[易居研究院]中國百城住宅庫存報(bào)告（20210329）

??3月29日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布最新一期《全國百城住宅庫存報(bào)告》。截至2月底，全國100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為49840萬平方米，環(huán)比減少2.2%，同比增長5.6%。環(huán)比數(shù)據(jù)之所以下跌，和2月份春節(jié)效應(yīng)有關(guān)。2月份本身不是推盤的高峰期，房企項(xiàng)目也以消化既有庫存為主要方向。而從同比數(shù)據(jù)看，百城庫存呈現(xiàn)了連續(xù)27個(gè)月正增長的現(xiàn)象，說明存在一定的去庫存壓力。

??數(shù)據(jù)顯示，2月份100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.1個(gè)月，這也意味著市場消化完這些庫存需要10.1個(gè)月時(shí)間。存銷比數(shù)據(jù)有所反彈，和計(jì)算公式有關(guān)。本報(bào)告定義：庫存去化周期即存銷比=月末新建商品住宅庫存面積/最近六個(gè)月新建商品住宅成交面積平均值。此次2月份計(jì)算的存銷比中，涉及到相對偏低的2月份成交數(shù)據(jù)，自然容易拉高存銷比。當(dāng)然，從實(shí)際感受來看，今年1-2月份呈現(xiàn)了淡季不淡的效應(yīng)，各個(gè)城市房屋銷售速度比預(yù)期的要好。

??從城市排行可以看出，全國百城去化排序中，去化效果最好的3個(gè)城市均為長三角城市，即湖州、合肥和南通。今年長三角各城市市場交易依然活躍，存在一些炒房現(xiàn)象，這也是相關(guān)城市近期購房政策頻頻收緊的重要原因。統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度包括上海、杭州、嘉興、臺(tái)州、金華（市區(qū)及下屬的義烏和永康）、湖州、合肥等城市紛紛收緊政策，有力地打擊了投資投機(jī)需求。若后續(xù)長三角其他城市也出現(xiàn)炒作，那么政策收緊的可能性將加大。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，雖然從全國100城存銷比數(shù)據(jù)看，有所反彈，但這并不能簡單理解為去化壓力在明顯增大。從當(dāng)前市場狀況看，很多城市房屋交易好于預(yù)期。但問題在于，部分購房需求是投資投機(jī)需求。若不及時(shí)整頓，則容易干擾市場預(yù)期和市場秩序，也和房住不炒的精神相違背。所以近期浙江省相關(guān)城市購房政策頻頻收緊，充分說明地方政府看到了房屋交易背后的問題和風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)政策有助于后續(xù)市場、秩序和預(yù)期的穩(wěn)定。

??隨著宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的改善，住宅去庫存迎來了很多新的機(jī)會(huì)，這也是房企營銷端值得期待的地方。但也需要說明，后續(xù)對于一些炒作過多的城市，預(yù)售許可審批、項(xiàng)目定價(jià)、銀行信貸等政策將進(jìn)一步趨嚴(yán)，其本身會(huì)限制部分購房需求的進(jìn)入，客觀上會(huì)使得去化速度放緩。對類似放緩的預(yù)測，也要求相關(guān)城市的房企積極調(diào)整營銷策略和營銷節(jié)奏。

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