[克而瑞]“人口持續(xù)流入而市場下行”城市之 鄭州2021年能否迎來翻盤機會？

??鄭州作為河南的省會城市，本身具有較強的人口虹吸能力，雖不及相同地位的武漢、西安，但因其省會身份以及近年來一系列的人才新政加持下，每年還是保持著人口正向流入的態(tài)勢。自2010年來，鄭州常住人口長期呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的走勢，截止2019年末，鄭州常住人口數(shù)量達到1035.2萬人，每年常住人口數(shù)量增長保持在15萬人以上，平均每年增速維持在1.6-2.6%區(qū)間。

??不過令人疑惑的是，人口強市鄭州在全年表現(xiàn)卻不盡如人意，全年成交規(guī)模不增反減，降價促銷、“低首付”等以價換量策略層出不窮。究竟當前蘇州成交的回落是短期市場波動使然還是本身缺乏上行動力呢？短期（1年）和中長期（3-5年）整體市場行情又會呈現(xiàn)怎樣的走勢呢？

??01

??人口凈流入?yún)s遭遇地產(chǎn)頹勢

??2020年降價促銷

??“低首付”層出不窮（本節(jié)有刪減）

??（一）省會吸附疊加人才新政持續(xù)加碼，常住人口連續(xù)十年正增長（略）

??（二）2020年低迷行情催生營銷變革，“低首付”等以價換量措施頻頻

??與鄭州在人口方面的良性表現(xiàn)形成鮮明對比的是樓市表現(xiàn)不振，自2016年成交量大幅躍升之后，便開始了漫長的回調(diào)期，2020年商品住宅成交面積僅為1255萬平方米，較2019年下降了5%，同時整體成交均價持穩(wěn)在13933元/平方米，增速放緩，動能轉(zhuǎn)弱。（注：鄭州商品住宅成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)范圍為主城區(qū)，不含滎陽市、中牟縣、新鄭市、登封市、新密市、鞏義市、上街區(qū)，下同）。

       聚焦到項目銷售層面，面對不斷下行的市場壓力，房企營銷模式也隨之變革。啟用2家渠道以上分銷項目占比超6成；啟用首付分期項目占比高達7成；此外，以降價洗客的項目占比也達到了57%。可以看出渠道分銷+首付分期已然成為市場主流打法，但整體去化情況仍難言樂觀。具體來看，樓市中“公積金買房”、“低首付”甚至“零首付”等以價換量的營銷策略層出不窮，例如亞星盛世云水居1萬訂房，首付10萬或10%即網(wǎng)簽，剩余首付2年內(nèi)分期4次；又如偉業(yè)龍湖上域，5萬即網(wǎng)簽，剩余首付2年內(nèi)分期4次。浩創(chuàng)梧桐花語更是推出業(yè)主三年后付首付的重大利好。

??02

??發(fā)展脈絡：十年年成交規(guī)模“翻番”

??區(qū)域熱點由老城向新區(qū)轉(zhuǎn)移（本節(jié)有刪減）

??鄭州近15年房地產(chǎn)市場發(fā)展逐漸成熟，新房年規(guī)模由583萬平方米增長至1300萬平方米，房價呈線性上升“穩(wěn)-增”交替下漲幅逐漸收窄。短周期來看成交規(guī)模價以3年為一周期，供需相對穩(wěn)定下，成交規(guī)?！半p駝峰”與成交均價“回調(diào)節(jié)點”現(xiàn)象穩(wěn)定出現(xiàn)。

??從市場特征來看，鄭州樓市重心逐漸向新城轉(zhuǎn)移，鄭東新區(qū)已成為全市價值高地，高新區(qū)、航空港區(qū)等成交規(guī)模也逐漸占據(jù)市場重心。

??（一）長周期：年成交規(guī)模躍升至1300萬平持穩(wěn)，房價同比增速波動下行（本節(jié)有刪減）

??至2002年鄭州商品住宅成交面積、成交均價分別為1255萬平方米、13933元/平方米。整體而言鄭州樓市成交規(guī)模長期穩(wěn)定，2015年起購房需求集中兌換帶動市場規(guī)模躍升至1693萬平方米歷史高點，后調(diào)控管控下市場規(guī)模回落至1300萬平方米穩(wěn)態(tài)。在成交規(guī)模變動期間鄭州房價以同比“增-穩(wěn)”交替模式線性上揚并逐漸轉(zhuǎn)穩(wěn)。

??1、成交規(guī)模：平臺-躍升-新平臺，定錨1300萬平，政策對市場刺激有限

??縱觀鄭州商品住宅近15年年度成交規(guī)模，我們認為其房地產(chǎn)市場規(guī)模歷經(jīng)兩個“平臺期”和一個“躍升期”。

??2005年至2014年第一“平臺期”，年成交規(guī)模于583萬平方米上下波動。這一期間鄭州房地產(chǎn)市場發(fā)展處于初期階段。這一期間鄭州及河南對樓市調(diào)控相對較少，市場依據(jù)供需自行發(fā)展。在本地購房者滿足自身首套房居住需求的剛需釋放下，全市年均住宅成交面積于583萬平方米上下寬幅波動。

??2015年至2017年“躍升期”，年成交規(guī)?？焖偕咸?600萬平方米，后下挫回調(diào)。2015年起地王頻出挑動市場情緒、營造房價上漲預期,為樓市吸引大量投資性需求。同時政府放寬了公積金貸款以促進居民購房擴大住房消費，購房成本降低下居民置業(yè)需求集中釋放。在剛需與投資置業(yè)兩項推動下，鄭州新房成交規(guī)?？焖佘S升，至2016年達到1693萬平方米歷史高點，較2014年擴大3倍。隨著2016年中期鄭州樓市調(diào)控政策轉(zhuǎn)向，由寬松地擴大住房消費轉(zhuǎn)向收緊地遏制樓市過熱。新房市場限貸、限購、限價、限售以及土地市場土拍熔斷機制的出臺短期遏止了市場熱象，2017年新房成交規(guī)模下挫至1075萬平方米。

??雖然2016年后加強樓市調(diào)控短期使市場有效降溫、阻隔投資購房，但前期熱市已改變購房者普遍置業(yè)習慣，樓市上漲預期下整體市場成交規(guī)模并未持續(xù)下挫。同時拓寬落戶通道（農(nóng)名工及家屬隨遷落戶、租賃落戶）為樓市持續(xù)納入新鮮購房需求。市場短期下挫后新房成交規(guī)模再度上升。

??2018年-2020年第二平臺期，年成交規(guī)模錨定于1300萬平方米。這一期間政策方面，政府在維持“五限政策”不放松的同時積極出臺人才落戶相關政策，包括人才落戶、購房補貼、取消人才購買首套房社保繳納要求等。一系列政策方針一定程度上放寬了人才購房門檻。此外，放寬公積金貸款額度以及疫后短期購房契稅補貼也適度減少了購房者置業(yè)壓力。在寬松政策與上漲預期下鄭州新房成交規(guī)?；厣?300萬平方米以上。但受調(diào)控政策整體不見放松、人才政策收效不顯、居民購買力不足等影響，全市市場規(guī)模不再大漲大跌，年同比波動在5%以內(nèi)。

      2、房價：階梯式攀升近1.4萬元/平，“限價”政策下同比漲幅逐年收窄（本節(jié)有刪減）

??（二）短周期：成交規(guī)?！半p駝峰”、波動加劇無盤整，房價2年一次小幅回調(diào)（本節(jié)有刪減）

??鄭州樓市短周期成交規(guī)模價均以3年為一輪周期，期間成交規(guī)模較為穩(wěn)定地形成“雙駝峰”構型，平均持續(xù)27個月內(nèi)規(guī)模兩次沖高筑頂；成交均價則間隔47個月出現(xiàn)回調(diào)節(jié)點，回調(diào)幅度較高點下降6%。

??1、成交規(guī)模：3年一周期，“雙駝峰”特征顯著，2015年后波動加劇無盤整

??鄭州商品住宅成交面積月度變化與上文年度趨勢相吻合，2014年以前月均成交面積為60萬平方米，經(jīng)過2016年市場規(guī)模跳增后至2020年穩(wěn)定于100萬平方米。從周期波動上來看則可分為3年一個周期，周期內(nèi)受季節(jié)、政策、供求等影響存在若干上行、下行以及盤整短周期。我們認為具有以下特征：

??2015年以前（即上文“第一平臺期”）鄭州樓市存在盤整期，后隨著市場發(fā)展而消失。如上文所說，2015年以前鄭州房地產(chǎn)市場處于相對初期階段。這一期間商品住宅月成交規(guī)模在環(huán)比急升急降間夾雜著較為平緩的盤整期，通常持續(xù)10個月左右。這主要是由于以內(nèi)生剛需供求調(diào)節(jié)的初級市場在大漲大跌后需要一段購房需求積攢、修復的時間。2016年后隨著購房者住房消費受激發(fā)，樓市節(jié)奏明顯加快，上下行周期直接相連，再無盤整期。

??“雙駝峰”構型穩(wěn)定，持續(xù)時間27個月上下。鄭州商品住宅成交面積周期性出現(xiàn)“雙駝峰”構型，供求關系兩相對抗下呈現(xiàn)“M”型兩次高點。這主要由于鄭州市場供需體量在短期相對穩(wěn)定，經(jīng)歷一部分購房需求釋放后，存在1-2個月停滯期，隨著市場供求回復平衡、購房者相對理性時，另一部分購房需求入市并出現(xiàn)反彈，形成第二次成交高峰。值得注意的是，2015年-2017年樓市“躍升期”內(nèi)受市場熱度催發(fā)，購房需求集中釋放打破了市場供求平衡，“雙駝峰”構筑失敗。另外隨著2020年1月起新房月成交規(guī)模再次進入上行期，我們認為當前處于新一輪“雙駝峰”構型第一次筑頂期。

      2、房價：緩步上行期后迎來小幅回調(diào)，間隔47個月房價回調(diào)6%（本節(jié)有刪減）

     （三）區(qū)域聚焦：航空港區(qū)6年成交面積占比增8pts，鄭東新區(qū)屬房價高地（略）

??03

??影響周期變動因素：

??房價、地王影響短期居民購房預期

??中長期受限于收入（本節(jié)有刪減）

??影響商品住宅短期（1年內(nèi)）和中長期（3-5年）成交規(guī)模的因素略有不同，短期（1年內(nèi)）主要與土地地價、新房房價等密切相關，而中長期（3-5年）主要取決于居民收入增長情況，歸根結(jié)底還是與城市經(jīng)濟發(fā)展，產(chǎn)業(yè)升級等等密切相關，以下我們選擇了影響鄭州成交規(guī)模變動的主要因素，逐一進行分析。

??（一）短期：購房者價格敏感度高，房價回調(diào)、地王頻現(xiàn)均帶來銷售“拐點”

??鄭州樓市以剛需購房者為主，其短期樓市規(guī)模與一二級市場成交價格密切相關。具體來說一方面新房房價大幅回調(diào)將刺激銷售規(guī)模放量；另一方面土地高價地出讓將促進新房市場迎來短期拐點。

??1、購房者剛需屬性顯著，短期內(nèi)“降價促銷”大概率帶來成交放量

??2020年鄭州110平方米以下商品住宅成交面積占整體55%，當前樓市仍是以剛需購房為主導。因此受購買力制約影響，鄭州購房者對房價變動敏感。對短期房地產(chǎn)變化而言，鄭州房價回調(diào)均會顯著刺激成交規(guī)模放量。

??結(jié)合鄭州商品住宅成交面積和成交均價同比變動來看，2009年、2012年、2020年鄭州房價均迎來較長時間回落，同比由正轉(zhuǎn)負最大降幅達10%。相對應的，商品住宅月成交面積適時由底部快速回升，在房價同比負增長期間紛紛進入規(guī)模上行期。

??典型如2020年初鄭州住宅成交規(guī)模已自2019年中起連月下行，至2020年2月在樓市、疫情雙壓下規(guī)模萎縮至低點。在市場壓力和去化壓力下，市場上滯銷房源特價房增多，市場信心不足，為縮短去化周期，提高目標完成率，房企加大以價換量力度。至2019年7月鄭州迎來全域降價，其中惠濟區(qū)房價降幅超2000元/平方米。至2020年初疫后鄭州全市商品住宅成交均價已降至低點，同比降幅達10%，后房價步入價格修復期剛需購房者紛紛入市置業(yè)，以主城區(qū)為主的成交放量帶動規(guī)模提升。

??2、地王是新房市場轉(zhuǎn)向風向標，住宅成交拐點與高價地王如影隨形

??鄭州樓市短期另一顯著特征是地王出讓往往引發(fā)新房市場轉(zhuǎn)向，土地市場對新房市場傳導作用極快，每逢新房成交拐點，必有土地地王出現(xiàn)。

??隨著城市價值提升，2015年起鄭州土拍市場高價地王密集出現(xiàn)，因此我們選取2015年起鄭州年內(nèi)成交樓板價TOP5地塊出讓時間與商品住宅成交面積相印證，可得：

??新房成交處于上升期時，地王出讓適逢新房成交向下拐點。新房市場處于上升期時，高價地王出讓引發(fā)市場過熱，政府為穩(wěn)樓市、穩(wěn)預期將收緊調(diào)控，因此往往適逢新房市場面臨下行拐點。如2016年6月至8月萬科、金茂、融創(chuàng)、榮盛在鄭東新區(qū)、金水區(qū)競得多宗地王，屢創(chuàng)區(qū)域土拍地價記錄，其中金茂和融創(chuàng)競得的鄭政東出（2016）13號和14號地塊成交樓板價均超過3.6萬元/平方米。與此同時鄭州新房迎來下行拐點。2016年6月至10月土拍熔斷機制和新房限購、限貸政策紛紛上馬，新房成交規(guī)模進入下行期。

??新房成交處于下行期時，地王出讓引發(fā)新房成交止跌回升。新房市場處于下行期時，高地價地王出讓給予區(qū)域板塊房價上漲預期，在二手地作用下將快速形成共識，可以撬動下行期購房者持幣觀望的心態(tài)，促使購房者調(diào)整預期入市置業(yè)，從而引發(fā)新房成交規(guī)模上行。如2019年11月至2020年2月鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)密集出讓6宗高價地王，受預期引導新房成交規(guī)模結(jié)束11個月下行期進入上行期。另2020年9月保利競得經(jīng)開區(qū)一宗地塊，成交樓板價達9977元/平方米，次月新房成交規(guī)模環(huán)比增速由緩轉(zhuǎn)急，樓市獲得新一輪上升動能。

??（二）中長期（3-5年）：居民購買力不足、經(jīng)濟增速放緩致成交規(guī)模難上臺階（略）

??1、居民收入增速放緩限制成交放量，傳統(tǒng)制造業(yè)低工資，剛需購買力不足（略）

??2、經(jīng)濟疲軟是主因，低端制造向高新技術過渡拖累GDP增速一降再降（略）

??04

??前景判斷結(jié)論：今年內(nèi)預期量價階段回升

??3-5年平臺期量穩(wěn)價緩增（本節(jié)有刪減）

??上文我們梳理了鄭州房地產(chǎn)市場的發(fā)展脈絡和影響鄭州樓市短期和中長期變動的關鍵性因素，究竟鄭州在短期和中長期成交規(guī)模價會呈現(xiàn)出怎樣的變動特征呢？

??（一）短期（1年）預判：2021年階段回升、量價微增，但成交規(guī)模難破2016年高點（本節(jié)有刪減）

??1、成交規(guī)模：2021年預期“雙駝峰”再現(xiàn)，全年穩(wěn)中有增至1250-1500萬平（本節(jié)有刪減）

??我們認為，供應預期會在1500萬平方米高位持穩(wěn)，一方面1-2年算是房企從拍地到項目入市的較為普遍的開發(fā)節(jié)奏，2019-2020年涉宅用地的高成交規(guī)模為房企儲備了充足的貨量，另一方面，考量到鄭州市場在2020年相對低迷的走勢，房企推盤意愿并不會太高，供應大幅放量的可能性并不是很大。以供求比1-1.2來給出樂觀預期和悲觀預期，可以推斷2021年鄭州全年商品住宅成交面積預期在1250-1500萬平方米，較今年保持穩(wěn)中有增態(tài)勢。

??2、房價：2021年房、地價“雙限”維持，房價預期小幅微增至1.4萬元/平（略）

??（二）中長期（3-5年）預判：平穩(wěn)波動期，年均成交1300萬平，房價“見頂”

??短期內(nèi)，我們認為，經(jīng)歷了2020年的低迷走勢，2021年整體鄭州樓市還是有望企穩(wěn)回升，成交面積有望在1250-1500萬平方米；房價則有望增至1.4萬元/平方米，中長期來看，鄭州樓市的成長空間又是怎樣的呢？ 

??1、成交規(guī)模：收入增速放緩，成交增長乏力，年成交預期1300-1400萬平

??預判3-5年鄭州商品住宅的成交面積，我們認為，很難跨越2016年1693萬平方米的成交高點，大概率在1300-1400萬平方米之間波動。

??首先依據(jù)上文對鄭州長周期預判，2004-2014年整體成交規(guī)模低位持穩(wěn)，成交中樞處于583萬平方米，經(jīng)歷了2015-2017年一輪跳升回調(diào)，2018年至今成交規(guī)模中樞基本持穩(wěn)在1300萬平方米，依據(jù)上一輪平臺期基本在10年左右的推論，2021-2025年還是有望保持在年均成交規(guī)模1300萬平方米這一中樞，因而我們大體可以得出年成交規(guī)?；緯凑铡皟缮唤怠弊邉菅永m(xù)到2025年。

??其次，從上文鄭州中長周期的影響因素來看，成交能否放量的關鍵因素并不在于供應，而是受限于居民購買力，鄭州作為省會城市，人口基數(shù)尚可，2019年常住人口達到了1035.2萬人，比上年增加21.6萬人，增長2.1%。加之2015年以來人才政策不斷升級，全方位多層次提供優(yōu)質(zhì)條件，吸引人才來鄭，助力鄭州高質(zhì)量快速發(fā)展，2020年鄭州人才凈流入率已達到7.7%。

??我們通過實地調(diào)研也了解到，鄭州目前剛需基數(shù)龐大，短期內(nèi)難以釋放一方面是基于自身收入有限，很難與市區(qū)的高房價相匹配，另一方面，市場轉(zhuǎn)淡行情下，房企打折促銷，“低首付”等營銷手段不斷，客戶觀望情緒還是比較濃厚的。因而中長期來看，成交規(guī)模能否釋放還是與居民收入情況、城市經(jīng)濟發(fā)展等基本面數(shù)據(jù)密切相關。

??居民收入方面，我們列示了鄭州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增速和商品住宅成交面積相關數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)存在一定的錯位對應關系，收入增速上行（下行）成交規(guī)模增長的促進（阻礙）作用存在2年左右的時滯，即2005年城鎮(zhèn)人均可支配收入同比增速對應2007年商品住宅成交面積之后，二者的變動方向基本保持同步，我們驗證了2006年以來的樣本數(shù)據(jù)，可以看出，僅有2013年、2014年和2016年受中央“去庫存”，棚改貨幣化政策號召，居民購買力有了潛在增長，二者變動方向存在一定的背離，此外，其他區(qū)間均保持一致。

??當前城鎮(zhèn)居民可支配收入增速已然放緩，后期能否增長主要還是取決于經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級的效果，考量到產(chǎn)業(yè)導入到產(chǎn)生經(jīng)濟收益還將有很長一段孵化期，后期整體居民整體收入增長或?qū)⒚媾R一定的瓶頸，因而，我們給出相對中性的預判，5年之內(nèi)基本上有望保持在1300-1400萬平方米之間波動，大概率不會突破2016年1693萬平方米的成交高點。

??2、房價：高端需求乏力，房價年增幅預期2-3%，5年內(nèi)難破1.6萬元/平

??預判3-5年鄭州商品住宅的成交均價，我們認為，1.6萬元/平方米屬于購房者中期“天花板”，難以逾越，年增幅基本保持在2-3%左右。

??首先依據(jù)上文對鄭州長周期預判，整體房價呈現(xiàn)出“階梯式”爬升，增幅放緩趨勢，2021年預期小幅微增至1.4萬元/平方米，2022年或?qū)⒂瓉硪徊ǚ€(wěn)步攀升，破1.5萬元/平方米，而后進入又一輪慢增長期，預期2023年-2025年整體房價處于1.5-1.6萬元/平方米，高位持穩(wěn)。

??結(jié)合當前鄭州房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段，剛需屬性明顯，房價的增長也會受到居民購買力的客觀限制，目前來看，鄭州居民購買力存在一定的“見頂”征兆，具體表現(xiàn)在以下幾方面：

??一是成交結(jié)構方面，高端需求增長乏力，高性價比剛改戶型備受購房者青睞?？v觀2004年以來鄭州不同面積段成交占比，90平以下因戶型功能性缺失，基本退出成交主力，相較而言，90-120平三房因性價比和功能性兼?zhèn)?，滿足了剛需剛改客群“一步到位”的置業(yè)需求，因而成交占比穩(wěn)步上升。值得關注的是，160平以上大面積段戶型成交占比穩(wěn)步回落，高端需求明顯不足，主要源于富人階層相對固定，基數(shù)較小，且基本名下均有多套房產(chǎn)，因而對大面積戶型需求相對有限。

??二是金融機構存貸比不斷提升，目前已達階段性高點，居民后期購房“加杠桿”明顯受限。因鄭州缺乏住戶部門存貸款余額數(shù)據(jù)披露，我們列示了金融機構存貸款余額的相關數(shù)據(jù)，從下圖中我們不難看出，2015年前金融機構存貸比基本穩(wěn)定，不超過80%，步入2015年以來開啟了快速上升模式，2020年金融機構貸款余額首次超過存款余額，存貸比達108%，這也側(cè)面展現(xiàn)出金融風險不斷累積，房市存在價格泡沫等問題。不得不說，當前中央收緊居民信貸端，尤其是房貸端意圖明顯，后期若非首套剛需，買房也會越來越難，預期鄭州居民購買力也很難支撐房價的持續(xù)增長。

       三是當前城鎮(zhèn)居民房價收入比為12.95年且有小幅上行趨勢，整體房價水平還是略微高于剛需居民購買力的。不得不說，后期購房壓力能否緩解主要取決于居民收入的增長幅度，不過產(chǎn)業(yè)從培育到孵化，到最后產(chǎn)生經(jīng)濟效益，帶動居民收入增長還是有一個漫長的過程，且鄭州有很大一部分剛需購房客群很難受到新興產(chǎn)業(yè)利好惠及，因而3-5年內(nèi)鄭州房價沖高還是有一定的難度。