[中房研協(xié)]2021年4月典型城市二手住宅市場分析

??選取北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，以及天津、青島、南京、武漢、鄭州、重慶、成都、廈門、合肥九個二線城市作為典型城市樣本。

??一、二手住宅相關(guān)政策

 ??4月，全國多地針對學(xué)區(qū)房發(fā)布限制性調(diào)控政策及監(jiān)管措施，嚴(yán)厲打擊學(xué)區(qū)房炒作：深圳開展“學(xué)位房”等非法發(fā)布廣告的專項(xiàng)整治，嚴(yán)肅查處惡意炒作學(xué)區(qū)房行為；合肥實(shí)行學(xué)區(qū)內(nèi)住房入學(xué)年限政策；北京實(shí)施多校劃片；寧波發(fā)布熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手房交易參考價格，各地政策旨在為高位已久的學(xué)區(qū)房降溫，總體呈現(xiàn)從嚴(yán)基調(diào)。

??二、典型城市二手住宅交易情況分析

??2.1     多個城市二手住宅成交量環(huán)比出現(xiàn)下降

??2021年4月典型城市二手住宅成交面積合計1295.0萬平方米，較上月減少9.8%，絕對額減少141.1萬平方米。從同比數(shù)據(jù)來看，深圳、成都成交量較去年同期有所下降，其余城市同比均有一定增長。上海、深圳、武漢等八個城市成交量環(huán)比出現(xiàn)回落。其中，上海成交量繼續(xù)保持首位，達(dá)到193.5萬平方米，環(huán)比降低40.1%，較去年同期微增0.9%；北京成交量緊隨其后，達(dá)到190.9萬平方米，較上月減少8.6%；廣州、南京、重慶、天津成交量均超過100萬平方米；成都、鄭州、深圳、廈門成交量均未超過50萬平方米，其中，成交量最低的為成都，僅40.4萬平方米，環(huán)比減少7.1%，較去年同期下降22.7%。

??2.2    上海成交套數(shù)環(huán)比下跌近四成，絕對額仍位列第一

??4月，十三個典型城市二手住宅共成交14.3萬套，上海、深圳、武漢、北京等八個城市成交套數(shù)較上月有所減少。上海成交套數(shù)居十三個典型城市首位，達(dá)到2.4萬套，較去年同期微降1.7%，環(huán)比減少39.0%；北京成交1.9萬套，位居第二，較去年同期增加46.7%，環(huán)比減少12.6%；廣州、南京、重慶、天津成交套數(shù)均超過1萬套；成都、鄭州、深圳、廈門成交套數(shù)均低于0.5萬套，其中，成都成交套數(shù)最少，僅有0.42萬套，同比減少22.2%，環(huán)比減少7.8%。

??2.3     典型城市二手住宅銷售價格均高于上月

??2.3.1   重慶環(huán)比漲幅突出，廣州、深圳同比漲幅并列第一

??根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的二手住宅銷售價格指數(shù)，4月，十三個典型城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比均有所上漲，重慶環(huán)比上升1.3個百分點(diǎn)，漲幅位列第一，北京、廣州較上月增加1.2個百分點(diǎn)，漲幅并列第二；深圳二手住宅銷售價格與上月持平，其余城市二手住宅價格環(huán)比漲幅分布在0.3%-0.9%之間。同比漲幅最大的為廣州和深圳，較去年同期高12.9個百分點(diǎn)；北京同比漲幅為10.1%；其他城市中，上海、成都、合肥、南京、廈門同比漲幅均超過5%；鄭州、天津二手住宅價格同比持續(xù)下跌。

??按照統(tǒng)計制度規(guī)定，2021年1月起，房地產(chǎn)銷售價格定基指數(shù)開始使用2020年平均值作為新一輪對比基期。從定基指數(shù)的角度來看，4月，除天津外，其余典型城市二手住宅價格均高于上年12個月平均價格，其中漲幅最大的為廣州，高于上年平均價格9.7個百分點(diǎn)，深圳、北京、上海、成都、合肥均高于上年平均價格5個百分點(diǎn)以上；鄭州較過去平均價格微增0.1%；天津二手房銷售價格較上年平均價格低0.7%。

??2.3.2  廣州大戶型價格持續(xù)增長

??從結(jié)構(gòu)上看，4月二手住宅交易市場上，上海、武漢、南京、鄭州90平方米以下戶型價格漲幅較大；重慶、合肥、天津、成都、深圳90-144平方米戶型價格呈顯著增長；廣州144平方米以上戶型價格漲幅突出。

??三、二手住宅與新商品住宅成交情況對比

??3.1     新建商品住宅成交量環(huán)比微增，總體仍高于二手住宅成交量

??2021年4月，典型城市新建商品住宅成交面積為1729.2萬平方米，環(huán)比增加4.6%，絕對額增加76.3萬平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.75倍，成交量區(qū)域分化顯著：上海二手房成交面積是新房成交面積的2.5倍；北京二手房成交面積是新房成交面積的2.3倍；廈門二手房成交面積是新房成交面積的1.5倍。從絕對額來看，重慶新房成交面積最高，達(dá)到245.8萬平方米，同期二手房成交面積是新房的0.5倍；其次為武漢，新房成交面積237.6萬平方米，同期二手房成交面積是新房的0.4倍；廈門新房成交面積最少，僅有32.6萬平方米。新房成交套數(shù)與成交面積情況保持一致，同期二手房成交套數(shù)是新房成交套數(shù)的0.92倍，絕對額較新房成交套數(shù)少1.3萬套。

??3.2     典型城市新房價格環(huán)比、同比均有所增漲

??4月，十三個典型城市新房銷售價格延續(xù)上月上漲態(tài)勢，環(huán)比、同比指數(shù)均呈現(xiàn)增長，重慶本月環(huán)比漲幅突出，較上月提升1.4個百分點(diǎn)，位列典型城市首位；廣州、武漢環(huán)比漲幅均高于1%；廈門環(huán)比漲幅較上月提升0.2%，位居典型城市末位。從同比指數(shù)來看，典型城市新房銷售價格較去年同期均有顯著提高，其中漲幅最大的為廣州，同比增加9.9%；其次為合肥，同比上漲6.8%；同比漲幅位于末位的是鄭州，較去年同期增長1.8%。

??從定基指數(shù)的角度來看，十三個典型城市新房價格均顯著高于上年平均價格，漲幅最大的為廣州，較上年平均價格提高7.7個百分點(diǎn)；重慶與合肥定基價格指數(shù)并列第二，均高于上年平均價格5.3個百分點(diǎn)；排名末兩位的是深圳及鄭州，分別高于上年平均價格的2.4%、1.7%。

??從結(jié)構(gòu)上看，與上月相比，合肥、天津90平方米以下戶型銷售價格較上月有明顯上漲；重慶、廣州、武漢、鄭州、成都90-144平方米戶型價格漲幅突出；南京、上海、廈門144平方米以上大戶型價格環(huán)比漲幅明顯。

??四、總結(jié)

??本月，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策持續(xù)收緊，深圳、北京、合肥等城市針對“學(xué)區(qū)房”發(fā)布調(diào)控政策及實(shí)施辦法，嚴(yán)厲打擊炒作學(xué)區(qū)房行為。此外，多個城市針對二手房價格實(shí)行管控，重點(diǎn)從房源信息和房源定價方面著手，部分城市探索建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制，促進(jìn)二手住房市場信息透明。

??從成交量來看，在調(diào)控效果逐步釋放的背景下，4月二手房市場熱度有所降低，成交量出現(xiàn)回調(diào)，典型城市成交總量環(huán)比下跌近一成。從具體城市來看，上海、深圳等八個城市成交量少于上月。同期新房市場熱度整體較高，成交量情況區(qū)域分化顯著，總體來看，同期二手房成交面積是新房成交面積的0.75倍。

??從二手房銷售價格來看，十三個典型城市二手房價格延續(xù)前期態(tài)勢，環(huán)比指數(shù)均呈現(xiàn)顯著上漲，但漲幅較上月有所收窄。廣州、北京二手房價格環(huán)比增速并列第一，同比增幅均位居高位；深圳房地產(chǎn)市場調(diào)控效果顯著，二手房價格與上月持平，但同比繼續(xù)領(lǐng)漲樣本城市；鄭州、天津二手房價格環(huán)比微增，同比持續(xù)下跌。

報告執(zhí)筆人：菲菲