[中房研協(xié)]公募REITs啟航，破冰租賃住房公募REITs仍需努力

??熱點(diǎn)回放

??6月21日，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品于滬、深交易所上市。國(guó)內(nèi)公募REITs正式落地，首批產(chǎn)品發(fā)售規(guī)模超300億元，受到了市場(chǎng)的特別關(guān)注。首批上市產(chǎn)品主要投向基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目，試點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

??隨著我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)正式揚(yáng)帆起航，制度支持的市場(chǎng)化創(chuàng)新為實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供新方案，基于房地產(chǎn)資產(chǎn)的公募REIT產(chǎn)品上市還有多遠(yuǎn)？本文將就首批公募REITs上市后對(duì)房地產(chǎn)的影響進(jìn)行深入分析。

??各方觀點(diǎn)

??易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，公募REITs基金的推出是為了拓寬融資渠道、豐富融資方式，并寄希望通過資本市場(chǎng)來降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)動(dòng)全社會(huì)資金為經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)。從微觀層面來講，一些商業(yè)地產(chǎn)以及租賃住房同樣具備良好的盈利能力，從全球經(jīng)驗(yàn)來看REITs最早是集中在商業(yè)地產(chǎn)且一直保持著較高份額，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建立已成為國(guó)家戰(zhàn)略，發(fā)展租賃住房已經(jīng)成為主要方向，以租賃住房和商業(yè)地產(chǎn)為基礎(chǔ)的持有型房地產(chǎn)REITs亦將有較大的發(fā)展空間。

??中金公司發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，在“資產(chǎn)化”方向下，REITs將是租賃住房投融資模式創(chuàng)新中的“點(diǎn)睛之筆”。重資產(chǎn)模型下引入REITs工具構(gòu)建租賃住房投融模式閉環(huán)是必然選項(xiàng)。目前市場(chǎng)上的重資產(chǎn)項(xiàng)目退出仍以ABS或類REITs為主，并非真正意義上的退出，有必要引入REITs。

??萊坊高級(jí)董事、中國(guó)區(qū)研究及咨詢部主管朱磊認(rèn)為，“十四五規(guī)劃”明確提出了推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）的健康發(fā)展。作為經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中重要的投資渠道之一，以及平衡投資和降低風(fēng)險(xiǎn)的重要政策工具之一，公募REITs是我國(guó)投融資機(jī)制的重大創(chuàng)新，對(duì)提升基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)效、降低宏觀杠桿率、豐富資本市場(chǎng)品種具有重要意義。同時(shí)，公募REITs實(shí)現(xiàn)了“投融管退”的閉環(huán)管理，助力整個(gè)行業(yè)由房地產(chǎn)開發(fā)階段向存量不動(dòng)產(chǎn)管理時(shí)代大步躍進(jìn)，開啟了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新篇章。

??平安基金公募REITs投資中心執(zhí)行總經(jīng)理王名倫認(rèn)為，公募REITs實(shí)際上是把底層資產(chǎn)的項(xiàng)目公司股權(quán)進(jìn)行出售。從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度看，公募REITs對(duì)于未來粵港澳大灣區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及互聯(lián)互通都可以提供一個(gè)很好的解決方案；從企業(yè)的角度看，REITs產(chǎn)品是權(quán)益性產(chǎn)品，不增加企業(yè)的負(fù)債率，也能夠優(yōu)化企業(yè)的商業(yè)模式，比如可以幫助企業(yè)由重資產(chǎn)的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，對(duì)企業(yè)來說也是一種比較好的融資工具。

??西南證券分析認(rèn)為，公募REITs將底層資產(chǎn)證券化有助于提高一級(jí)市場(chǎng)以及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的流動(dòng)性以形成投融資閉環(huán)，并促進(jìn)基建投資的良性循環(huán)。我國(guó)REITs市場(chǎng)建設(shè)仍處于起步階段，首批試點(diǎn)項(xiàng)目上市后走勢(shì)較難預(yù)測(cè)，不排除短期發(fā)生波動(dòng)的可能。

??IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜認(rèn)為，公募REITS對(duì)相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)投資人而言是重大利好消息。房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的自持與運(yùn)營(yíng)型物業(yè)如商業(yè)零售、辦公、酒店、公寓、停車場(chǎng)、文旅康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉(cāng)儲(chǔ)等類型的物業(yè)，一方面需要以公募REITS等金融工具來提升資產(chǎn)流動(dòng)性和凝聚社會(huì)資源襄助開發(fā)與運(yùn)營(yíng)，另一方面也需要通過這一金融手段實(shí)現(xiàn)原始權(quán)益人的投資退出與收益實(shí)現(xiàn)，另外公募REITS也為廣大社會(huì)投資人提供了投資與參與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的渠道與工具，為普通投資人提供了風(fēng)險(xiǎn)與收益恰當(dāng)配置的投資品種選擇機(jī)會(huì)，因而對(duì)行業(yè)發(fā)展的意義是不言而喻的。

??清華大學(xué)國(guó)家金融研究院副院長(zhǎng)王嫻認(rèn)為，租賃住房REITs可解決目前租賃住房企業(yè)融資難問題。如果租賃住房企業(yè)還是按照原來的融資方式，會(huì)制約租賃住房業(yè)務(wù)的發(fā)展，也會(huì)制約租賃住房的供給。如果是重資產(chǎn)，自持租賃住房的模式，收益率非常低。目前在傳統(tǒng)的融資模式，尤其是在“三道紅線”的大背景下，租賃住房企業(yè)發(fā)展已經(jīng)難以為繼。所以必須要采取新的融資方式來破解融資難問題，這就是租賃住房REITs。

??克而瑞研究中心發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，首批公募REITs上市開啟新時(shí)代，預(yù)計(jì)后續(xù)產(chǎn)品類型有望擴(kuò)充。首批產(chǎn)品上市首周漲幅平均值達(dá)2.2%，運(yùn)行較平穩(wěn)，符合市場(chǎng)預(yù)期。REITs是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標(biāo)志，是對(duì)銀行、信托計(jì)劃等傳統(tǒng)房地產(chǎn)融資手段的極大補(bǔ)充，有利于完善和豐富我國(guó)房地產(chǎn)金融架構(gòu)。從本質(zhì)上來說，REITs的發(fā)行，是通過證券的形式讓更多的投資者參與到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的融資中，有助于地方政府降杠桿和風(fēng)險(xiǎn)防范。

??58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，從國(guó)家十四五期間鼓勵(lì)的公募REITS來看，在房地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)用更多還是會(huì)體現(xiàn)在住房租賃，以及高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)。而交易性住宅以及商業(yè)地產(chǎn)并非鼓勵(lì)的對(duì)象，因此總體來看對(duì)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來說影響有限，對(duì)于偏向于高科技創(chuàng)新類，并位于核心城市群產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會(huì)有相對(duì)利好。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，在房地市場(chǎng)中推行公募REITS并非易事。主要存在的難點(diǎn)一個(gè)是對(duì)物業(yè)的估值，產(chǎn)權(quán)的存在對(duì)資產(chǎn)的到期收益有較大的折扣或者不確定性；此外，目前公募REITS在試點(diǎn)階段，仍聚集于基礎(chǔ)建設(shè)領(lǐng)域，存在一定的體制性障礙。

??中房分析

??新興投融資模式REITs推動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)向存量運(yùn)營(yíng)方向發(fā)展

??首批上市REITs產(chǎn)品主要投向基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目，從目前的發(fā)展戰(zhàn)略來看，未來我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs產(chǎn)品的所屬區(qū)域也將從京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、珠三角等區(qū)域擴(kuò)大到國(guó)家級(jí)新區(qū);項(xiàng)目重點(diǎn)行業(yè)從補(bǔ)短板行業(yè)擴(kuò)展到國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群等。而基礎(chǔ)設(shè)施類REITs也將成為繼城投公司、地方債、專項(xiàng)債、PPP后出現(xiàn)的新興投融資模式。未來，在基礎(chǔ)設(shè)施強(qiáng)國(guó)建設(shè)的大環(huán)境下，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)具有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

??聚焦地產(chǎn)領(lǐng)域，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)入“存量時(shí)代”后，REITs對(duì)發(fā)展模式良好、底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)類地產(chǎn)是利好，REITs可通過有效盤活存量資產(chǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)從“重資產(chǎn)”向“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型，推動(dòng)沉淀于房地產(chǎn)行業(yè)的權(quán)益資本與銀行資金逐步退出，改變宏觀經(jīng)濟(jì)與金融體系過于依賴房地產(chǎn)的局面，推動(dòng)傳統(tǒng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

??底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園、物流乃至商業(yè)項(xiàng)目值得期待

??首批9只REITs中有三只底層資產(chǎn)類型為產(chǎn)業(yè)園區(qū)，表明房企能夠通過REITs在境內(nèi)外進(jìn)行融資，物流、產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目成為受青睞的標(biāo)的。對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)來說，公募REITs將解決做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等資金沉淀、融資和退出機(jī)制等問題。根據(jù)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的要求，將優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，鼓勵(lì)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點(diǎn)，聚焦具有成熟的經(jīng)營(yíng)模式及市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)能力較好的項(xiàng)目。比如，本次首批公募REITs中博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs，就是將萬融大廈、萬海大廈兩座已經(jīng)營(yíng)約6年時(shí)間的辦公樓作為基礎(chǔ)資產(chǎn)所發(fā)行的公募REITs。類似萬科、金地、遠(yuǎn)洋、星河、富力等房企旗下都運(yùn)營(yíng)著不少產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)項(xiàng)目，或?qū)㈥懤m(xù)上市。雖然試點(diǎn)暫時(shí)還未涉及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，商業(yè)地產(chǎn)REITs是勢(shì)在必行的。商業(yè)地產(chǎn)REITs能不能落地最終取決于后續(xù)的政策環(huán)境和法律環(huán)境。

??公募REITs擴(kuò)容，或?yàn)樽赓U住房市場(chǎng)發(fā)展開辟新路徑

??租賃住房作為“十四五”期間房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展重點(diǎn)，引入公募REITs，實(shí)現(xiàn)投融資閉環(huán)、促進(jìn)租賃住房供給也是值得期待的。目前，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)正處于鼓勵(lì)發(fā)展與加強(qiáng)行業(yè)規(guī)范并重的新時(shí)期，若要住房租賃市場(chǎng)真正邁向成熟，勢(shì)必離不開金融創(chuàng)新工具以及背后一整套政策的支持和激勵(lì)。

??7月2日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確了保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策，對(duì)保障性租賃住房實(shí)現(xiàn)REITs發(fā)行條件給予了多種保障。同日，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，首次將保障性租賃住房納入到試點(diǎn)申報(bào)項(xiàng)目名單中。本次的政策組合拳，可以視為通過保障性租賃住房REITs的先行先試，為我國(guó)租賃住房市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行可持續(xù)化發(fā)展路徑的探索。通過增加合格收益率為基礎(chǔ)的重資產(chǎn)有效供給，輔以一定的財(cái)稅補(bǔ)貼政策，激勵(lì)多元化市場(chǎng)主體參與，同時(shí)借助公募REITs這一金融創(chuàng)新工具，讓租賃住房規(guī)模化發(fā)展成為可能，讓企業(yè)可以在有限的資金條件下盤活更多的租賃住房資產(chǎn)，這將是我國(guó)發(fā)展租賃住房市場(chǎng)的必由之路。

??總結(jié)

??目前我國(guó)公募REITs市場(chǎng)還處在“摸著石頭過河”階段，尤其是基于我國(guó)現(xiàn)行法律框架及資本市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，中國(guó)版公募REITs當(dāng)前在治理結(jié)構(gòu)上與境外REITs存在一定差異的背景下，如何看待和妥善處理發(fā)行人與REITs平臺(tái)的關(guān)聯(lián)關(guān)系及關(guān)聯(lián)交易問題、怎樣更好地鼓勵(lì)發(fā)行人支持REITs平臺(tái)長(zhǎng)期發(fā)展，這是所有REITs市場(chǎng)參與者需要共同關(guān)注的重要命題。

??從地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值的角度看，公募REITs有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，尤其是利好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。但在公募REITS備受行業(yè)期待的同時(shí)，需要提醒的是REITs產(chǎn)品在房地產(chǎn)領(lǐng)域的探索進(jìn)程依然很慢。為有效保障REITs產(chǎn)品收益，有助于相關(guān)企業(yè)更好的發(fā)展以及盤活住房租賃等存量資產(chǎn)市場(chǎng)，還需要政策予以助力引導(dǎo)。