新還舊償債，疊加年初機(jī)構(gòu)額度相對(duì)寬松的原因?qū)е氯谫Y量環(huán)比增長(zhǎng)較大。到2月及3月份房企融資量相對(duì)較小，其中2021年2月房企融資額570億元，創(chuàng)2017年3月以來(lái)單月融資額新低，主要在于三條紅線出臺(tái)后，房企整體的融資環(huán)境收緊，房企融資量一直屬于同比下滑的趨勢(shì)。

??從各個(gè)企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，有約三分之二的房企融資規(guī)模有所減少，規(guī)模減少的房企中有約39%的企業(yè)同比降幅超過(guò)50%。從梯隊(duì)上來(lái)看，四個(gè)規(guī)模梯隊(duì)的房企融資量均呈現(xiàn)同比下降，其中TOP31-50的房企下降幅度最大，同比減少62.06%至382.09億元，同時(shí)TOP10房企的降幅也超過(guò)了50%，而TOP11-30規(guī)模的房企融資規(guī)模下降幅度為7.53%，降幅最小，該梯隊(duì)也是平均融資額最高的梯隊(duì)，主要在于該梯隊(duì)的房企規(guī)模增長(zhǎng)訴求較大，雖在融資收緊下融資量有所下滑，但仍保持較為相對(duì)積極的融資態(tài)度。

??03

??境內(nèi)債權(quán)融資占比最高，無(wú)房企發(fā)行永續(xù)債

??……略……

??04

??境外房企融資結(jié)構(gòu)變化拉低整體融資成本，房企融資持續(xù)分化

??……略……

??05

??三條紅線后，房企分拆旗下業(yè)務(wù)公司速度加快

??……略……

??展望：
??融資調(diào)控持續(xù)融資量下滑趨勢(shì)不變
??房企應(yīng)加強(qiáng)拓寬現(xiàn)金流入渠道

??整體來(lái)看，在三條紅線調(diào)控之后，持續(xù)疊加房貸集中度管理制度，同時(shí)，加大對(duì)信貸違規(guī)資金進(jìn)入樓市的處查力度，2021年房企的整體融資環(huán)境持續(xù)收緊。在行業(yè)整體降杠桿的背景下，未來(lái)房地產(chǎn)融資調(diào)控預(yù)估短期內(nèi)持續(xù)從嚴(yán)。從調(diào)控主體來(lái)看，房企整體的有息債增速受到嚴(yán)控，房企的融資量預(yù)計(jì)保持低位運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，主要融資以償還到期債務(wù)為主。

??同時(shí)，在此情況下，房企融資分化將持續(xù)，一方面，財(cái)務(wù)優(yōu)秀的房企將獲得更高的有息債增速，企業(yè)發(fā)展或?qū)⑻崴?，融資成本和結(jié)構(gòu)或?qū)⒌玫匠掷m(xù)的優(yōu)化和改善；另一方面，債務(wù)狀況較差或者杠桿較高的房企，融資量增長(zhǎng)受限，同時(shí)，部分房企的新增融資成本或?qū)⑸仙?，短期這些房企應(yīng)以降杠桿為主要目標(biāo)，規(guī)模發(fā)展速度放緩。

??未來(lái)，融資環(huán)境持續(xù)收緊下，融資方面房企應(yīng)積極開(kāi)展更加多元化的融資渠道持續(xù)優(yōu)化自身的債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本。同時(shí)，企業(yè)運(yùn)營(yíng)方面應(yīng)持續(xù)優(yōu)化組織架構(gòu)，持續(xù)提高運(yùn)營(yíng)能力，提高項(xiàng)目去化，加快開(kāi)發(fā)周期，加快銷售端現(xiàn)金回流。此外，房企應(yīng)持續(xù)打磨自身產(chǎn)品力，創(chuàng)造品質(zhì)更優(yōu)的產(chǎn)品。