[易居研究院]全國50城房地產(chǎn)市場重要指標偏離度研究報告

2021-04-21 15:51:11

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2021-04-21
  • 報告類型:市場報告
  • 發(fā)布機構(gòu):易居研究院

南昌哈爾濱貴陽近兩年樓市調(diào)整充分,下行空間有限

寧波徐州蘭州南通等城市存在調(diào)整風(fēng)險

??上海易居房地產(chǎn)研究院4月21日發(fā)布《全國50城房地產(chǎn)市場重要指標偏離度研究報告》。該報告對一些市場關(guān)鍵指標的偏離度進行了研究,分別是商品住宅成交量、房價漲幅和房價收入比。報告顯示,從近一年50城的綜合偏離度排序來看,偏離度最高的5個城市是寧波、徐州、蘭州、溫州和深圳,排在末五位的城市是哈爾濱、南昌、日照、三亞和太原。從近兩年50城的綜合偏離度排序來看,偏離度最高的5個城市是寧波、徐州、蘭州、南通和溫州,排在末五位的城市是三亞、貴陽、南昌、哈爾濱和濟南。

??易居研究院研究員沈昕表示:偏離度衡量的是各項指標當期的數(shù)值和其歷史平均水平相比的偏離程度。如果樓市一段時間內(nèi)成交量暴增、房價暴漲,大幅偏離往年均值,則說明有部分自住需求提前入市或投資需求過旺,透支了未來的市場需求。從50城房地產(chǎn)指標綜合偏離度排名來看,寧波、徐州、蘭州、南通近一年和近兩年的偏離度排名均排在前列,說明這些城市房地產(chǎn)市場已持續(xù)火熱兩年或以上,目前仍未出現(xiàn)降溫趨勢,部分城市購房需求可能已經(jīng)嚴重透支。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、區(qū)域規(guī)劃、人口凈流入等基本面因素沒有發(fā)生明顯變化的情況下,需要注意這類城市可能存在較大的調(diào)整風(fēng)險。

??報告主要有以下幾部分組成:

??一、2020年50城3個分指標偏離度

??1. 50城商品住宅成交量偏離度

??從2020年50城商品住宅成交量偏離度排名來看,寧波、徐州、蘭州、金華和溫州位居前五,偏離度分別為101%、87%、86%、39%和37%。這些城市除蘭州外均位于長三角地區(qū),2020年成交量偏離度較高,說明購買力透支較為嚴重或存在炒房現(xiàn)象。排在末五位是三亞、日照、哈爾濱、成都和南昌,偏離度分別為-58%、-42%、-37%、-34%和-32%。這些城市負偏離度過高,說明2020年成交量較為低迷。

??可以看出,2020年正偏離度較高的城市主要是長三角區(qū)域城市。 2020年下半年長三角區(qū)域城市出臺管控政策,比如徐州發(fā)布堅持商品住房限制交易政策;寧波發(fā)布政策限制戶口投靠炒房、離異炒房和規(guī)范房產(chǎn)更名等現(xiàn)象。進入2021年后,其他成交量偏離度較高的長三角區(qū)域城市也紛紛出臺政策,比如2月5日溫州發(fā)布維護市場秩序政策,3月1日金華發(fā)布供地、市場規(guī)范政策。這些政策的出臺使得房產(chǎn)投資投機現(xiàn)象將得到一定抑制。

??2、房價漲幅偏離度

??從各城市的房價漲幅偏離度來看,2020年,50城中僅10城偏離度為正,東莞、寧波和徐州的偏離度最高,但均不到1個標準差;負偏離城市占比8成,其中貴陽、哈爾濱、太原和南昌的偏離度為-1個標準差左右。1個標準差以內(nèi)的偏離程度不算明顯,房價漲幅不一定會向均值回歸,需要結(jié)合主觀進行判斷。

??2021年,類似寧波、徐州、南通這些房價上漲時間較長,漲幅較大的城市,存在較大的均值回歸動力,房價漲幅大概率將收窄,對應(yīng)偏離標準差減小。對于負偏離程度較小,可能仍在調(diào)整初期的城市,如無錫、蘭州等房價漲幅還有進一步負向偏離的空間;對于負偏離程度較大,可能在調(diào)整末期的城市,如貴陽、哈爾濱、太原等,2021年房價下行空間小。

??3、50城房價收入比偏離度

??2020年各城市房價收入比偏離度差距較大,有39個城市偏離度為正,11個城市偏離度為負,說明當前大部分城市的房價收入比高于其2010年以來的平均水平。其中偏離度最高的城市東莞,為45.2%,即超過其近十年的平均水平近5成。另外,深圳(38.5%)、南通(26.6%)、寧波(24.6%)和蕪湖(23.8%)4城的房價收入比偏離度水平都明顯偏高。其中東莞和深圳2020年房價漲幅在50城中排名前兩位,2015年以來的房價累計漲幅巨大,導(dǎo)致當前房價收入比偏離度很高。南通和寧波是本輪行情以來,江浙地區(qū)行情持續(xù)時間最長的城市,市場已經(jīng)持續(xù)火熱了5年,房價累計漲幅較大。房價收入比偏離度最低的城市三亞為-14.8%。此外,韶關(guān)(-11.7%)、蘭州(-7.8%)的房價收入比偏離度水平都明顯偏低。

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