[克而瑞]調(diào)研紀(jì)要 | 江蘇省三四線城市：宿遷篇

??調(diào)研感受

??■  土拍高熱推動(dòng)市場(chǎng)熱度上漲，中期市場(chǎng)難言樂(lè)觀。

??■  寬松的政策加上政府對(duì)土地供應(yīng)節(jié)奏把握比較精準(zhǔn)，大部分項(xiàng)目都比較好賣(mài)。

??■  宿遷市場(chǎng)仍有多重隱憂：

??一是拿地成本劇增與放貸速度放緩下，房企“掙錢(qián)”越來(lái)越難；

??二是需求提前透支，后期棚改量減少，全民買(mǎi)房的現(xiàn)象短期內(nèi)難以復(fù)現(xiàn)；

??三是市場(chǎng)存在供求錯(cuò)期現(xiàn)象，但潛在供應(yīng)量并不少，當(dāng)新盤(pán)后期集中推售、供應(yīng)明顯增多時(shí)，這種“供不應(yīng)求”的假象也會(huì)消失，宿遷市場(chǎng)將會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，部分樓盤(pán)尤其是價(jià)格高、學(xué)校配套一般的項(xiàng)目，將會(huì)變得難賣(mài)，甚至賣(mài)不動(dòng)。

??01

??市場(chǎng)概況

??20年下半年市場(chǎng)熱度延續(xù)至今

??成交量?jī)r(jià)同比仍在走高

??2020年宿遷市場(chǎng)表現(xiàn)明顯好于2019年，成交量?jī)r(jià)均有明顯提升。從全年成交情況來(lái)看，2020年宿遷市區(qū)商品住宅成交規(guī)模同比增長(zhǎng)21%至269萬(wàn)平方米，成交均價(jià)也大漲23%至9204元/平方米。雖然下半年新房項(xiàng)目扎堆入市，但市場(chǎng)供求關(guān)系仍然比較合理，截止2020年末，宿遷的商品住宅庫(kù)存去化周期僅為11.3個(gè)月，較年初下降了0.7個(gè)月。

??2021年前3個(gè)月，由于市場(chǎng)上新房供應(yīng)量較少，加之房?jī)r(jià)不斷上漲下客戶產(chǎn)生恐慌性購(gòu)房情緒影響，宿遷樓市成交熱度仍然維持在高位：前3個(gè)月成交面積均大幅超過(guò)去年同期；同時(shí)，從調(diào)研情況來(lái)看，房?jī)r(jià)也在進(jìn)一步走高，大部分項(xiàng)目年后已逐漸收回優(yōu)惠折扣，部分項(xiàng)目新推案價(jià)格也在上調(diào)。

??02

??土地市場(chǎng)

??土拍升溫成樓市轉(zhuǎn)熱導(dǎo)火索

??高價(jià)地頻出抬升房?jī)r(jià)上漲預(yù)期

??從調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，宿遷樓市的明顯轉(zhuǎn)熱始于2020年下半年，其起因是下半年來(lái)土地市場(chǎng)熱度急劇上升，幾乎每場(chǎng)土拍都有新的單價(jià)地王誕生。在地價(jià)上漲之下，客戶恐慌購(gòu)房需求急于變現(xiàn)，置業(yè)周期明顯縮短，樓市熱度因此轉(zhuǎn)熱。

??土拍市場(chǎng)的火熱一方面是由于優(yōu)質(zhì)土地大幅增加，另一方面是受多家品牌房企想要進(jìn)駐宿遷市場(chǎng)影響。在20年下半年，南京、無(wú)錫、南通等長(zhǎng)三角核心城市拿地越發(fā)困難，為了增加土儲(chǔ)，房企將目光投向宿遷、淮安等核心區(qū)域拿地成本仍處于低位、政策環(huán)境也比較寬松的城市，如融創(chuàng)、綠城、正榮等品牌房企均在2020年進(jìn)入宿遷市場(chǎng)，導(dǎo)致宿遷市區(qū)地市熱度急劇升溫，土拍競(jìng)爭(zhēng)也越發(fā)激烈。如2020年12月末出讓的宿城16地塊經(jīng)歷了200余輪競(jìng)拍才由建發(fā)競(jìng)得，平均樓板價(jià)高達(dá)15600元/平方米，創(chuàng)下宿遷成交地價(jià)新高，而此前的單價(jià)地王宿城09地塊在當(dāng)年10月份拍賣(mài)時(shí)僅經(jīng)過(guò)了65輪競(jìng)拍。

??在優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)量大增與品牌房企進(jìn)入的影響下，2020年宿遷市區(qū)涉宅用地成交平均溢價(jià)率由2019年的17%大增至2020年的44%。同時(shí)，宿遷市區(qū)的住宅用地價(jià)格也明顯上漲，2020年宿遷市區(qū)成交宅地平均樓板價(jià)已高達(dá)4873元/平方米，同比大漲105%。

??“面粉”價(jià)格上漲下，“面包”價(jià)格自然也隨之上調(diào)。雖然政府有“限房?jī)r(jià)”措施，但具體實(shí)施方式是根據(jù)項(xiàng)目拿地價(jià)格來(lái)確定項(xiàng)目備案價(jià)格，高價(jià)地項(xiàng)目的備案并未受到太大的價(jià)格限制。同時(shí)，政府允許項(xiàng)目備案價(jià)格一年可有5%的漲幅，單批次備案價(jià)格也可上調(diào)3%。因此，在地價(jià)明顯上漲的刺激下，市場(chǎng)供求雙方——房企和購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期也明顯上調(diào)，就出現(xiàn)了多個(gè)項(xiàng)目新推案價(jià)格上漲，客戶“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”心理促使需求變現(xiàn)。因此，在2020年下半年宿遷的房?jī)r(jià)較上半年有明顯的躍升，成交量也較上半年明顯增加。

??03

??購(gòu)買(mǎi)力

??棚改需求延后釋放刺激樓市熱度上行

??但購(gòu)房主力客群購(gòu)買(mǎi)力已有見(jiàn)頂跡象

??進(jìn)一步深入來(lái)看，樓市、地市的火熱歸根結(jié)底還是在于宿遷市近年來(lái)棚改量仍處于相對(duì)較高水平。由于建市較晚，宿遷的城市面貌發(fā)展也比較緩慢，原市區(qū)范圍僅包括宿城區(qū)的老城區(qū)板塊，后期隨著城市的發(fā)展才逐漸形成老城區(qū)、宿城新區(qū)、蘇宿園區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、湖濱新區(qū)、宿豫區(qū)和洋河新區(qū)七大發(fā)展版圖。因此，近年來(lái)宿遷市區(qū)的棚改量一直處于較高水平，尤其是2018年~2020年，每年計(jì)劃改造戶數(shù)均在1萬(wàn)戶以上，2020年新開(kāi)工計(jì)劃量仍在250萬(wàn)平方米以上。在大規(guī)模的拆遷下，也催生了大量的剛需和改善需求，但在2019年、2020年上半年宿遷市區(qū)商品住宅供應(yīng)量是處于相對(duì)較低水平的，大量的需求被積壓，在“買(mǎi)不到房、房?jī)r(jià)又在上漲”的恐慌心理下，2020年下半年宿遷樓市熱度明顯被調(diào)動(dòng)，成交量?jī)r(jià)較上半年明顯上漲。

??值得注意的是，隨著城市房?jī)r(jià)的走高，當(dāng)?shù)刂髁?gòu)房人群的購(gòu)買(mǎi)力也出現(xiàn)了見(jiàn)頂信號(hào)。從調(diào)研項(xiàng)目情況來(lái)看，市場(chǎng)上購(gòu)房主力仍為剛需剛改客戶，這些群體的收入水平相對(duì)較低，對(duì)價(jià)格敏感性比較高，區(qū)域購(gòu)房單價(jià)天花板也逐漸顯現(xiàn)。如剛需剛改客戶占比較高的宿豫區(qū)，客戶購(gòu)買(mǎi)單價(jià)天花板在1萬(wàn)元/平方米，宿城區(qū)的客戶購(gòu)買(mǎi)力水平雖然稍高，但單價(jià)在1.3萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目也會(huì)面臨去化問(wèn)題。更能說(shuō)明此現(xiàn)象的是，對(duì)于同一板塊的項(xiàng)目，價(jià)格低者去化速度往往更快，價(jià)格稍高一些的項(xiàng)目去化周期明顯變長(zhǎng)，如鐘吾正榮府、中南紫云集等項(xiàng)目由于前期開(kāi)盤(pán)價(jià)格較高開(kāi)盤(pán)去化速度相對(duì)較慢，而周邊售價(jià)較低的中梁金科拾光里，去化速度明顯更快，目前已處于清盤(pán)階段。

??04

??挑戰(zhàn)及機(jī)遇

??購(gòu)房需求支撐力已現(xiàn)疲軟

??企業(yè)高價(jià)拿地需謹(jǐn)慎考量去化風(fēng)險(xiǎn)

??總的來(lái)看，宿遷這一輪市場(chǎng)的火熱還是與棚改和土拍有關(guān)，特別是2020年下半年土拍熱度急劇升溫，抬升了購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期，使得購(gòu)房客戶的需求變現(xiàn)周期明顯縮短，造成市場(chǎng)出現(xiàn)一定的供不應(yīng)求現(xiàn)象。但隨著更多項(xiàng)目入市，積壓的購(gòu)房需求得到釋放，接下來(lái)宿遷的市場(chǎng)熱度大概率會(huì)下行，短中期市場(chǎng)難言樂(lè)觀。

??具體而言，在短期內(nèi)宿遷市場(chǎng)將面臨以下挑戰(zhàn)：

??1）購(gòu)房需求支撐不穩(wěn)固，成交規(guī)?；?qū)⒃诿髂暌?jiàn)頂回落。從調(diào)研情況來(lái)看，市場(chǎng)上購(gòu)房需求仍靠棚改帶來(lái)的置業(yè)需求支撐，但2020年后宿遷的棚改計(jì)劃量在減少是不爭(zhēng)的事實(shí)，未來(lái)市場(chǎng)需求大概率會(huì)受此影響出現(xiàn)萎縮。另一方面，在房?jī)r(jià)快速上漲的影響下，已經(jīng)提前透支了一部分剛需購(gòu)房需求，宿遷剛需客戶的購(gòu)買(mǎi)力已有見(jiàn)頂跡象。因此，宿遷市區(qū)住宅成交規(guī)模難以維持去年大幅上漲的趨勢(shì)，有可能將在明年出現(xiàn)回落。

??2）高價(jià)項(xiàng)目去化將承壓，企業(yè)需避免“站最后一班崗”。目前，宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的地價(jià)上漲利好原有項(xiàng)目銷(xiāo)售的現(xiàn)象，特別是在品牌房企扎堆的區(qū)域，如宿城新區(qū)、宿豫區(qū)的市場(chǎng)均有此特征。同時(shí)，政府為了控庫(kù)存，對(duì)土地供應(yīng)把控嚴(yán)格，加上城區(qū)向外發(fā)展需要，宿城新區(qū)等已基本建成的區(qū)域土地供應(yīng)將會(huì)有所減少，高價(jià)地可能會(huì)長(zhǎng)期站崗。另外，隨著房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境的整體收緊，宿遷信貸環(huán)境也在收緊，銀行放貸速度明顯變慢，企業(yè)回款壓力加大。因此，房企在拿地時(shí)需要仔細(xì)考慮去化風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金流回轉(zhuǎn)速度，除有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)加持的項(xiàng)目，高地價(jià)拿地需謹(jǐn)慎。

??不過(guò)，長(zhǎng)期來(lái)看，宿遷市場(chǎng)仍面臨著一定的發(fā)展機(jī)遇：

??1）宿遷的產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐漸向好，利于吸引人口回流、增加購(gòu)房需求，企業(yè)拿地可關(guān)注宿豫區(qū)等潛力板塊。就宿遷城市整體發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，針對(duì)各個(gè)區(qū)域，政府都有清晰的發(fā)展重點(diǎn)，如蘇宿園區(qū)承接蘇州產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，宿豫區(qū)則依靠京東等頭部電商進(jìn)入、打造全國(guó)智慧物流產(chǎn)業(yè)園等。家電制造、電商物流等引入產(chǎn)業(yè)將為當(dāng)?shù)靥峁└嗑蜆I(yè)崗位，有利于吸引外出人口回流。根據(jù)官方公布數(shù)據(jù)，宿遷外流人口總量接近100萬(wàn)，占全市戶籍人口的二成。若這些人口回流，也會(huì)帶來(lái)大量的置業(yè)需求，利于市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大。因此，房企在拿地時(shí)可考慮宿豫區(qū)、蘇宿園區(qū)等這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的區(qū)域。

??2）政府市政配套也在逐步落地，新舊城區(qū)配套差距縮小，利好新發(fā)展片區(qū)房?jī)r(jià)上行。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，宿遷的宿城新區(qū)、蘇宿園區(qū)等新城區(qū)配套發(fā)展也逐步跟上，老城優(yōu)質(zhì)學(xué)校、大型商業(yè)綜合體等配套落地使得當(dāng)?shù)刭?gòu)房客戶特別是年輕客群的地緣性特征有所減弱，購(gòu)房需求大量導(dǎo)入，這些片區(qū)的房?jī)r(jià)也因此大幅上漲。以蘇宿園區(qū)為例，在蘇外、蘇州公園等配套的建成下，蘇宿園區(qū)的房?jī)r(jià)快速上行，至2020年該區(qū)域的成交均價(jià)已經(jīng)突破1.1萬(wàn)元/平方米，幾乎與老城區(qū)平齊。因此，企業(yè)可適當(dāng)關(guān)注新發(fā)展片區(qū)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)投資等多元拿地方式低成本進(jìn)入。