[克而瑞]福建省三四線城市（六十八）：石獅篇

??調(diào)研感受

??■  市場(chǎng)變化步調(diào)比泉州主城、晉江慢半拍，2021年春節(jié)后顯著轉(zhuǎn)暖；

??■  全城房?jī)r(jià)不破萬(wàn)，3-4千月供對(duì)外來(lái)務(wù)工人員很友好；

??■  90-120平方米三房、四房是標(biāo)配，剛需盤(pán)車(chē)位賣(mài)不動(dòng)；

??■  城東千人搖，城南吃配套，城北接外溢，外圍靠分銷(xiāo)。

??◎  作者 / 楊科偉、李詩(shī)昀

??01 城市稟賦

   ?被譽(yù)福建“小香港”藏富于民
外來(lái)人口占常住半數(shù)但流入放緩

??石獅，是泉州代管縣級(jí)市，20世紀(jì)80年代，石獅與深圳市、海南省一同被列為綜改試驗(yàn)區(qū)，由于發(fā)展起點(diǎn)高、城市界面新，一度被譽(yù)為福建“小香港”。石獅2020年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值937億元，占泉州全市GDP總量9.2%。石獅核心支柱產(chǎn)業(yè)紡織服裝，年產(chǎn)值超600億元，占規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值比重五成以上。石獅藏富于民，2020年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入64830元，高于泉州平均，比肩無(wú)錫、嘉興等強(qiáng)市。石獅外來(lái)人口眾多，七普數(shù)據(jù)顯示，2020年石獅常住人口68.5萬(wàn)，戶籍人口35萬(wàn)，常住人口中本地人、外地人“五五開(kāi)”。不過(guò)，近幾年，受要素成本、外貿(mào)壁壘等因素影響，石獅紡織服裝產(chǎn)業(yè)面臨發(fā)展瓶頸，不少服裝廠關(guān)閉，外來(lái)人口流入呈放緩之勢(shì)。 02

??02 政策環(huán)境

??嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售
結(jié)構(gòu)封頂后3個(gè)月房貸放款

??石獅購(gòu)房政策和泉州主城保持一致，即實(shí)行限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售。具體而言，大泉州戶籍不限購(gòu)，非泉州戶籍限買(mǎi)1套；首套房最低首付比例兩成、房貸利率5.2%，二套房最低首付比例三成、利率5.88%，為防止項(xiàng)目爛尾，規(guī)定主體結(jié)構(gòu)封頂后銀行才能向購(gòu)房者發(fā)放貸款，目前放款周期一般為封頂后3個(gè)月；土拍環(huán)節(jié)限定房?jī)r(jià)，全盤(pán)均價(jià)不能超過(guò)限價(jià)；非泉州戶籍或泉州戶籍跨市本級(jí)、縣購(gòu)房限售5年。 03

??03 歷年樓市

   ?2018-2020筑底盤(pán)整
2021春節(jié)后顯著轉(zhuǎn)暖、成交倍增

??2016、2017年，石獅房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，成交均價(jià)一度沖高至8000元/平方米，2018年、2019年，一方面，供地過(guò)量導(dǎo)致新房集中入市、供應(yīng)井噴，另一方面，外來(lái)人口流入放緩，需求后繼乏力，疊加兩地王項(xiàng)目入市去化不佳，拉低市場(chǎng)預(yù)期，石獅樓市顯著轉(zhuǎn)冷，庫(kù)存持續(xù)擴(kuò)容，開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量斷臂求生，城北房?jī)r(jià)一度下探到7000元/平方米。2021年，隨著泉州主城、晉江樓市轉(zhuǎn)向火熱甚至一房難求，石獅房地產(chǎn)市場(chǎng)也明顯回暖，成交量翻倍式增長(zhǎng)，典型如石獅城北板塊金輝城項(xiàng)目，全面承接晉江外溢客戶，2021年月均成交2-3億元，較2020年翻番，售價(jià)也較2020年底提升1000元/平方米。石獅購(gòu)房者看房周期亦明顯縮短，1-3天內(nèi)即可完成購(gòu)房決策，到訪客戶轉(zhuǎn)化率可達(dá)30%-40%。 04

??04 土地市場(chǎng)

   ?2019地王入市遇冷后陷入沉寂
2021年回暖、兩宗地拍至封頂價(jià)

??2015-2017年，石獅供地總體平穩(wěn)有序，涉宅用地成交建面控制在30萬(wàn)平方米左右，2018，石獅迎來(lái)土拍大年，涉宅用地成交建面達(dá)71萬(wàn)平方米，單價(jià)地王記錄被龍湖、旭輝接連刷新至6327元/平方米。2019年，石獅繼續(xù)大量供地，但由于地王項(xiàng)目入市遇冷，房企競(jìng)拍積極性普遍不高，基本底價(jià)成交。

??2021年以來(lái)，石獅共成交3宗涉宅用地，房企競(jìng)拍熱情高漲，寶蓋、靈秀兩宗土地皆拍至封頂限價(jià)，并轉(zhuǎn)入競(jìng)配建階段，樓板價(jià)分別高達(dá)5840元/平方米和4731元/平方米，其中，寶蓋塘后地塊如果扣除10800平方米配建面積，實(shí)際樓板價(jià)已達(dá)到7637元/平方米，刷新石獅單價(jià)地王。

??05 區(qū)域分化

??全城房?jī)r(jià)不破萬(wàn)，城東千人搖
城南靠配套，城北接外溢

??石獅各區(qū)域房?jī)r(jià)梯度不明顯，全城項(xiàng)目售價(jià)皆未“破萬(wàn)”，基本都在9000元/平方米左右。各區(qū)域板塊中，城東最熱，城南次之，城北再次。具體而言：城東是石獅目前最熱板塊，源于區(qū)位好、配套佳、一二手房?jī)r(jià)格倒掛，城東政府限價(jià)9500元/平方米，目前有建發(fā)、龍湖、旭輝3個(gè)在售項(xiàng)目，全部頂著限價(jià)賣(mài)，部分項(xiàng)目變相捆綁車(chē)位。建發(fā)泱著2月連推300套房源，引來(lái)千人搖號(hào)。城南板塊臨近石獅服裝城，配套較為完善，樓市熱度頗高，目前有世茂摩天城、奧園寶嘉譽(yù)榮府等3個(gè)在售項(xiàng)目，新房均價(jià)9500元/平方米。城北是石獅的新興發(fā)展板塊，熱度不及城東、城南，但2021年受到晉江外溢需求帶動(dòng)也明顯轉(zhuǎn)暖。近期城北板塊房?jī)r(jià)漲幅可觀，典型如石獅金輝城項(xiàng)目，今年以來(lái)每次加推售價(jià)都上漲200-300元/平方米，相較2020年底累計(jì)漲幅已超過(guò)1000元/平方米。 06
客群及購(gòu)房偏好

??06 客群及購(gòu)房偏好

??剛需為主，偏好低首付
90-120平三房四房，車(chē)位去化難

??石獅主力購(gòu)房需求偏剛性，呈現(xiàn)以下幾方面特征：其一，客群方面，石獅主力購(gòu)房群體是外來(lái)務(wù)工人員以及本地人，大多是服裝產(chǎn)業(yè)工人或小個(gè)體戶，基于結(jié)婚或子女上學(xué)需要購(gòu)置商品房，相反，石獅當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主、高凈值人群基本不會(huì)選擇在本地購(gòu)置商品房。其二，首付比例方面，購(gòu)房者偏好低首付購(gòu)房，尤其是外來(lái)務(wù)工者購(gòu)買(mǎi)力有限，繳納兩成最低首付的客戶占比高。其三，面積及戶型方面，閩南地區(qū)生育意愿較強(qiáng)，三房、四房戶型是市場(chǎng)標(biāo)配，90-120平方米兼顧總價(jià)和功能最受市場(chǎng)歡迎。其四，車(chē)位普遍去化難，剛需購(gòu)房群體并非家家有車(chē)，車(chē)位屬雞肋產(chǎn)品，需要搭配營(yíng)銷(xiāo)手段才能去化。 07
營(yíng)銷(xiāo)策略

??07 營(yíng)銷(xiāo)策略

??城東去渠道化且加綁車(chē)位
鄉(xiāng)鎮(zhèn)盤(pán)分銷(xiāo)渠道成交占比最高超90%

??2019年前后，石獅全城所有項(xiàng)目上馬分銷(xiāo)渠道，開(kāi)發(fā)商通過(guò)買(mǎi)房送車(chē)位、特價(jià)房等營(yíng)銷(xiāo)手段以價(jià)換量更是常態(tài)，2021年，石獅樓市顯著回暖，市場(chǎng)對(duì)分銷(xiāo)渠道依賴度降低，購(gòu)房?jī)?yōu)惠折扣逐漸回收。熱點(diǎn)板塊如城東，不僅不再需要渠道分銷(xiāo)，還會(huì)通過(guò)單價(jià)優(yōu)惠、房源傾斜等方式變相捆綁銷(xiāo)售車(chē)位，普遍做法是買(mǎi)車(chē)位購(gòu)房?jī)?yōu)惠200元/平方米。城北、城南等板塊目前仍然需要依靠渠道帶客，促進(jìn)項(xiàng)目去化，典型如城北，分銷(xiāo)成交占比一般在三成左右。外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊則仍然依賴渠道分銷(xiāo)，尤其是主打文旅休閑的項(xiàng)目，需要與貝殼、房多多等多家機(jī)構(gòu)合作，全國(guó)范圍內(nèi)導(dǎo)客，渠道分銷(xiāo)成交占比超過(guò)九成。 08
前景展望

??08 前景展望

??不排除出臺(tái)公證搖號(hào)政策
供求緊平衡下主城市場(chǎng)持續(xù)向好

??政策層面，基于石獅樓市不斷升溫，城東等熱點(diǎn)板塊新房供應(yīng)緊缺，買(mǎi)到即賺到預(yù)期下?lián)u號(hào)常態(tài)化，而目前實(shí)施的開(kāi)發(fā)商自主搖號(hào)仍存在不少弊端，未來(lái)或?qū)⑾蛉菔袇^(qū)和晉江看齊，出臺(tái)公證搖號(hào)政策，甚至規(guī)定一定房源比例向剛需購(gòu)房者和人才傾斜。市場(chǎng)層面，從需求端來(lái)看，石獅主城外來(lái)人口體量大，潛在購(gòu)房需求仍十分可觀，另一方面，晉江一房難求下外溢購(gòu)房需求仍有明顯釋放空間；從供給端來(lái)看，2020年以來(lái)石獅政府主動(dòng)控制供地規(guī)模，未來(lái)新房供應(yīng)將保持有序，2018-2019年間庫(kù)存積壓現(xiàn)象不會(huì)重現(xiàn)?；诠┣箨P(guān)系將維持緊平衡的判斷，我們認(rèn)為，石獅主城房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入新一輪上升周期，未來(lái)一至兩年內(nèi)樓市運(yùn)行持續(xù)向好，城東板塊房?jī)r(jià)或?qū)⒙氏绕迫f(wàn)，城南、城北板塊房?jī)r(jià)亦有上漲壓力。

??但鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊價(jià)值兌現(xiàn)仍需要時(shí)間，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場(chǎng)更為內(nèi)生，居民購(gòu)房消費(fèi)需求有待積累，未來(lái)成交量?jī)r(jià)總體將保持平穩(wěn)運(yùn)行。

??典型項(xiàng)目一：石獅金輝城

▲案場(chǎng)圖

??地理位置：石獅城北板塊南洋路與金盛路交匯處
   ?物業(yè)類(lèi)型：高層
   ?主力戶型：89、108、110三室，133平方米四室

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：2018年接手自本土開(kāi)發(fā)商聯(lián)邦，樓面價(jià)約3300元/平方米。2019年12月首開(kāi)，目前一期基本售罄，主要在售二期，總戶數(shù)6200戶，已去化2100套左右。受市場(chǎng)新房供應(yīng)緊俏影響，2021年以來(lái)該項(xiàng)目到訪量、成交量皆呈現(xiàn)翻倍式增長(zhǎng)，目前項(xiàng)目日均到訪量超100組，客戶轉(zhuǎn)化率在30%-40%，客戶購(gòu)房決策周期普遍低于3天，月均成交金額2.5億-3億元，而2020年月均成交金額僅為1億元，且今年以來(lái)每次加推銷(xiāo)售均價(jià)上調(diào)200元/平方米左右?？腿悍矫?，由于所處的石獅城北板塊緊鄰晉江，石獅本地占40%，晉江外溢占45%左右。

??典型項(xiàng)目二：中駿黃金海岸

▲案場(chǎng)圖

??地理位置：石獅永寧鎮(zhèn)閩南黃金海岸渡假村
??物業(yè)類(lèi)型：高層、別墅
??主力戶型：高層44平方米一室、77平方米兩室，別墅105平方米、120平方米

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目于2012年首開(kāi)，售價(jià)7000元/平方米，此后市場(chǎng)遇冷，最低降價(jià)到4000元/平方米，2016-2017年重回8000元/平方米高點(diǎn)，目前銷(xiāo)售均價(jià)為13000元/平方米。項(xiàng)目早期主要開(kāi)發(fā)120、140、180大戶型，面向本地改善客群，但去化效果平平，后轉(zhuǎn)而主推小面積低總價(jià)海景房，并面向全國(guó)導(dǎo)客，銷(xiāo)售有所好轉(zhuǎn)。目前在售高層主力戶型44平方米一室、77平方米兩室，總價(jià)50萬(wàn)元起。4-11月為購(gòu)房旺季，月均到訪700組，成交可達(dá)30-50套，淡季月均到訪則僅為30-40組。項(xiàng)目主要依靠渠道導(dǎo)客，與貝殼、房多多等多家機(jī)構(gòu)均有合作，渠道成交占比在九成以上，客戶購(gòu)房決策周期普遍壓縮在1天以內(nèi)。