[克而瑞]福建省三四線(xiàn)城市（六十六）：漳州篇

??調(diào)研感受

??■  早期無(wú)序供地，庫(kù)存高企；

??■  基本與廈門(mén)市場(chǎng)同頻，周期慢半年； 

??■  渠道依賴(lài)度高,有項(xiàng)目最高傭金15%；

??■  政府限房?jī)r(jià)，全盤(pán)均價(jià)不超過(guò)2萬(wàn)，沒(méi)有項(xiàng)目超標(biāo)，限價(jià)有等于無(wú)；

??■  漳州農(nóng)業(yè)產(chǎn)出豐富，本地人比較安逸，購(gòu)房天花板一般在200萬(wàn)；

??■  房企對(duì)后市謹(jǐn)慎，嚴(yán)控清盤(pán)周期。

??◎  作者 / 楊科偉、羊代紅

??01 城市稟賦GDP省內(nèi)第四
位置優(yōu)越交通便利但居民好安逸、購(gòu)買(mǎi)力弱

??漳州是福建省轄地級(jí)市，東接廈門(mén)。地理位置優(yōu)越，使得漳州整體的農(nóng)業(yè)物產(chǎn)豐富，本地人比較安逸，不愿意外出奮斗，在整個(gè)福建的地級(jí)市來(lái)看不像福州、廈門(mén)有行政優(yōu)勢(shì)，也不像泉州的晉江、石獅具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。

??漳州素有“海濱鄒魯”之稱(chēng)，九龍江從這匯入大海，海上絲綢之路從這起航，漳州港可直通東南亞國(guó)家，形成鐵路、公路、水路立體交通網(wǎng)絡(luò)。

??經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，2020年漳州的GDP水平為4545.61億元，經(jīng)濟(jì)總量排名福建省第四名。在收入層面，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入38975元，增長(zhǎng)8.3%，居民購(gòu)買(mǎi)力稍弱。

??人口方總量保持穩(wěn)定。根據(jù)全國(guó)第七次人口普查數(shù)據(jù)，漳州常住人口505.43萬(wàn)人，十年增加24.43萬(wàn)人，增長(zhǎng)5.1%，城鎮(zhèn)化率為61.36%，十年增長(zhǎng)14.63個(gè)百分點(diǎn)。

??02 土地市場(chǎng)庫(kù)存高企，政府放緩供地
企業(yè)謹(jǐn)慎拿地

??由于早先政府無(wú)序供地，庫(kù)存高企，整個(gè)漳州市區(qū)消化周期高達(dá)48個(gè)月。2020年政府放緩供地，給予市場(chǎng)喘息機(jī)會(huì)，全年漳州市區(qū)成交11宗商住地塊，總建面達(dá)131.57萬(wàn)平方米，同比下滑6.16%，共攬金74.70億元，成交均價(jià)因2幅安置用地，樓板價(jià)漲幅不大，為5677元/㎡。2021年3月和5月共推出了4塊地，供應(yīng)維持2020年的節(jié)奏。

??2020年的土拍成交情況來(lái)看，地塊成交主要集中在薌城區(qū)和龍文區(qū)。其中城西和城東板塊各占據(jù)4幅，藍(lán)田、碧湖、中心城區(qū)板塊僅1幅地塊，普通住宅地塊限價(jià)在2-2.2萬(wàn)元內(nèi)，別墅地塊未限價(jià)，限價(jià)政策有所放松。2020年土拍的整體溢價(jià)率跌至10.7% ，兜底與低溢價(jià)已是常態(tài)，高溢價(jià)率地塊集中在2幅安置回購(gòu)地，分別為67.5%和48.5%；拿地房企來(lái)看，漳州城投兜底2幅地塊，位列第一，另外新進(jìn)房企均搭檔深耕房企進(jìn)入漳州市區(qū)，房企拿地謹(jǐn)慎。

??2021年漳州土拍轉(zhuǎn)暖，前五月拍出6塊商住地。其中，聯(lián)發(fā)受制于規(guī)模增長(zhǎng)壓力，在漳州連拿3塊地。同時(shí)新城控股在5月首進(jìn)漳州，19.30億元拿下建面約36.46萬(wàn)平方米的綜合性用地，其中商業(yè)需主體結(jié)構(gòu)封頂，購(gòu)物中心滿(mǎn)鋪開(kāi)業(yè)，住宅方可預(yù)售。

??03 當(dāng)前樓市步調(diào)與廈門(mén)基本同頻
政府謹(jǐn)慎供地、庫(kù)存壓力緩解 市場(chǎng)開(kāi)始回暖

??漳州由于地理上緊靠廈門(mén)，房地產(chǎn)市場(chǎng)與廈門(mén)基本同頻，周期慢半年。整體來(lái)看，漳州市場(chǎng)緊隨廈門(mén)，在2016年達(dá)到市場(chǎng)高位，2016年漳州商品住宅成交量創(chuàng)歷史新高，達(dá)到185萬(wàn)平方米，在廈門(mén)2017年3月出臺(tái)限購(gòu)政策后，漳州市場(chǎng)受此影響，在2017、2018年量?jī)r(jià)腰斬，2017年的成交量?jī)H為70萬(wàn)平方米。

??2020年年初受疫情影響短暫停擺，而隨著大環(huán)境LPR連續(xù)下調(diào)、降準(zhǔn)政策的實(shí)施，以及疫情后社會(huì)運(yùn)作回歸正軌，樓市逐漸活躍，新盤(pán)接連入市，同價(jià)盤(pán)日益增多，開(kāi)啟以?xún)r(jià)換量作戰(zhàn)模式，于此同時(shí)受廈門(mén)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖帶動(dòng)，漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)2020年9月開(kāi)始成交回升，2020年商品住宅成交量時(shí)隔4年后再次突破百萬(wàn)平達(dá)到107萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14%，成交均價(jià)14553元/平方米，成交呈現(xiàn)量升價(jià)跌的趨勢(shì)。

??2021年持續(xù)維持2020年底以來(lái)較好的成交態(tài)勢(shì)，1-5月商品住宅成交量達(dá)到80萬(wàn)平方米，同時(shí)得益于政府近幾年暫緩?fù)频?，市?chǎng)庫(kù)存壓力得到一定的緩解，2021年1-5月成交微增，且價(jià)格微漲，基本上市面樓盤(pán)價(jià)格加推單價(jià)漲100-200元/平方米。

??04 政策環(huán)境不限購(gòu)、不限售
限全盤(pán)均價(jià)2萬(wàn)/平 首套首付2成

??漳州政策相對(duì)寬松，當(dāng)前漳州不限購(gòu)不限貸，政府限房?jī)r(jià)，全盤(pán)均價(jià)不超過(guò)2萬(wàn)，沒(méi)有項(xiàng)目超標(biāo)，限價(jià)有等于無(wú)。2020年重啟公積金貼息貸款，首套房貸款2成，首套房貸款利率上浮10%-15%，二套房普遍上浮15%-20%，銀行結(jié)構(gòu)封頂才能放貸。

??05 區(qū)域市場(chǎng)政府重點(diǎn)培育打造龍文區(qū)
碧湖板塊為價(jià)格高地

??薌城區(qū)屬于市中心，當(dāng)中的部分老城區(qū)政府面積比較小，只拆了一塊老地，其他的還沒(méi)到拆的程度，而且可以建的地比較多，當(dāng)中優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)二手房1.8-2萬(wàn)元/平方米，無(wú)學(xué)區(qū)價(jià)格一般在1.4-1.6萬(wàn)元/平方米，新房主要集中在西湖片區(qū)，新房房?jī)r(jià)1.3-1.4萬(wàn)/平方米。

??整體的漳州市區(qū)擴(kuò)張主要往東偏移，由薌城區(qū)轉(zhuǎn)移至龍文區(qū)發(fā)展，政府當(dāng)前主要重點(diǎn)打造培育龍文區(qū)。其中，地處龍文區(qū)的碧湖板塊，得益于政府十年來(lái)的培育，配套逐步成熟，城市景觀(guān)面貌較新，碧湖板塊成為當(dāng)前整個(gè)漳州市場(chǎng)的價(jià)格高地，新房均價(jià)在1.8萬(wàn)/平方米；龍文區(qū)的九十九灣板塊，得益于九十九灣河道資源，該板塊主打河景房，房?jī)r(jià)1.4-1.6萬(wàn)/平方米；而此外的人民廣場(chǎng)板塊，新房房?jī)r(jià)1.3-1.4萬(wàn)/平方米。

??2021年撤縣設(shè)區(qū)長(zhǎng)泰區(qū)和龍海區(qū)，斷了這兩個(gè)區(qū)接軌廈門(mén)念想，市場(chǎng)反而更糟，龍海市場(chǎng)封閉，年均成交10萬(wàn)方，高價(jià)盤(pán)去化艱難。

??臺(tái)商投資區(qū)（角美），號(hào)稱(chēng)廈門(mén)島外第五區(qū)，在建地鐵2023年通車(chē)廈門(mén)，有一定的廈門(mén)外溢客戶(hù)，屬于剛需盤(pán)居多，當(dāng)前市場(chǎng)均價(jià)在1.7萬(wàn)/平方米，庫(kù)存100萬(wàn)平方米，年均成交約20萬(wàn)平方米。2021年上半年供地6宗，總建面約50萬(wàn)方，整體來(lái)看，臺(tái)商投資區(qū)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，市場(chǎng)壓力較大。

??漳州開(kāi)發(fā)區(qū)位于龍海區(qū)北面近海地帶，主打海景、旅居度假，庫(kù)存高達(dá)300萬(wàn)方，高峰期每年成交100萬(wàn)，現(xiàn)年均成交10萬(wàn)方，當(dāng)前導(dǎo)客不理想的主要原因是廈漳海底隧道擱淺。從房?jī)r(jià)上來(lái)看，2018年開(kāi)發(fā)區(qū)全面降價(jià)，由1.7-1.8萬(wàn)/平方米降至1.1萬(wàn)/平方米，2020年持續(xù)以消化庫(kù)存為主，整體均價(jià)基本回調(diào)到位，個(gè)別樓盤(pán)價(jià)格跌至8500元/㎡，通過(guò)渠道分銷(xiāo)收割部分剛需客戶(hù)，月成交量仍在2萬(wàn)㎡以下運(yùn)行，市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻。但由于該地方臨近客運(yùn)碼頭和汽車(chē)站，交通便利，15分鐘的海上旅程即可到達(dá)廈門(mén)，當(dāng)前高速也是40分鐘即可到達(dá)廈門(mén)，而到漳州市區(qū)則需要1個(gè)小時(shí)，從區(qū)位上來(lái)看屬于價(jià)格洼地，近期本地購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商都在觀(guān)望，等待規(guī)劃進(jìn)一步落實(shí)。

??06 需求結(jié)構(gòu)剛需市場(chǎng)為主
80平小三房最好賣(mài) 100平以上難去化

??薌城區(qū)和龍文區(qū)的購(gòu)房主力主要以地緣性客戶(hù)，以及周邊縣市為主，親朋關(guān)系圈是選擇的重要考量，接著是景觀(guān)，接著是學(xué)區(qū)房，一般來(lái)看，碧湖板塊主要是市區(qū)內(nèi)不缺錢(qián)客戶(hù)改善首選地。

??80平小三房最好賣(mài)，100平以上難去化。本地人喜歡贈(zèng)送面積，早期贈(zèng)送20平，監(jiān)管后多數(shù)項(xiàng)目贈(zèng)送8-10平，部分項(xiàng)目偷面積送設(shè)備平臺(tái)，后期改裝將墻體外移，送半個(gè)房間。

??角美8成以上是來(lái)自廈門(mén)的外溢剛需客戶(hù)，大部分首付2成；而開(kāi)發(fā)區(qū)主要以投資養(yǎng)老為主，屬于第二第三居所，2019年的時(shí)候主要是來(lái)自廈門(mén)的客戶(hù)，投資養(yǎng)老，后面變成省內(nèi)找客戶(hù)，最后變成全國(guó)，當(dāng)前北方的客戶(hù)比較多，一般是老人養(yǎng)老，和帶小孩上學(xué)。

??07 購(gòu)買(mǎi)力總價(jià)不超過(guò)200萬(wàn)元
縣城客戶(hù)傾向高比例首付

??總價(jià)天花板不超過(guò)200萬(wàn)，主要在于漳州一般有錢(qián)的傾向于在廈門(mén)買(mǎi)房，縣城客戶(hù)不喜歡貸款，首付愿意多付。角美一般總價(jià)區(qū)間100-150萬(wàn)，一般來(lái)看夫妻月收入極限1.5萬(wàn)，若總價(jià)到160萬(wàn)月供要7千則家庭月供就困難。

??準(zhǔn)客戶(hù)從首次到訪(fǎng)到最終下定一般在一周左右，把可接受區(qū)域內(nèi)房子看完才會(huì)過(guò)來(lái)買(mǎi)房。到訪(fǎng)客戶(hù)實(shí)際轉(zhuǎn)化率4：1至7：1不等。

??08 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售渠道依賴(lài)、成交占比半數(shù)以上
開(kāi)發(fā)區(qū)傭金最高達(dá)15%

??基本上市面樓盤(pán)價(jià)格加推單價(jià)漲100-200元/平方米。營(yíng)銷(xiāo)有“軟綁車(chē)位”，一般車(chē)位在6-10萬(wàn)不等，車(chē)位是跟房子一起買(mǎi)的，可以一起貸，相當(dāng)于白送。

??由于此前漳州市場(chǎng)的中介一般以夫妻店為主，體量比較小，貝殼在2018年左右進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)整合比較容易，當(dāng)前渠道依賴(lài)度高，全部上貝殼。主城區(qū)渠道導(dǎo)客成交占比50%-80%，傭金2%-4%；角美板塊成交占比則超8成，傭金達(dá)到5%；漳州開(kāi)發(fā)區(qū)的傭金更達(dá)8-9%，主要由于漳州開(kāi)發(fā)區(qū)當(dāng)前主要以養(yǎng)老投資客群為主，全國(guó)導(dǎo)客難度大，有項(xiàng)目最高傭金15%。不過(guò)得益于2021年以來(lái)漳州市場(chǎng)有所回暖，5月房企降傭，降幅0.5%-1%。

??09 房企競(jìng)爭(zhēng)建發(fā)有口碑溢價(jià)優(yōu)勢(shì)
其他品牌房企無(wú)差別

??建發(fā)在漳州本地有口碑，產(chǎn)品售價(jià)較競(jìng)品溢價(jià)1-2千，從克而瑞廈門(mén)發(fā)布的2021年一季度大漳州全口徑銷(xiāo)售排行榜來(lái)看，建發(fā)房產(chǎn)全口徑銷(xiāo)售金額14.46億元，排名大漳州第一，其他品牌房企無(wú)差別，本土房企拿不到地逐漸被淘汰，僅有特房集團(tuán)上榜，銷(xiāo)售金額3.30億元，排名第10。

??10 前景展望市場(chǎng)有所轉(zhuǎn)暖，區(qū)域分化持續(xù)
庫(kù)存壓力仍在

??2021年隨著龍海和長(zhǎng)泰撤縣設(shè)區(qū)，漳州市區(qū)得以擴(kuò)容，但由于這兩個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)存量較大且市場(chǎng)相對(duì)封閉，預(yù)計(jì)短期內(nèi)對(duì)漳州房地產(chǎn)無(wú)較大的影響。

??2021年隨著廈門(mén)市場(chǎng)熱度攀升，漳州市場(chǎng)也有所回升，市場(chǎng)還將持續(xù)轉(zhuǎn)暖，成交持續(xù)高位運(yùn)行，但值得注意的是，區(qū)域分化將持續(xù)，角美、開(kāi)發(fā)區(qū)仍有較大的去化壓力。2021年新拍地塊價(jià)格有所上漲，但由于市場(chǎng)庫(kù)存壓力仍在，熱度傳導(dǎo)力有限，短期內(nèi)房企項(xiàng)目售價(jià)或?qū)⒕S持當(dāng)前低于限價(jià)的態(tài)勢(shì)，限價(jià)等同于無(wú)。需政府控制好供地節(jié)奏，否則又將一地鴻毛。

??典型項(xiàng)目一：大唐三木印象西湖

▲大唐三木印象西湖案場(chǎng)圖

??區(qū)位：薌城區(qū)勝利路與惠民路交匯處 
??主力戶(hù)型：76㎡、89㎡三房；108㎡四房
??首開(kāi)時(shí)間：2020年11月
??售價(jià)：12500元/平方米

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目體量約105畝，共計(jì)530套，主打高層住宅。2020年11月首開(kāi)，首開(kāi)售價(jià)12500元/平方米，目前售價(jià)均價(jià)13000元/平方米，并捆綁車(chē)位售價(jià)6萬(wàn)元。該項(xiàng)目位于薌城區(qū)西湖板塊，小區(qū)門(mén)口為貫穿整個(gè)市區(qū)的勝利路，10分鐘到達(dá)老城區(qū)中心，毗鄰規(guī)劃毗鄰西院湖公園（已建好400畝）、西院湖兩大自然景觀(guān)公園（規(guī)劃6345畝），周邊商場(chǎng)配套齊全，同時(shí)大唐地產(chǎn)定向捐資松柏實(shí)驗(yàn)小學(xué)，距離項(xiàng)目200米。同時(shí)周邊二手房是5年以上的房子，置業(yè)群體來(lái)自周邊市區(qū)客戶(hù)和縣城客戶(hù)，縣城客戶(hù)中南靖縣的客戶(hù)居多。首開(kāi)去化約達(dá)到90%，主要由于該片區(qū)小面積的項(xiàng)目不多。日均到訪(fǎng)量約15-100組。

??典型項(xiàng)目二：中梁遠(yuǎn)洋星海天宸

▲中梁遠(yuǎn)洋星海天宸案場(chǎng)圖

??區(qū)位：龍文區(qū)九十九灣板塊
??主力戶(hù)型：79㎡、88㎡、126㎡三房
??首開(kāi)時(shí)間：2020年8月
??售價(jià)：13000元/平方米

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目建筑面積為28萬(wàn)平方米，共計(jì)1971套。高層有79㎡-128㎡戶(hù)型，別墅有96套，戶(hù)型主要是131-140平方米。項(xiàng)目2020年12月首開(kāi)，首開(kāi)均價(jià)12000元/平方米，當(dāng)前售價(jià)13500元/平方米。該項(xiàng)目位于龍文區(qū)九十九灣板塊，區(qū)位環(huán)境景觀(guān)資源較好，同時(shí)周邊暢達(dá)萬(wàn)達(dá)商圈、沃爾瑪商圈，當(dāng)前項(xiàng)目左側(cè)的一大型綜合體地塊2021年5月被新城控股拿下，區(qū)位未來(lái)價(jià)值有較大的上漲空間，得益于較好的地段、戶(hù)型、以及價(jià)格優(yōu)勢(shì)，該項(xiàng)目去化較好，到訪(fǎng)量日均20-60轉(zhuǎn)化率4：1-5：1，月均流速150套，多的可以賣(mài)到200?？腿航Y(jié)構(gòu)上，疊墅的購(gòu)買(mǎi)主要以本地人為主，目前還剩20套；縣城的主要以高層為主，平和縣占比約40%，南靖縣占比約20%，本地客戶(hù)占比20-30%，高層目前7棟已經(jīng)賣(mài)完。渠道成交占比50%+，貝殼獨(dú)家，傭金1%-4%。贈(zèng)送面積8平米以上不等。

??典型項(xiàng)目三：旭輝大唐江山天境

▲旭輝大唐江山天境案場(chǎng)圖

??地理位置：角美洪岱路萬(wàn)益廣場(chǎng)對(duì)面
??主力戶(hù)型：高層78平方米、80平方米、88平方米三房；疊墅：104㎡-116㎡
??首開(kāi)時(shí)間：2019年11月
??售價(jià)：高層16000元/平方米；疊墅總價(jià)230萬(wàn)-350萬(wàn)

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目一期，總建筑面積約10萬(wàn)㎡，項(xiàng)目二期，總建筑面積約為4.36萬(wàn)㎡，總共1118套。項(xiàng)目位于角美新城區(qū)核心，素有“廈門(mén)島外第五區(qū)”的說(shuō)法，駕車(chē)到廈門(mén)海滄區(qū)約30分鐘左右，項(xiàng)目緊鄰地鐵6號(hào)線(xiàn)（建設(shè)中）地鐵通勤通達(dá)廈門(mén)，預(yù)計(jì)2023年底通車(chē)試運(yùn)行。江山天境已正式向雙十中學(xué)（漳州分校）（距離300米），閩南師范大學(xué)臺(tái)商區(qū)附屬小學(xué)定向捐資。項(xiàng)目一期共8棟，其中4棟高層，4棟疊墅；二期（5月開(kāi)盤(pán)）共5棟，3棟高層，2棟疊墅。社區(qū)配套齊全，有面向老人棋牌室、年輕人瑜伽室、小孩室內(nèi)活動(dòng)區(qū)等多種配套。項(xiàng)目首開(kāi)2019年11月，高層售價(jià)約16000元/平方米（精裝），當(dāng)前毛坯售價(jià)16000元/平方米，飄窗陽(yáng)臺(tái)有贈(zèng)送面積7-10平方米不等?？蛻?hù)主要來(lái)自廈門(mén)，占比達(dá)到80%，一般是廈門(mén)島外客戶(hù)較多。項(xiàng)目日均到訪(fǎng)量10-60組，復(fù)式由于總價(jià)相對(duì)較高且此前被奧園項(xiàng)目截了一波客戶(hù)，目前去化相對(duì)困難。