[克而瑞]調(diào)研紀(jì)要 | 江蘇省三四線城市（六十）：太倉(cāng)篇

??調(diào)研感受

??■  人才購(gòu)房變相“松綁限購(gòu)”，上海外溢客群明顯增加； 

??■  上海限購(gòu)升級(jí)+楊浦虹口舊改加速是“助攻”，上海訪客意向度大幅提升； 

??■  分銷拓客是“催化劑”，房企逐漸被渠道綁架；

??■  嘉閔線、高鐵、西工大等規(guī)劃疊加，婁江新城熱度正盛，吸納外溢投資客群；

??■  瀏河、科教新城憑借地緣優(yōu)勢(shì)承接上海嘉定、寶山自主外溢客群。

??01

??城市稟賦

??沿江臨滬、接壤寶山和嘉定

??“5+1”軌道交通網(wǎng)給城市帶來(lái)發(fā)展良機(jī)

??太倉(cāng)是蘇州下轄的縣級(jí)市，位于江蘇省東南部，東瀕長(zhǎng)江，與崇明島隔江相望，南臨上海市寶山區(qū)、嘉定區(qū)，西連昆山市。太倉(cāng)沿江臨滬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)讓它在“一帶一路”、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)、長(zhǎng)三角一體化的國(guó)家戰(zhàn)略中，都占據(jù)了天時(shí)地利，接壤上海兩個(gè)區(qū)的地理位置也讓太倉(cāng)接軌上海占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢(shì)。2018年5月21日，上海市嘉定區(qū)與江蘇省蘇州市簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同構(gòu)建“嘉昆太”協(xié)同創(chuàng)新核心圈。2019年該規(guī)劃又被寫入《長(zhǎng)三角一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》，上升為國(guó)家戰(zhàn)略的重要一環(huán)，城市地位進(jìn)一步提升。

??經(jīng)濟(jì)方面，2020年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1386.09億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)3.9%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為1.9:48.1:50.0，第三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高了1.6個(gè)百分點(diǎn)，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)18.4萬(wàn)元（2019年數(shù)據(jù)）。收入層面，2020年城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入70592元，比上年增長(zhǎng)3.5%；城鎮(zhèn)就業(yè)基本穩(wěn)定，購(gòu)買力也比較強(qiáng)勁。

??人口方面，總量保持穩(wěn)定。2019年末，全市戶籍人口50.17萬(wàn)人，比上年末增加7763人，戶籍人口出生率為6.45‰，死亡率為7.41‰，自然增長(zhǎng)率為-0.96‰。年末常住人口72.12萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為68.48%，較上年提高1.08個(gè)百分點(diǎn)。

??交通方面，滬蘇通鐵路開(kāi)通后，與規(guī)劃中的北沿江高鐵、在建中的南沿江鐵路、擬建的常錫蘇滬城際鐵路、滬通鐵路二期以及上海市域鐵路嘉閔線延伸線，形成“5+1”軌道交通路網(wǎng)。至此，太倉(cāng)全面步入高鐵時(shí)代，在城市群發(fā)展格局之下迎來(lái)千載難逢的發(fā)展機(jī)遇。

??02

??樓市變化上海限購(gòu)升級(jí)、舊改提速疊加軌交規(guī)劃

       外溢需求致鄰滬板塊熱度明顯上升

??2020年，太倉(cāng)市場(chǎng)需求相對(duì)乏力，供求兩端均明顯下滑，整體供求比升至1.9，庫(kù)存壓力明顯上升。但進(jìn)入2021年3月以來(lái)，太倉(cāng)樓市一下子熱起來(lái)，供求比迅速降到至0.7，供求關(guān)系明顯逆轉(zhuǎn)。分區(qū)域來(lái)看，婁江新城熱度最高，在嘉閔線、瑞金醫(yī)院導(dǎo)入、西工大大學(xué)城等規(guī)劃利好之下，市場(chǎng)熱度尤其高，客源來(lái)看，市中心項(xiàng)目多是本地客群，相比之下，科教新城外溢客群占比相對(duì)較高。原因主要有以下四點(diǎn)：

??1）上海限購(gòu)比較嚴(yán)，尤其是鄰近太倉(cāng)的嘉定房?jī)r(jià)漲幅突出，倒逼一部分嘉定客群流入太倉(cāng)市場(chǎng)，落戶之后還可以解決子女教育問(wèn)題；

??2）2020年以來(lái)，上海虹口、楊浦等區(qū)域動(dòng)遷力度大增，但補(bǔ)償款難以在上海市區(qū)買房，因此有相當(dāng)一部分客群流入，因此全款比例較高；

??3）太倉(cāng)購(gòu)房資格日漸寬松，利用人才編碼即可較輕松獲取購(gòu)房資格，大專以上三個(gè)月即可，大專以下四個(gè)月也基本可獲??；

??4）四是鏈家拓客效果明顯（部分項(xiàng)目鏈家渠道拓客點(diǎn)數(shù)高達(dá)3個(gè)點(diǎn)，積極性很高，因此項(xiàng)目上訪量明顯上升）。

??值得注意的是，在限價(jià)的約束之下，2021年一季度太倉(cāng)房?jī)r(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定，成交金價(jià)保持在1.88萬(wàn)元/平方米的水平，與2020年基本持平。

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??土地市場(chǎng)限購(gòu)“松綁”進(jìn)一步助長(zhǎng)地價(jià)上漲

??熱點(diǎn)板塊樓面價(jià)接連被刷新

??2020年，太倉(cāng)推地節(jié)奏明顯加快，全面成交涉宅土地建面約300萬(wàn)平方米，較2019年增幅高達(dá)25%。就市場(chǎng)熱度來(lái)看，市場(chǎng)表現(xiàn)冷熱不均，科教新城、婁江新城等核心板塊土拍熱度高，樓板價(jià)大幅上漲，當(dāng)年樓板價(jià)超過(guò)萬(wàn)元的地塊就有5宗之多，5地均位于科教新城、婁江新城和新區(qū)等核心板塊。

??值得注意的是，核心板塊土拍的高熱度之勢(shì)在2021年一季度進(jìn)一步加劇，這很大程度上也可以歸因于限購(gòu)變相“松綁”。3月18日，碧桂園又以21.21億元的總價(jià)競(jìng)得科教新城兩宗相鄰宅地，樓面價(jià)分別為12787、12782元/平方米，距離太倉(cāng)歷史最高樓面價(jià)僅差213元/平方米（目前單價(jià)地王依然是2018年5月同樣是碧桂園拿下的WG2018-8-2萬(wàn)達(dá)南地塊，樓面價(jià)約12800元/㎡,溢價(jià)率高達(dá)51.68%）。

??值得注意的是，太倉(cāng)土拍實(shí)行限價(jià)政策，地塊均設(shè)置網(wǎng)上競(jìng)價(jià)終止報(bào)價(jià)以及一次性報(bào)價(jià)，為了提高一次性報(bào)價(jià)命中率，房企注冊(cè)多個(gè)馬甲拿地的現(xiàn)象十分普遍，因此像碧桂園這樣的規(guī)模房企具備明顯優(yōu)勢(shì)，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊，中標(biāo)的可能性極大。

??04

      政策環(huán)境上海升級(jí)、太倉(cāng)“松綁”

      一緊一松之下外溢需求大幅增加

??太倉(cāng)政策環(huán)境日漸寬松，尤其是近半年，限購(gòu)政策瀕臨“松綁”。2019年限購(gòu)執(zhí)行還比較嚴(yán)苛，非戶籍人員購(gòu)房社保要繳滿兩年，市場(chǎng)隨之轉(zhuǎn)冷；2020年4月之后，人才落戶又放松了限購(gòu)，只需交5個(gè)月社保即可買房；到了11月之后，限購(gòu)進(jìn)一步松綁，大專以上學(xué)歷也直接辦人才編碼、不落戶的方式即可獲取購(gòu)房資格，基本3個(gè)月以內(nèi)即可解決；大專以下人群，也可通過(guò)包裝獲取購(gòu)房資格，時(shí)間上大約4個(gè)月即可。

??至此，太倉(cāng)限購(gòu)變相“解除”，這對(duì)那些在上海限購(gòu)升級(jí)之下失去購(gòu)房資格、又手握大筆現(xiàn)金的人群來(lái)說(shuō)，具有極大的吸引力，因此太倉(cāng)市場(chǎng)也隨之明顯好轉(zhuǎn)。但太倉(cāng)的限貸政策依舊從嚴(yán)執(zhí)行，首套首付比例三成，二套首付比例八成。

??總的來(lái)看，太倉(cāng)這一波市場(chǎng)是由政策主導(dǎo)的市場(chǎng)，與上海市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)性極強(qiáng)，上海政策加碼擠壓剛需外溢，上海楊浦、虹口舊改持續(xù)發(fā)力也刺激了外溢投資需求，因此年后太倉(cāng)市場(chǎng)明顯變熱，尤其是嘉閔線規(guī)劃利好加持之下的婁江新城，市場(chǎng)熱度明顯上升。

??熱點(diǎn)區(qū)域交通、配套等多重規(guī)劃利好疊加

??婁江新城熱度超過(guò)科教新城

??太倉(cāng)主力市場(chǎng)分為三大板塊，第一個(gè)是主城區(qū)萬(wàn)達(dá)商圈（房?jī)r(jià)2.6萬(wàn)元/平方米，配套比較齊全），第二個(gè)是婁江新城，是近期的重點(diǎn)規(guī)劃片區(qū)（房?jī)r(jià)約2.2萬(wàn)元/平方米，市場(chǎng)十分火爆），第三個(gè)是科教新城，10年開(kāi)始規(guī)劃，配套趨于成熟（核心區(qū)位房?jī)r(jià)2.2萬(wàn)元/平方米，南郊緊鄰嘉定，房?jī)r(jià)1.7萬(wàn)元/平方米）。

??前些年，科教新城板塊熱度最高，近期，由于婁江新城規(guī)劃日漸落地，譬如瑞金醫(yī)院分院、滬蘇通高鐵兩個(gè)站點(diǎn)、西工大、西交利物浦學(xué)區(qū)分校入駐，今年開(kāi)始招生，因此，婁江新城已經(jīng)是整個(gè)太倉(cāng)乃至蘇州的重點(diǎn)規(guī)劃板塊，來(lái)訪客戶的意向度也明顯升高，市場(chǎng)熱度最高。部分項(xiàng)目由于認(rèn)籌率較高，基本要全款才能買到。

??06

      客群結(jié)構(gòu)科教新城自住本地改善客群更多

      婁江新城更偏向投資屬性

??太倉(cāng)的主力客群主要分為三類，并且每類客群都有其各自的偏好。老城區(qū)改善自住客群一般偏好科教新城，主要是這邊環(huán)境好（無(wú)工業(yè)）、商業(yè)配套比較多、較婁江新城配套成熟，學(xué)區(qū)資源也比較豐富，尤其是低密度的洋房更受青睞。

??第二類客群是嘉定自住客，由于婁江新城、科教新城南郊板塊距離嘉定很近，近期又有嘉閔線落地婁江新城的利好，在嘉定房?jī)r(jià)快速上漲的擠壓效應(yīng)影響下，相對(duì)一部分在嘉定工作的人選擇在此購(gòu)房，尤其是那些沒(méi)有戶口的人，來(lái)此落戶購(gòu)房從而解決子女就學(xué)問(wèn)題可謂一舉二得。

??第三類則是上海舊改外溢人群，近兩年上海舊改力度加強(qiáng)，但貨幣補(bǔ)償力度欠佳，拆遷款在上海買房難度相對(duì)較大，但在房?jī)r(jià)相對(duì)較低的太倉(cāng)買房就比較容易，加之太倉(cāng)限購(gòu)變相“松綁”，因此對(duì)動(dòng)遷人群具有較強(qiáng)的吸引力，這部分人群也比較偏好交通便利的婁江新城。

??07

      購(gòu)買能力上海外溢客群占比高

      購(gòu)買力強(qiáng)、全款比例高

??太倉(cāng)深耕對(duì)德合作20多年，有著“中國(guó)德企之鄉(xiāng)”的美譽(yù)，打造了全國(guó)第一個(gè)“中德企業(yè)合作基地”，2020年太倉(cāng)城鎮(zhèn)居民人均地區(qū)生產(chǎn)總值高達(dá)18.4萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較佳，本地居民購(gòu)買力比較強(qiáng)。此外，太倉(cāng)主力客群中相當(dāng)一部分來(lái)自嘉定外溢，鑒于嘉定客戶較太倉(cāng)在收入水平上存在明顯優(yōu)勢(shì)，這部分客群的購(gòu)買力還處于較高水平。至于上海舊改人群，這類居民更是手握大筆現(xiàn)金，因此全款比例更高。

??值得注意的是，由于太倉(cāng)發(fā)展重點(diǎn)已由科教新城（均價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米）轉(zhuǎn)移至婁江新城（2.2萬(wàn)元/平方米），科教新城的高定價(jià)已經(jīng)略顯尷尬，缺乏特色的高密度項(xiàng)目去化速度已經(jīng)放緩。

??08

      前景展望下半年市場(chǎng)熱度周期下調(diào)

      婁江新城將取代科教新城熱度仍會(huì)延續(xù)

??從實(shí)際調(diào)研情況來(lái)看，限購(gòu)變相“松綁”是造成這一波上漲的元兇，再加上太倉(cāng)近期迎來(lái)的一系列規(guī)劃利好，譬如嘉閔線的落地、西工大、西交利物浦兩所大學(xué)的建成、招生以及上海限購(gòu)升級(jí)的助推，3月份市場(chǎng)熱度明顯上漲。

??鑒于近期外溢需求仍處于高位，市場(chǎng)依然處于供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，因此短期內(nèi)成交依然延續(xù)高位，但考慮到太倉(cāng)實(shí)行限價(jià)政策，因此房?jī)r(jià)延續(xù)近一年來(lái)的平均水平，成交均價(jià)在1.88萬(wàn)元/平方米左右，整體保持相對(duì)穩(wěn)定。就成交規(guī)模來(lái)看，結(jié)合太倉(cāng)往年市場(chǎng)情況來(lái)看，太倉(cāng)市場(chǎng)一般呈現(xiàn)上半年比較火、下半年涼的周期性特征。因此步入7月份之后，這一波熱度有可能會(huì)有所下調(diào)，尤其是已經(jīng)“吃盡”政策紅利的科教新城板塊，熱度會(huì)明顯下降；而婁江新城由于還有大量土地還未出讓，加上適時(shí)放出的基建利好，市場(chǎng)熱度依然會(huì)延續(xù)。