[克而瑞]發(fā)展租賃住房，正在如何改變土地市場格局？

??導(dǎo)讀

??租賃住房發(fā)展尚在起步階段，對土地供求影響仍未完全顯現(xiàn)。

??2020年末，“蛋殼”等長租公寓相繼暴雷，中央經(jīng)濟會議把“解決好大城市住房突出問題”列為2021年要抓住的八大重點任務(wù)之一。對一二線城市來說，2021年土地供應(yīng)在遵循“因城施策”、合理充裕的前提之下，土地供應(yīng)將進一步向租賃住房建設(shè)傾斜，以解決大城市的租房問題。從各地租賃住房項目的推進進度來看，2021年將是試點城市租賃房的入市大年，租房市場的發(fā)展規(guī)模和方向?qū)⒏鼮橐岁P(guān)注。

??本文將從試點城市租賃住房市場發(fā)展趨勢與現(xiàn)狀分析切入，分析各城市租賃用地發(fā)展的推進情況差異，進而從產(chǎn)品競爭的角度出發(fā)，研究發(fā)展租賃用地將會如何影響銷售型商品住宅的土地供應(yīng)、客群購房節(jié)奏以及需求分流，以及會為房地產(chǎn)市場帶來哪些挑戰(zhàn)與機會。

??01頂層設(shè)計不斷完善

??租賃房已成為宅地供應(yīng)重要組成部分

??住房問題長久以來便是大城市面臨的主要問題之一，特別是經(jīng)過2015年~2017年房價大幅上漲后，以北上為代表的大城市常住人群購房壓力倍增，低收入人群的住房問題也更加突出。為了解決“住房難”的現(xiàn)象，國家近年來頻繁提到要發(fā)展“租購并舉”的住房制度，滿足不同人群的住房需求，并出臺信貸支持、戶籍政策改革、土地制度改革等一系列政策扶持租賃市場發(fā)展。

??1、從資金扶持到租住同權(quán)，發(fā)展租賃住房已成為“三穩(wěn)”重要抓手（略）

??2、單列供地計劃+定向信貸扶持，租賃用地不斷“擠占”宅地供應(yīng)空間（略）

??3、利用集體用地建設(shè)與中央財政獎補雙線推進，試點路徑亦在因地制宜

??中央政府在發(fā)展租賃住房市場方面主要從兩方面推進：一是集體供地建設(shè)試點，二是中央財政補貼試點。集體供地建設(shè)租賃住房試點從2017年開始，至今共有18個城市試點；中央財政補貼試點從2019年開始，目前已有24城市圍。

??從入圍城市名單來看，試點城市的選取和當(dāng)?shù)氐耐恋毓?yīng)、人口流入、房價水平相關(guān)。根據(jù)不同類型的城市，中央選取的試點路徑也有所不同：如北京、上海等人口流入量較大、新市民居住問題十分突出的城市均在兩個名單之內(nèi)，貴陽、肇慶等城市村集體建設(shè)用地較多但外來人口租住需求缺口不大，這類城市僅入圍集體用地建設(shè)試點，對集體用地入市探索作用更大；深圳、長春等集體用地較少但居住需求十分突出的城市則入圍了中央財政補貼試點名單。具體來看：

??1）試點集體用地發(fā)展租賃住房且有財政支持的城市共有13個，分別是北京、上海、廣州、杭州、南京、成都、合肥、廈門、武漢、沈陽、鄭州、福州、青島。這類城市的人口流入量相對較大，特別是杭州、成都等二線城市，在人才政策的利好下，近年來外來人口流入量明顯增加。隨著房價的快速上漲，這些城市的新市民的住房問題也相對更加突出。同時，這些城市也存在較多的閑置存量用地，可以利用這些資源來加大住房用地供應(yīng)。因此，雙線推行租賃市場發(fā)展能更快解決這些城市突出的住房問題。此外值得一提的還有蘇州，雖然未列入中央財政支持城市名單，但在2020年5月進入了建設(shè)銀行的六個合作城市名單之列，蘇州將從中獲得200億元的專項貸款，可在接下來三年為市場提供約10萬套政策性租賃住房。

??2）試點集體用地發(fā)展租賃住房、無財政支持的城市共有5個，分別是肇慶、佛山、南昌、海口、貴陽。這類城市中，除佛山外，其余城市外來人口流入量相對較少，租賃需求缺口也比較小。對于這類城市的試點更偏向于探索集體用地入市，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場打下基礎(chǔ)。

??3）非試點集體用地發(fā)展租賃住房、有財政支持的城市共有11個，分別是長春、濟南、重慶、天津、石家莊、太原、西安、長沙、深圳、寧波、南寧。從城市區(qū)域分布來看，這些城市多為北方二線城市，特征是城區(qū)建設(shè)早，城區(qū)遺留集體建設(shè)用地不多，難以通過利用集體建設(shè)用地有效增加租賃住房。同時，這些城市凈流入人口也比較高，租賃需求缺口也比較大、通過獎補方式更能鼓勵社會人員、企業(yè)、機構(gòu)來參與租賃市場發(fā)展，增加租賃房源。

??02北上廣進度領(lǐng)先

??高房價、高外來人口

??促租賃市場加快發(fā)展

??由于各城市人口規(guī)模、房價水平、經(jīng)濟發(fā)展等多方面都存在著差異，導(dǎo)致不同城市在租賃市場發(fā)展進度也不同。外來人口較多、住房問題比較突出的北京、上海等特大型城市，政府對租賃市場的發(fā)展也更加積極，近年來租賃住房用地供應(yīng)也明顯多于其他城市。但大部分試點城市租賃住房市場發(fā)展較為緩慢，特別是集體用地建設(shè)租賃住房方面推進緩慢，建成入市運營項目也屈指可數(shù)。不過，隨著土地管理的改革，特別是今年住建部、自然資源部要求重點城市單列租賃用地供應(yīng)計劃，加大租賃用地供給后，各地租賃市場的發(fā)展在今后將會明顯提速。

??1、集體用地改革條線方面，京滬租賃住房發(fā)展進度明顯領(lǐng)先（略）

??2、中央財政扶持試點24城，武漢新建租賃住房補貼力度最強（略）

??3、試點城市大多推進較慢，僅上海、廣州等五市公開出讓超100萬平方米（略）

??03租賃住房發(fā)展尚在起步階段
對土地供求影響仍未完全顯現(xiàn)

??由于各城市在人口、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)等方面存在較大差異，各城市的房地產(chǎn)規(guī)模和發(fā)展情況本身也存在較大差異，而且各城市集體用地建設(shè)租賃住房進度、中央財政扶持力度又各不相同，其租賃市場發(fā)展進度也參差不齊，因此租賃住房發(fā)展對于各城市的房地產(chǎn)市場的影響也各不相同。本節(jié)則以租賃用地供應(yīng)量相對大的上海、廣州、南京、杭州、合肥等城市為例，分析這些城市租賃住房發(fā)展已經(jīng)給市場帶來的影響。

??1、供給占比：租賃宅地占比多在5%左右，2021年份額將加速提升

??近些年，重點一二線城市逐漸加大了租賃住宅用地供應(yīng)的力度。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2018-2020年三年間重點城市純租賃用地的總成交建面均維持在600萬平方米的高位，其中上海是租賃住宅用地供應(yīng)最多的城市，近三年供地總建面有700余萬平方米，占據(jù)了全國租賃住宅土地供應(yīng)總量的近四成，也為全國其他城市起到了良好的示范效應(yīng)。

??由于城市規(guī)模存在較大差異，我們按照各城市近三年純租賃用地的成交建面占同時期宅地成交建面的比重來衡量各城市純租賃用地的供應(yīng)力度。就這一數(shù)據(jù)來看，上海表現(xiàn)最為突出，純租賃住宅用地比重高達(dá)17%；其次是杭州，自2017年杭州被列為全國住房租賃試點城市后，其也在積極探索住房租賃市場，并在租賃用地供應(yīng)上加大了力度，2018-2020年三年間杭州已成功出讓了40宗人才專項租賃用地，可建體量224萬平方米，占同期成交宅地體量的比重達(dá)到6%，其余城市比重多在5%以下。相比之下，上海和杭州租賃住宅土地供應(yīng)走在全國前列。

??2、區(qū)位特征：多位于中遠(yuǎn)郊區(qū)域，長期規(guī)劃利好顯著但短期區(qū)位欠佳（略）

??3、需求影響：各地年目標(biāo)均為2萬套左右，新房改善化背景下對住房銷售影響有限（略）

??4、投資規(guī)模：低價出讓+中央財政扶持，租賃用地占用地方融資額度尚在低位

??2020年底，央行進一步明確并收緊了銀行業(yè)務(wù)中的房地產(chǎn)貸款余額占比，使得行業(yè)融資環(huán)境進一步趨嚴(yán)。在發(fā)展租賃用地推進力度持續(xù)加強的情況下，發(fā)展租賃用地是否會使得融資難度進一步雪上加霜？不過從目前情況來看，還是不必對此過多擔(dān)憂：

??首先，租賃用地的出讓價格處于較低水平，以租賃宅地出讓較多的上海為例，2018-2020年間上海成交了88宗純租賃用地，平均成交價格為5969元/平方米，而同期上海成交的涉宅地的平均樓板價約11769元/平方米，租賃用地的價格僅有普通宅地的46%。值得注意的是，這還沒有考慮租賃宅地和普通宅地分布上的差異，如果細(xì)分到區(qū)域上來看，同一個板塊來看，租賃宅地的成交均價僅有普通宅地的三成左右。

??此外，從租賃用地的競拍情況來看，大多數(shù)租賃用地都是底價成交，且拿地企業(yè)多為地方國企，加上租賃用地多位于郊區(qū)等因素，租賃用地的交易成本本身就相對較低。

??加之中央財政對于地方和房企還有一定的補助，譬如南京對新建租賃房源補助建設(shè)成本：公開出讓土地建設(shè)全自持的，按不高于1500元/㎡；集體土地建設(shè)的，按不高于400元/㎡；新三大保障房片區(qū)建設(shè)的，按不高于2700元/㎡；對改建租賃房源補助改建成本，商業(yè)用房、工業(yè)廠房以及毛坯商品房改建和裝修的，按不髙于400元/㎡；對當(dāng)年納稅額前20名租賃住房企業(yè)按實際納稅額補助，最高補助達(dá)100萬。在中央的財政扶持之下，占用融資的額度也比較有限。因此，雖然發(fā)展租賃用地的“優(yōu)先級”較高，但是還是不必過于擔(dān)憂發(fā)展租賃用地對地方融資額度的占用。

??5、短期趨勢：成都、寧波、蘇州推進較緩，短期內(nèi)租賃住宅用地占比或顯著上升

??就租賃用地與普通宅地成交建面的比值來看，成都、寧波、蘇州等城市均為1%及以下，遠(yuǎn)低于上海的17%，較平均值5%差距甚遠(yuǎn)，租賃宅地推進比較緩慢。但是三城又都是典型的人口流入型城市，尤其是寧波，近年來人口流入明顯加速，以2019年常住人口變動情況來看，寧波常住人口增量高達(dá)34萬，在國內(nèi)主要城市中排在第四位，僅次于杭州、深圳和廣州。

??就人才細(xì)分來看，作為制造大市，寧波制造產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，門類齊全，擁有石化、汽車制造、紡織服裝、家用電器等8大千億級產(chǎn)業(yè)。萬千億級產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也帶來了大量的新增就業(yè)需求，助力大批人才前往寧波安居就業(yè)。據(jù)政府公布數(shù)據(jù)，2019年寧波博士后工作站新設(shè)數(shù)量28家、授牌數(shù)量30家，分別占全省總數(shù)的20.5%和25.2%，均居全省第一，首次超越杭州；目前，寧波68家產(chǎn)業(yè)技術(shù)研究院已集聚各類人才3萬多名，2018年和2019年引進兩院院士等頂尖人才數(shù)量達(dá)到17人，全市人才凈流入率在2019年居全國城市第二位，尤其制造業(yè)人才凈流入率更是高居全國各城市第一位。

??大量人才的涌入勢必帶來相應(yīng)的居住需求，考慮到近些年房價過快上漲，需求轉(zhuǎn)化面臨一定的瓶頸，因此增加租賃住房供應(yīng)成為解決這部分人群居住需求的重點方向，在國家大力的扶持之下，短期內(nèi)租賃住宅用地占比勢必會顯著上升。

??04杭州、寧波人口再集聚效應(yīng)突出

??發(fā)展租賃房將令可售宅地更為緊俏

??在中央和地方的財政、信貸等政策的扶持之下，近些年來試點城市租賃市場取得了一定的發(fā)展，尤其是上海、廣州、杭州、南京和合肥五市在三年期間公開出讓面積超過100萬平方米，相較而言，其余城市推進相對緩慢，市場占比相對較低。此外，考慮到當(dāng)前新房市場是以改善型需求為主，而入圍的城市大都是人口凈流入比較多的城市，這部分人群的主要居住需求還是以剛需市場為主，即使試點城市年均新建、改建租賃住房數(shù)量目標(biāo)均在2萬套以上，由于產(chǎn)品適配性較低，因此租賃市場的大力發(fā)展對于新房市場的需求側(cè)影響還是相對較小的。

??展望未來，在“兩集中”新政之下，租賃宅地進一步擠壓普通宅地的供應(yīng)體量，而且由于兩次集中供地時間間隔較長，長時間的土地“零增長”更容易造成房企的“饑餓感”，因而試點城市優(yōu)質(zhì)宅地的競爭將進一步升級。在總宅地供應(yīng)量相對穩(wěn)定的情況之下，銷售型宅地的體量勢必會減少。在當(dāng)前資產(chǎn)荒的大背景之下，銷售型住宅的投資價值將會越發(fā)的突出。在供不應(yīng)求的市場格局之下，銷售型住宅產(chǎn)品的去化前景更值得看好。

??對不同城市而言，由于租賃市場發(fā)展進度不一，同時各城市人口規(guī)模、外來人口量等指標(biāo)也存在較大差異，綜合上述指標(biāo)對試點租賃城市的房地產(chǎn)市場前景進行綜合評價之后，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：租賃市場發(fā)展對杭州、寧波等人口集聚性城市的房地產(chǎn)市場影響相對較小；但對沈陽、蘇州、天津這類已經(jīng)進入常住人口緩增甚至一度負(fù)增長的城市，租賃宅地供應(yīng)增加對其造成一定的沖擊，商品住宅成交規(guī)模受到影響也在意料之中。

??1、土拍“兩集中”疊加租賃住宅用地入市，試點城市優(yōu)質(zhì)宅地競爭持續(xù)升級（略）

??2、租賃住房擠占銷售型住房供給，改善類產(chǎn)品去化前景更值得看好（略）

??3、發(fā)展租賃房推升杭州、寧波可售宅地?zé)岫?，天津、蘇州剛需類項目將受到較大沖擊

??步入四月份，合肥、杭州、成都等多個大中城市已經(jīng)公布了2021年全年的供地計劃，并單列了租賃住房用地規(guī)模，譬如杭州2021年全年市區(qū)住宅用地供應(yīng)計劃為1001.52公頃，其中單列的租賃用地規(guī)模就高達(dá)101.34公頃，占市區(qū)住宅用地供應(yīng)的占比超10%。據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，大部分城市租賃住宅用地的比重保持在10%及以上，與往年相比，2021年土地供應(yīng)明顯地向租賃住房建設(shè)傾斜，租賃住房供給將進一步增加。

??按照當(dāng)前各試點租賃城市租賃用地供應(yīng)的推進情況來看，除上海之外，其余城市距離10%的租賃宅地比重還有較遠(yuǎn)的距離，因此租賃住房對于商品住宅市場的擠壓一定時間內(nèi)還將存在。

??再結(jié)合外來人口規(guī)模和近五年常住人口增量來看，由于成都、廣州、杭州、寧波等城市人口集聚效應(yīng)依然較強，典型如杭州和寧波，在外來人口規(guī)模較大的基礎(chǔ)之上，人口再集聚效應(yīng)依然比較突出，2019年常住人口增量在全國處于領(lǐng)先位置，因此租賃住房供應(yīng)的加大對房地產(chǎn)市場的需求側(cè)整體影響相對較小，另一方面，考慮到增加租賃住房對可售住宅面積的擠占，未來面向剛需的商品住宅項目或更為緊俏。

??而沈陽、蘇州、天津這類城市已經(jīng)進入常住人口緩增甚至一度負(fù)增長的時代，本身房地產(chǎn)需求就受到較大的影響。以蘇州為例，2020年蘇州房地產(chǎn)整體表現(xiàn)就冷熱不均，整體表現(xiàn)為地市控價放量、樓市尤其是二手房市場偏冷的格局。2020年全年二手房成交量約6.6萬套，較2019年下降了近四成，年內(nèi)掛牌量增1.7倍，從賣方市場變?yōu)橘I方市場，二手房市場進入冬天。并且在二手房的拖累之下，新房市場表現(xiàn)也不佳，尤其是蘇州市區(qū)供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，供求比達(dá)到1.3，成交總量處于近年均值水平，但供應(yīng)量處于5年新高?？梢灶A(yù)料，在租賃宅地供應(yīng)增加的沖擊之下，這類城市商品住宅需求側(cè)，尤其是剛需類項目受到影響也在意料之中。對于有意在這些城市拿地的企業(yè)而言，面對剛需類項目用地的抉擇，建議還是應(yīng)當(dāng)更加審慎。