[克而瑞]2021上半年中國房地產(chǎn)總結(jié)與展望 | 投資篇

       上半年投資先抑后揚(yáng)，22城雙集中供地是上半年百強(qiáng)投資的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，隨著企業(yè)三道紅線指標(biāo)不斷優(yōu)化，二季度房企投資積極性顯著提升，百強(qiáng)房企拿地銷售比從0.2提升至0.3，TOP50強(qiáng)投資力度已經(jīng)升至去年二季度的高點(diǎn)。

      集中供地模式下，城市、企業(yè)間的洗牌與分化仍在加劇。城市端，既有北京、上海、蘇州、杭州、廈門等熱度居高不下的城市，也有沈陽、長春等多數(shù)地塊底價成交、甚至流拍的城市。企業(yè)端，龍頭房企和國企、央企策略仍是率先“搶跑”，且優(yōu)勢顯著，TOP50房企超過半數(shù)在22城中有所斬獲，TOP30房企更是競得雙集中供地四成地塊。相較之下，中小房企拿地難度加大，僅能通過合作拿地或撿漏的方式參與。

      上半年總結(jié)

      投資集中度：資源集中頭部房企，TOP20房企占百強(qiáng)新增貨值53%

      截止到2021年5月末，百強(qiáng)房企新增貨值總量超過3.84萬億元，同比增長16%，新增貨值百強(qiáng)門檻為78.2億元，同比上漲19%，整體投資氛圍要好于2020年上半年。前五月，共計24家房企新增貨值達(dá)到500億元。

      投資格局來看，資源愈發(fā)集中于頭部企業(yè)，維持強(qiáng)者恒強(qiáng)格局。一方面，銷售TOP20房企與新增貨值TOP20企業(yè)高度吻合；另一方面，銷售前20強(qiáng)房企新增貨值幾乎占百強(qiáng)半壁江山。

      其中，銷售TOP10房企新增貨值占百強(qiáng)比例達(dá)到36%，與去年同期持平，但較一季度增長5個百分點(diǎn)。這也從側(cè)面證明了二季度雙集中供地中龍頭企業(yè)的優(yōu)勢顯著。

??就歷年新增貨值集中度走勢而言，盡管自2017年投資高峰以來，TOP20房企貨值集中度持續(xù)下滑，但占比始終保持在50%以上。由此可見，在受到調(diào)控政策以及自身投資戰(zhàn)略影響之下，部分頭部房企有意控制拿地節(jié)奏和力度，力求優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)。但短期來看，新增貨值的集中度仍將長期維持在高位，資源傾向龍頭房企的格局并不會改變。尤其是雙集中供地之下，規(guī)模、資金效應(yīng)將進(jìn)一步放大。

      投資意愿：百強(qiáng)投資積極性持續(xù)回升，21-30強(qiáng)房企拿地銷售比達(dá)0.37

      雙集中供地之下，不少熱點(diǎn)城市均有推出優(yōu)質(zhì)地塊，帶動百強(qiáng)房企投資積極性顯著回升，房企對熱點(diǎn)城市的土地需求仍大。1-5月百強(qiáng)房企拿地銷售比達(dá)到0.3，較一季度末的0.2有明顯提升，且各梯隊拿地銷售比均出現(xiàn)一定程度的走高。

      分梯隊而言，TOP21-30房企二季度拿地積極性最高，拿地銷售比達(dá)到0.37，較一季度顯著提升0.19。主要仍得益于雙集中供地，融信、濱江聯(lián)合在濱江競得4宗地，而正榮在杭州、廈門等城市有所斬獲。TOP10房企拿地銷售比僅次于TOP21-30，相較于此前最為謹(jǐn)慎的態(tài)度，集中供地之后龍頭房企出手相當(dāng)“闊綽”。此外，TOP50以后房企雖拿地銷售比較一季度有所提升，但總體拿地選擇仍集中在三四線核心城市。

      結(jié)合2020年末總土儲也不難看出，龍頭房企總土儲貨值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先其他房企，疊加雙集中供地的“良機(jī)”，補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲完成結(jié)構(gòu)性優(yōu)化是主要任務(wù)。而對于TOP11-30的房企而言，總土儲并非十分充裕，且去化較快，尤其是TOP21-30房企總土儲去化周期各梯隊最少，因此在核心城市拿地較為積極也在情理之中。

      投資節(jié)奏：上半年“先抑后揚(yáng)”，TOP50房企單月投資額創(chuàng)近一年新高

      與去年上半年疫情過后投資觸底反彈相似的是，2021年上半年房企投資節(jié)奏仍呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)走勢，而雙集中供地政策成為轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

      第一階段是1-3月，投資延續(xù)了去年以來的審慎態(tài)度。一季度有超過四成百強(qiáng)房企新增貨值同比下降，降幅超過50%的占到兩成。銷售TOP50房企投資金額延續(xù)去年6月以來下滑態(tài)勢，一季度投資額僅高于受疫情影響嚴(yán)重的2020年一季度。僅招商、華潤、保利等拿地銷售比高于梯隊和行業(yè)平均。此外，綠城、中梁等全國化房企也在一季度補(bǔ)倉積極。

      第二階段是在集中供地的推動下，二季度銷售50強(qiáng)房企投資力度大幅回升，月平均投資額較一季度大幅提升95%。5月份單月投資額超過4300億元，同環(huán)比分別上漲8%和51%，創(chuàng)下2020年以來最高水平。

      值得注意的是，由于積極在22城土地市場參與競拍，TOP50中超過半數(shù)房企5月份投資額環(huán)比提升，共16家房企單月投資額超過百億。例如萬科、華潤、融信等房企在核心城市投資金額頗大。此外，碧桂園雖然在集中供地中投資較為溫和，但由于其布局廣泛，單月投資額也超過200億元。

      企業(yè)表現(xiàn)：TOP30房企斬獲集中供地中四成地塊，國企、央企表現(xiàn)突出（略）

      投資布局：結(jié)構(gòu)性影響下一線成交占比增至18%，長三角成交占比過半（略）

      展望

      二季度22城市已陸續(xù)完成了第一輪集中供地，整體而言，規(guī)模房企、國企等資金實(shí)力雄厚的房企成為首次集中供地中的贏家，將諸多優(yōu)質(zhì)地塊收入囊中，反之中小房企生存環(huán)境堪憂，只能通過聯(lián)合拿地、抱團(tuán)取暖的方式參與。目前看來“中小型房企+地方平臺公司”是較為主流的合作模式，規(guī)模房企相對更傾向于獨(dú)立拿地。

      考慮到上半年拿地對年內(nèi)銷售有一定助力、且首批集中供地優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量較多，因此房企投資積極性大幅提升也在情理之中。短期來看，在首輪集中供地中規(guī)模房企的優(yōu)勢仍將延續(xù)，行業(yè)集中度仍會繼續(xù)提升。

      此外，在集中供地的22城以外，長三角、珠三角的三四線城市依然是房企最為關(guān)注的市場，未來這些城市核心三四線土拍競爭激烈度仍會加劇。

      預(yù)計三季度房企投資力度、投資積極性仍與集中供地緊密相關(guān)，市場熱度、投資氛圍將形成潮汐式變化，行業(yè)內(nèi)的洗牌也將持續(xù)，龍頭房企、國企和央企的優(yōu)勢持續(xù)放大。

      對于未能成功拿地的企業(yè)（尤其中小房企）來說，及時轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略布局、拓寬拿地渠道將是獲得新增土儲、保證企業(yè)持續(xù)運(yùn)營的重要方式，但如何在權(quán)益和規(guī)模之間做取舍，將是此類房企面臨的一大考驗(yàn)。尤其是第一輪規(guī)模房企“廝殺”之后，第二批集中供地或?qū)⑹侵行》科鬆帄Z的絕佳時機(jī)。